未能在“金九銀十”迎來放量的樓市正醞釀新一輪調(diào)整，其中環(huán)京、臨深等一線城市周邊區(qū)域已發(fā)生實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

作為過去兩年承接一線城市外溢需求的城市區(qū)域，燕郊、固安、東莞、佛山、嘉善等二三線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，大部分已翻番。而在今年“3·30”房產(chǎn)新政以來的一系列限制性調(diào)控之下，這些區(qū)域也率先迎來調(diào)整。

臨近年底，部分大中型房企為了沖年度業(yè)績(jī)，也選擇了一些區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行**促銷。自“雙十一”開始，環(huán)一線城市包括萬科、碧桂園、融創(chuàng)等大型房企的部分新盤，出現(xiàn)了較大幅度**，這在事實(shí)上降低了房?jī)r(jià)，一些區(qū)域出現(xiàn)了新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，在經(jīng)歷了半年多的平淡期后，房企年底沖刺業(yè)績(jī)的需求較強(qiáng)，環(huán)一線城市存在成交量“翹尾”的可能性，但價(jià)格可能繼續(xù)調(diào)整。

實(shí)質(zhì)性降價(jià)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括環(huán)北京的河北廊坊，深圳周邊的東莞、惠州及臨近上海的浙江嘉善在內(nèi)的眾多環(huán)一線城市，新盤售價(jià)均出現(xiàn)調(diào)整。

在與廣州接壤的佛山，八個(gè)兩市相鄰區(qū)域的項(xiàng)目均出現(xiàn)了不同程度的降價(jià)促銷。雙十一以及之后一個(gè)月，萬科10個(gè)項(xiàng)目共計(jì)放出1111套特價(jià)房。碧桂園推出的佛肇云BUY+淘房節(jié)，則放出了**力度極大的一口價(jià)房源，原價(jià)493萬元的倫教碧桂園折后441萬元，原價(jià)189萬元的順德碧桂園折后160萬元，降價(jià)幅度在10%-15%左右；龍湖則在佛山推出11套收官特惠房，單套直減11萬元房款。

在臨深的東莞塘廈、黃江、清溪以及惠州大亞灣片區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目平價(jià)或低價(jià)開盤，位于黃江中心區(qū)的一個(gè)新項(xiàng)目?jī)r(jià)格低至15000元／平方米，而片區(qū)的地價(jià)去年曾拍到20000元以上／平方米，周邊的二手房?jī)r(jià)格也在17000、18000元／平方米。

“雙十一”期間，在淘寶房產(chǎn)寧波頁面上，景瑞紅翎臺(tái)項(xiàng)目推出了“存11000元*23萬”的促銷，中海國際社區(qū)項(xiàng)目則放出1.5萬元的**。

盡管**力度頗大，但同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，雙11賣房效果并不明顯。從東莞、佛山監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，近兩周（11月6日-11月19日）新房網(wǎng)簽量均未現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。

實(shí)際上在此之前，環(huán)一線城市樓市已經(jīng)變冷。回顧多個(gè)環(huán)一線城市9、10月數(shù)據(jù)可以看出，被視為傳統(tǒng)成交旺季的“金九銀十”亦未出現(xiàn)，成交量?jī)r(jià)均在回縮。

據(jù)監(jiān)測(cè)，環(huán)北京的張家口、廊坊，環(huán)上海的蘇州、寧波、嘉興，環(huán)廣深的東莞、惠州、佛山等城市，9月和10月總成交面積均出現(xiàn)下跌，其中張家口和廊坊的跌幅排在全國50個(gè)典型城市的前2位，分別為-85%、-69%。

新房成交量大幅回縮的同時(shí)，價(jià)格亦在回落。國家統(tǒng)計(jì)局11月18日公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)北京的天津、石家莊，環(huán)上海的無錫、寧波，環(huán)廣深的惠州等城市，新建商品住宅價(jià)格與二手住宅價(jià)格的同比漲幅均已連續(xù)三個(gè)月回落。幅度最大的無錫，10月新房?jī)r(jià)格相比8月的同比漲幅回落達(dá)到14.7個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，價(jià)格波動(dòng)比**城市更為敏感，是環(huán)都市圈樓市的顯著特征。本輪調(diào)控開啟后，一線城市“量跌價(jià)穩(wěn)”，成交價(jià)并未明顯降低；而部分環(huán)一線城市則“量?jī)r(jià)齊跌”，新房及二手房均出現(xiàn)價(jià)格回落。

限價(jià)令高壓

由于需求溢出效應(yīng)，此前環(huán)一線城市吸引了大量有購買力的外來購房者，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。“然而這部分人的收入并不全部來源于當(dāng)?shù)兀�推高了這些小城市的房?jī)r(jià)收入比，”某研究員曹倪娜指出。

目前，這一現(xiàn)象已得到遏制。自今年“3·30”起，嘉善、東莞、佛山、廊坊等多個(gè)環(huán)一線城市在“因城施策”的背景下相繼出臺(tái)調(diào)控新政，要求外地戶籍購房需提供社保，這大大提高了外來置業(yè)者的購房門檻。

在佛山、東莞、惠州、蘇州、張家口等城市，3月起的這輪調(diào)控在“限購”外又疊加了“限價(jià)”“限售”等措施，使部分環(huán)一線樓市成交量?jī)r(jià)迅速冰封。