最近，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位再次被官方強(qiáng)調(diào)，這意味著近一年來(lái)連續(xù)不斷的房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控政策將延續(xù)。從房貸市場(chǎng)的角度看，全國(guó)首套房利率已經(jīng)連續(xù)九個(gè)月上漲，9月末全國(guó)首套房平均利率達(dá)到5.22%，二套房利率為5.6%，均創(chuàng)下了本輪利率上升和房地產(chǎn)調(diào)控周期的新高。許多潛在購(gòu)房者不禁要問(wèn)：房貸利率還會(huì)漲上去嗎？未來(lái)按揭貸款市場(chǎng)的趨勢(shì)如何？

房貸利率緣何連續(xù)上漲？

過(guò)去一年來(lái)，央行通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作、上調(diào)資金市場(chǎng)操作利率等政策來(lái)實(shí)施微幅收緊的貨幣政策，但貸款基準(zhǔn)利率始終未調(diào)整。因此，商業(yè)銀行通過(guò)調(diào)整房貸利率浮動(dòng)幅度，來(lái)貫徹落實(shí)決策部門(mén)房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。

事實(shí)上，從2016年9月30日以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策層層收緊，特別是2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位后，中央各部門(mén)、各大城市密集推出了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。有媒體統(tǒng)計(jì)，2017年1-9月份，中央和地方有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策已經(jīng)接近180次。央行、銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)此前支持首套房信貸政策的表態(tài)避而不談，取而代之的是全面限制房地產(chǎn)市場(chǎng)各類信貸。今年下半年，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)查消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最近央行行長(zhǎng)明確提出“警惕并防控房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)”。

某種意義上講，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)到了“露頭就打”的局面。在此大環(huán)境下，各大商業(yè)銀行順勢(shì)連續(xù)提高房貸利率也在所難免。從數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)，全國(guó)首套房按揭貸款利率從4.45%連續(xù)上調(diào)至5.22%，二套房按揭貸款利率漲幅相對(duì)平緩，但仍從5.39%上升至5.6%。

房貸利率還能升多少？

大多數(shù)商業(yè)銀行作為國(guó)有金融機(jī)構(gòu)，貫徹落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策是其職責(zé)所在。然而，在放貸過(guò)程中，商業(yè)銀行仍需要遵循財(cái)務(wù)可持續(xù)的原則，即商業(yè)銀行資金成本不應(yīng)長(zhǎng)期低于房貸利率。筆者從以下兩個(gè)方面來(lái)大體評(píng)估商業(yè)銀行資金成本與房貸利率的關(guān)系。

首先是銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率。由于近年來(lái)央行存款基準(zhǔn)利率保持不變，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率可以大體反映商業(yè)銀行負(fù)債端的資金成本波動(dòng)。歷史上，央行發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)按揭貸款加權(quán)利率都高于銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率2個(gè)百分點(diǎn)左右，這2個(gè)百分點(diǎn)正是維持商業(yè)銀行財(cái)務(wù)可持續(xù)的息差。但2017年以來(lái)，隨著央行微幅收緊貨幣政策實(shí)施，理財(cái)產(chǎn)品收益率迅速攀升，至9月末已達(dá)到4.8%，超過(guò)6月末個(gè)人按揭貸款加權(quán)利率4.69%。

因此，理論上講，若以銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率來(lái)衡量銀行資金成本，房貸利率可能會(huì)上升到6.8%左右。事實(shí)上，在2011年年末和2014年末初，理財(cái)產(chǎn)品收益率達(dá)到階段性新高的兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)，按揭貸款利率也曾分別達(dá)到7.62%和6.96%的高點(diǎn)，高于同期理財(cái)產(chǎn)品收益率2個(gè)百分點(diǎn)左右。

其次是同業(yè)存款利率。對(duì)于許多中小型商業(yè)銀行而言，同業(yè)存款是其重要的資金來(lái)源，因此同業(yè)存款利率是衡量其資金成本的基準(zhǔn)之一，這對(duì)于中小銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)也不例外。2016年四季度以來(lái)，商業(yè)銀行同業(yè)存款利率從2.85%持續(xù)上升至2017年4月份的4.8%左右，但5月份以來(lái)金融去杠桿使得同業(yè)存款利率有所回落，不過(guò)仍維持在4.5%以上的高位，如果再加上2%左右的息差，房貸利率上限也大體在6.5%左右。

綜合來(lái)看，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和利率市場(chǎng)化的大環(huán)境下，若僅考慮商業(yè)銀行按照財(cái)務(wù)可持續(xù)原則開(kāi)展按揭貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)假設(shè)銀行負(fù)債成本——銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率和同業(yè)存款利率保持窄幅波動(dòng)，那么房貸利率可能會(huì)緩慢上升到6.5%-6.8%的水平。由此可以預(yù)計(jì)，無(wú)論是首套房還是二套房，其按揭利率可能還有1.3個(gè)百分點(diǎn)左右的上升幅度。

按揭貸款市場(chǎng)將往何處去？

當(dāng)前，在貸款基準(zhǔn)利率保持不變的情況下，商業(yè)銀行為了保持負(fù)債成本持續(xù)高位情況下的財(cái)務(wù)可持續(xù)，將繼續(xù)采取以下兩種策略：一是各種按揭利率折扣相繼消失，取而代之的是在首套房、二套房按揭利率基準(zhǔn)利率上予以上浮，從而引導(dǎo)按揭貸款利率上升；二是拖延放款時(shí)間，減少貸款額度，變相提高按揭貸款難度，或者干脆直接取消房貸業(yè)務(wù)，這種現(xiàn)象在二季度以來(lái)并不鮮見(jiàn)。

此外，在當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率調(diào)節(jié)作用越來(lái)越弱的情況下，商業(yè)銀行在設(shè)計(jì)按揭貸款產(chǎn)品時(shí)，將會(huì)進(jìn)行一定程度的創(chuàng)新。例如，隨著商業(yè)銀行長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債配置能力提升，為了穩(wěn)定購(gòu)房者的利率預(yù)期，監(jiān)管部門(mén)將可能鼓勵(lì)商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)出長(zhǎng)期固定利率按揭產(chǎn)品，利率水平不再跟隨央行貸款基準(zhǔn)利率而變化。這對(duì)于潛在購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，將能夠提前鎖定按揭利率波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，更好地評(píng)估自身的還款能力，防范家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。