2016年地王現(xiàn)狀：部分尚未開工 已開盤者盈利有限

2016年被業(yè)內(nèi)稱為“史上可怕的地王年”。這一年，高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市，30多個城市刷出340宗左右單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高。地王潮逐漸從之前的一線城市+二線四小龍，向其他二線城市蔓延，從南京、蘇州、合肥到武漢、濟(jì)南、石家莊福州等二線中城市“地王”頻現(xiàn)。

2017年臨近年末，目前調(diào)控政策升級的大背景下，2016年那些備受關(guān)注的高價(jià)“地王”，一年過去，開發(fā)進(jìn)度到底如何？

“控房價(jià)”下 部分項(xiàng)目尚未開工

一般而言，開發(fā)商從拿地到銷售周期可以控制在6~8個月，高價(jià)地可能稍微緩慢一些，但高周轉(zhuǎn)依然不成問題。但2016年的“地王”項(xiàng)目，從土地到住宅供應(yīng)的轉(zhuǎn)化卻并不樂觀。

地產(chǎn)研究中心在調(diào)查2016年50個典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前有14宗尚未開工，主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等一二線城市，其中不乏2016年上半年便成交的蘇地2016-WG-26號地塊和廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時間已達(dá)一年以上。

14宗地塊中僅有4宗出讓時便涉及動遷、安居保障房建設(shè)等較為繁雜的手續(xù)，相較于平整地塊而言，開發(fā)周期較長，如南京棲霞區(qū)NO.2016G58號地塊和深圳光明新區(qū)A646-0059地塊。

分析師楊科偉認(rèn)為，多數(shù)未開工地塊主要源于開發(fā)商對政府政策的觀望態(tài)度所致，事實(shí)上，這些地王項(xiàng)目一般都處于房價(jià)較高的一、二線城市，這些城市往往也是2017年政府“控房價(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域“限價(jià)”甚至直逼地王項(xiàng)目拿地樓面價(jià)，當(dāng)前入市必然虧本。典型代表如蘇地2016-WG-46號姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊，拿地樓面價(jià)38960元/平方米，目前區(qū)域最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，若此時入市基本無利潤空間可言。

半數(shù)以上項(xiàng)目延緩入市

即便是已經(jīng)開工的地王項(xiàng)目，卻突然集體患上了“拖延綜合癥”。

來自的數(shù)據(jù)顯示，2016年50宗“地王”中，近60%處于已開工未開售階段，整體地王項(xiàng)目開發(fā)速度較為緩慢。排除建筑進(jìn)程尚未達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的部分地塊，楊科偉認(rèn)為，一些項(xiàng)目選擇延遲入市的原因有幾點(diǎn)：一是當(dāng)前樓市整體下行趨勢較為明顯，尤其是政府區(qū)域限價(jià)政策的出臺，對房企即將入市的“地王”項(xiàng)目沖擊不小。以東莞頤和翡翠花園為例，雖然目前處于已開工狀態(tài)，但目前區(qū)域限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為20000元/平方米，遠(yuǎn)低于房企拿地樓面價(jià)25264元/平方米。

二是在“地王”成交樓面價(jià)與周邊競品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間。如合肥葛洲壩[股評]中國府項(xiàng)目為例，拿地樓面價(jià)為22103元/平方米，目前周邊項(xiàng)目在售均價(jià)也僅為22000元/平方米，房企的入市積極性顯然不高。?

三是由于“地王”項(xiàng)目開發(fā)無疑需要高成本投入，但今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調(diào)控政策的出臺，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延緩了“地王”項(xiàng)目的入市。

不完全統(tǒng)計(jì)，2015年、2016年，北京土地市場拍出了12宗總價(jià)、單價(jià)“地王”及區(qū)域單價(jià)“地王”，主要分布在豐臺和朝陽區(qū)。其中豐臺成為“地王大戶”，2015年北京總價(jià)前三的“地王”項(xiàng)目和單價(jià)最貴的項(xiàng)目均出現(xiàn)在該區(qū)域，如著名的白盆窯和樊家村地王項(xiàng)目。

但截至目前，12宗“地王”項(xiàng)目仍有半數(shù)未入市。包括2015年龍湖保利首開聯(lián)合以樓板價(jià)6萬元/平方米拿下的朝陽東壩單價(jià)“地王”項(xiàng)目，保利、首開聯(lián)合體以6.7萬元/平方米拿下的朝陽常營單價(jià)“地王”項(xiàng)目，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村的“地王”項(xiàng)目、華僑城豐臺“地王”項(xiàng)目，以及2016年位于昌平南邵的“地王”項(xiàng)目和位于朝陽將臺的“地王”項(xiàng)目。

而華僑城豐臺“地王”項(xiàng)目命運(yùn)更是一波三折，聯(lián)合拿地后即遭遇小伙伴拆伙，后又因?yàn)槎嘀卦�因，�?9%的掛牌轉(zhuǎn)讓，隨后泰禾入局，華僑城和泰禾聯(lián)合操盤。但是此后又遭遇大轉(zhuǎn)折，華僑城再次掛出剩余51%的股權(quán)。

11月27日，泰禾集團(tuán)[股評]官方微信發(fā)文表示，經(jīng)過近4個月的市場深入研究和項(xiàng)目整改升級，“華僑城泰禾·新著東方”終于正式改名“泰禾·金府大院”。泰禾全盤接手或成定局。

已開盤項(xiàng)目盈利空間有限

由于政府限價(jià)銷售，已開盤的“地王”項(xiàng)目，盈利空間也并不是太好。

據(jù)調(diào)查，50個典型“地王”，目前僅有7個項(xiàng)目已經(jīng)入市。若將成交樓面價(jià)的2倍作為項(xiàng)目入市價(jià)格基準(zhǔn)，僅有4個項(xiàng)目（北京綠地?海珀云翡、合肥文一塘溪津門、濟(jì)南綠地新里城和無錫蠡湖金茂府）的開盤售價(jià)超越了這一基準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了“保本”銷售。而南京海玥名都為了符合限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)入市將開盤價(jià)定為44600元/平方米，與此前拿地樓面價(jià)42561元/平方米相差無幾，基本已毫無盈利空間。

研究發(fā)現(xiàn)，多數(shù)“地王”項(xiàng)目入市，去化表現(xiàn)平平。因“地王”項(xiàng)目基本定位于中高端或豪宅系，客群面向于高凈值人群，在整體樓市調(diào)控趨緊的背景下，銷售情況一般。杭州首開金茂府2017年6月28日開盤，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

“地王”項(xiàng)目面臨雙重壓力：政府的預(yù)售證管制依然存在，新房銷售價(jià)格有窗口指導(dǎo)，過高則無法通過審核；銷售延遲導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本也與日俱增，在等待預(yù)售證的過程中，削減了利潤空間。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，“對于熱點(diǎn)城市來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整階段，批量的‘地王’項(xiàng)目有可能因此而陷入困局。”