困難重重

“構(gòu)想很美好，具體實踐效果仍有待觀察。”顧云昌認為，實現(xiàn)《意見》中對未來5年租賃市場的規(guī)劃仍存在諸多困難，首當其沖是難以保證租賃房的供應量，或者在供應過程中難以踐行公平原則。他建議，在供應集體租賃房前，應首先完善家庭生活水平登記制度，可以通過登記指標，先為應當獲得租賃住房的家庭提供住所，避免將優(yōu)質(zhì)資源分配給非“夾心層”的不符合條件的人群，同時根除搖號制度，真正實現(xiàn)讓“正確的人住進正確的房屋里”。

顧云昌同時也擔憂，既要保證農(nóng)民收益，同時保障租賃物業(yè)運營方成本，還要兼顧承租人的租金承受能力，而如果無法平衡前述關(guān)系，會導致租金過高，容易出現(xiàn)承租者不愿租賃的情況。對此，房地產(chǎn)長效發(fā)展機制提出金融市場助力租賃市場發(fā)展的要求，通過發(fā)行租賃Reits，可有效幫助租賃物業(yè)建設(shè)及運營商事先融得款項進行建設(shè)，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定循環(huán)。

除此之外，如何保障集體租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同樣值得思考。北京市委社會工委發(fā)布《社會建設(shè)藍皮書：2017年北京社會建設(shè)分析報告》認為，如今北京市政策性住房在規(guī)劃上存在問題。比如，由于中心城區(qū)建設(shè)用地稀缺，土地價值較高，北京市保障性住房規(guī)劃地理位置偏遠，多分布在五環(huán)邊緣至六環(huán)以外區(qū)域，呈現(xiàn)“保障住房先行建設(shè)、交通滯后發(fā)展”模式，職住分離問題嚴重。

2016年北京市統(tǒng)計局發(fā)布的人口分布數(shù)據(jù)顯示，北京常住人口居住地主要分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)和豐臺區(qū)，分別為395.5萬人、369.4萬人、232.4萬人；而工作地主要分布在海淀區(qū)、朝陽區(qū)和西城區(qū)，并具有繼續(xù)向中心區(qū)域集中的趨勢。由于中低收入家庭多從事密集于中心城區(qū)的服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)，而政策性住房分布集中于五環(huán)以外區(qū)域且交通通達性差，不僅北京市常住人口職住分離的狀況難以緩解，而且容易形成新的壓力。

對此顧云昌認為，在推進集體租賃住房的同時，不僅要在居住方面統(tǒng)一按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理，同時還應當實現(xiàn)交通的完備，實現(xiàn)教育、醫(yī)療等配套設(shè)施的跟進，“如果居住地離工作地較遠且沒有地鐵等完善交通基礎(chǔ)設(shè)施，大量流動人口寧可采用合租形式居住于離工作地距離近的地方”，最終將導致實際情況與集體租賃政策南轅北轍。

但是，要實現(xiàn)這一目標仍然存在困難。即使由國企負責對集體租賃住房統(tǒng)一規(guī)劃，但由誰負責基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等問題仍然存在。一來集體土地建設(shè)租賃房，主要租金及收益基本由租賃物業(yè)管理者及村集體獲取，政府并未獲得土地保證金等收益，因此較難對該土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)負責；二來在沒有公開資本介入的前提下，如何保障規(guī)劃效果仍有疑問。

“我們搞農(nóng)村研究的都清楚，沒有其他外來資本，包括資金、腦力、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)、企業(yè)家能力，僅憑農(nóng)民一己之力建設(shè)城市，遠遠不行。”劉守英說，“以前開發(fā)商和政府談，未來將變成跟書記、村集體去談，這在規(guī)劃及建設(shè)方面有潛在風險。資本問題不解決，政策就是一張紙，充足資本無法進入，最終建設(shè)還是小打小鬧。”

從制度層面分析，北京作為集體租賃住房建設(shè)先行試點政策，其“主要解決流動人口住有所居需求”的特質(zhì)，最終將導致居住于此的城鎮(zhèn)居民并未達到商業(yè)化房產(chǎn)市場需求人群標準，使得政府支持的集體租賃住房福利屬性大于整體市場調(diào)控屬性，影響力不能波及北京市整體房產(chǎn)市場，因此劉守英預測該政策無法有效降低北京市房價。

另外，如何維護集體租賃住房地區(qū)公共治安、有效防范村內(nèi)官員“小官巨貪”現(xiàn)象、如何保障租賃Reits同集體租賃住房項目的協(xié)調(diào)、為農(nóng)民獲得巨額拆遷款進行有效理財?shù)�，也是個難題。

比如，金融市場對于集體租賃住房存在輔助作用，如何有效控制住房租賃金融市場風險仍有待觀察。8月17日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》明確規(guī)定，在開放性金融等銀行業(yè)機構(gòu)加大對租賃住房項目的信貸支持力度前提下，應合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，保證風險可控、商業(yè)可持續(xù)。

此外，如何為拆遷戶提供理財服務是減少貧富差距的一大任務。顧云昌舉例，有些通過安置拆遷可以讓某些農(nóng)民獲得高達一兩千萬的巨額拆遷款項，但是有些人因不懂理財，在兩年內(nèi)將資金揮霍完畢�！度嗣袢請蟆吩凇恫糠洲r(nóng)民因拆遷一夜暴富后揮霍返貧》一文中詳細介紹了諸多讓農(nóng)民一夜返貧的案例，如何穩(wěn)定其收益并實現(xiàn)增值，同樣也是未來建設(shè)集體租賃住房的連帶任務之一。