構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度

針對上述住房發(fā)展的不平衡不充分矛盾，我們亟須根據(jù)不同屬性住房需求特點(diǎn)，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

形成多主體、多渠道的住房供應(yīng)體系

對低收入家庭住房，應(yīng)充分發(fā)揮政府主體責(zé)任。在供求關(guān)系寬松的地區(qū)，以租金補(bǔ)貼或租房券為主，讓低收入家庭通過租賃市場解決住房困難。在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，仍要適當(dāng)建設(shè)由財政支出為主的公共租賃住房。對夾心層家庭，進(jìn)一步增加供給渠道，逐步將新市民納入公共租賃住房體系。引入專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)，提高租賃住房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營水平。向已經(jīng)具備穩(wěn)定就業(yè)的首次購房家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房，嚴(yán)格設(shè)置共有產(chǎn)權(quán)住房的退出方式，避免公共補(bǔ)貼泛化和流失。對高收入家庭，則完全通過更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場來提供住房。

優(yōu)化和拓寬土地供給渠道

選擇區(qū)位適宜的農(nóng)村集體建設(shè)用地，建設(shè)租賃型住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，兼顧政府、村集體和個人利益，控制好土地的征地拆遷成本，降低租賃住房項(xiàng)目的綜合成本，使參與建設(shè)運(yùn)營的社會資本形成合理的投資收益預(yù)期。在城市建成區(qū)內(nèi)，釋放閑置土地的潛力，由政府成立的公司統(tǒng)一建設(shè)公共租賃住房或共有產(chǎn)權(quán)住房。提高土地規(guī)劃與城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃協(xié)調(diào)性，提高多規(guī)合一力度。按照城市功能發(fā)展的客觀需要，調(diào)整好住宅用地與產(chǎn)業(yè)用地的比例關(guān)系，解決住宅用地價格和工業(yè)用地價格的剪刀差問題，實(shí)現(xiàn)住宅、工業(yè)、商業(yè)三者用地的協(xié)調(diào)配置。

完善房地產(chǎn)稅收體系

對參與建設(shè)公共租賃住房的機(jī)構(gòu)，在企業(yè)所得稅和增值稅環(huán)節(jié)應(yīng)給予較大幅度的減免，切實(shí)提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可持續(xù)性。鼓勵業(yè)主將住房交由政府所屬機(jī)構(gòu)代持經(jīng)營，并在個人所得稅甚至是未來開征的房產(chǎn)稅等方面給予優(yōu)惠。在總體稅負(fù)水平不增加的基礎(chǔ)上，適時推出房產(chǎn)稅，調(diào)整好交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)分配，覆蓋到存量房和新建住房，不能造成稅收不公平現(xiàn)象，處理好土地出讓收益與房產(chǎn)稅的關(guān)系，對每個家庭采取足夠的減免額度，減少征收房產(chǎn)稅對普通收入家庭的沖擊，通過適宜的累進(jìn)制設(shè)計，充分發(fā)揮對社會財富分配的調(diào)整作用。

發(fā)展多層次的住房金融制度

近期，住房貸款的綜合加權(quán)利率持續(xù)走高，這與商業(yè)性信貸規(guī)模收緊和風(fēng)險控制有直接關(guān)系。一方面的確有效抑制了投資投機(jī)需求，另一方面也使基本自住需求受到明顯抑制，有些城市購買首套住房的利率也調(diào)整到1.1倍利率。

縱觀歷次房地產(chǎn)調(diào)控，之所以出現(xiàn)一收就冷、一放就熱的現(xiàn)象，一個很重要的原因就是住房金融調(diào)控的精準(zhǔn)度不夠。在既有的住房金融制度下，很難實(shí)現(xiàn)自住需求與投資需求的分層調(diào)控。因此，亟須加快形成商業(yè)性住房金融與政策性住房金融互為補(bǔ)充的制度體系�？煞e極穩(wěn)慎推進(jìn)住房公積金制度改革，建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)，利用好互助性住房儲蓄金融自身優(yōu)勢，通過個人所得稅減免、政府貼息支持、合理制定貸款模式，實(shí)現(xiàn)向中低價位、中小套型、首套置業(yè)的基本住房需求傾斜，為基本住房需求提供穩(wěn)定、長期、低息的住房抵押貸款。為提高住房公積金制度本身的吸引力，可向共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房建設(shè)提供建設(shè)貸款，并優(yōu)先向住房公積金繳存人進(jìn)行配售、配租。在國家層面建立統(tǒng)一的住房公積金流動性風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，通過政府信用支持、發(fā)行金融債、資產(chǎn)證券化等多種手段，發(fā)揮住房公積金對基本住房需求的政策支持潛力。

（作者系國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員）