不論是北方的保定，還是南方的珠海，當(dāng)10年限售的新規(guī)一經(jīng)公開，便引發(fā)軒然大波。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，買房后一定年限出讓的政策，限轉(zhuǎn)售時間一般為2年-3年，而保定高碑店白溝鎮(zhèn)限售時間為5年，最長的是保定、珠海的土地出現(xiàn)“限轉(zhuǎn)售”政策，竟然達(dá)到10年。

“現(xiàn)在投機仍成風(fēng)。”5月25日，上海房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波在接受記者采訪時說，從遏制投機的意義上講限售是對的，但問題是限制投機的最好、最主要手段不是限售，而是收縮信貸、去杠桿及房地產(chǎn)保有稅（房地產(chǎn)稅）。

顧海波還稱，房地產(chǎn)調(diào)控是個系統(tǒng)工程（即長效機制），必須從供給和需求及制度、法律和行政方面多管齊下，只要堅持“管好地根、管住銀根、遏住投機、抑制投資、嚴(yán)格問責(zé)、嚴(yán)懲腐敗”，樓市一定會回歸理性。

土拍限售10年

限售最嚴(yán)格的第一個城市是保定。

5月20日，保定一幅最新掛牌的住宅土地在出讓條件中規(guī)定，購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。這塊土地名為2017-30號地塊，達(dá)10.0361萬平方米，競買保證金3.91億元。保定公共資源交易中心針對2017-30號宗地，首次采用“限房價競地價，限低價競房價”的“雙限雙競”出讓方式，并專門出具“國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓須知”。

土地出讓文件顯示，“雙限雙競”方法是指，最高土地限價1100萬元/畝；最高房屋銷售限價13000元/平方米；競得人在其建設(shè)完工后，不得自持自己開發(fā)的房產(chǎn)，需告知購房人在取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起10年內(nèi)不得買賣。

“只是一宗土地，并非是保定出讓的所有土地都限售10年。”5月25日，當(dāng)被問及保定限售10年時，中原地產(chǎn)首席分析師對記者表示，當(dāng)前，樓市的減法已經(jīng)做到極致，“限購、限貸、限價、限售、限商”一應(yīng)俱全。

無獨有偶，廣東珠海也開始嘗試“10年限售”的土拍新政。截至5月24日，珠海市國土資源局共掛牌出讓15幅地塊，其中3幅住宅地塊給出“10年限售”的規(guī)定。

珠海市國土局官網(wǎng)顯示，珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地規(guī)定購買住房10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。按照地塊的出讓公告，上述三幅住宅地塊均用于企業(yè)員工生活配套項目建設(shè)，但公告要求員工所取得住宅自核發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證》之日起10年后方可轉(zhuǎn)讓。

記者隨后在珠海市國土局官網(wǎng)還看到，多幅商業(yè)用地在出讓中給出“諸多限制”。包括要求競得企業(yè)自持10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。比如，珠海保稅區(qū)2017-23號地塊的規(guī)劃用途為商務(wù)、商業(yè)，自項目竣工驗收之日起10年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓及銷售。與之類似的還有，對地塊項目的稅收貢獻(xiàn)等也有要求，一旦考核不達(dá)標(biāo)還需每年向珠海保稅區(qū)管委會支付上百萬元的違約金。2017-29號地塊，一旦在5年的考核期內(nèi)有任何一項未達(dá)到約定的，競得人須每年向珠海保稅區(qū)管委會支付違約金452萬元。

相比保定、珠海有個別地塊限售10年不同，保定高碑店白溝鎮(zhèn)限售5年，其余各城市在“限售”時間上大多設(shè)定為“滿2年或3年后方可轉(zhuǎn)讓”。長沙“限售”政策提出，在限購區(qū)域內(nèi)購買的商品住房，需滿2年后方可上市交易，而無錫、嘉興均規(guī)定未滿2年的，不得上市交易。

“鎖定2016年下半年以來處于高位的房貸資產(chǎn)，不讓其交易，不讓其貶值，有利于防止因房價下降而帶來銀行系統(tǒng)性金融風(fēng)險。”同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，樓市“限售”時間長度的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行時間、市場周期時間、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)，并非任意制定。

36城限售

當(dāng)前，一線與熱點二三四線城市的房地產(chǎn)已全面進(jìn)入“限時代”。

“限售就是樓市的去杠桿政策，使得購房者必須要以自用為目的配置資金。這樣，按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。”專家說，限售未來預(yù)計將快速向三四線蔓延，后續(xù)可能會超過50個城市執(zhí)行限售。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓提供給記者的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，過去的一年2個月內(nèi)，全國已有90個一二三四線市、縣、區(qū)實施了新一輪地方樓市調(diào)控。而今，各類“限制”多達(dá)15種：限購（一二手住宅、商住、公寓、平房、產(chǎn)權(quán)酒店）、限貸、限房價、限地價、限簽、限售、限轉(zhuǎn)售、限樓盤銷售套數(shù)、限面積、限精裝、限戶型、限購買對象、限外資、限搖號、限自持等。

據(jù)謝逸楓統(tǒng)計，截至2017年5月25日，全國已經(jīng)有36地進(jìn)入“限轉(zhuǎn)售模式”。

據(jù)專家介紹，本輪市場調(diào)控政策全面升級，從調(diào)控政策內(nèi)容看，4月超過50個城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中北京、保定、成都等城市均發(fā)布了多次政策。“相比往年調(diào)控，本次調(diào)控最明顯的是增加了限售+限商，如北京、上海全面實行了限商，其他二三線城市限售的范圍越來越大。”專家說。

在5月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布4月70個大中城市房價數(shù)據(jù)后，長沙、無錫、嘉興、保定等地連發(fā)樓市調(diào)控新政，且均采取了“限售”措施。

至于限售的影響，專家稱，從政策上看，基本都是取得不動產(chǎn)證后幾年不得銷售，再加上2年的限售時間，新買的房子至少4-5年才可以出售。“這種限售明顯打擊了投機和投資需求，切斷了短期獲利的可能性。”專家說，這對于加杠桿的投資者來說，風(fēng)險越來越大。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控開始全面封堵了城市圈，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購，再有就是珠三角、長三角。在過去一年多的時間里，長三角、珠三角的周圍區(qū)域，因為價格絕對值較低導(dǎo)致投資需求旺盛，房價上漲了一倍多。

“從政策預(yù)期看，本輪房價調(diào)控全面再升級，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，可以說全方面封堵了任何炒房的可能性。”專家分析，出現(xiàn)大量炒房客是這些區(qū)域限購的主要原因。