2017年，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場(chǎng)，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購(gòu)、限貸、限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測(cè)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅(jiān)持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度，推動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全。

調(diào)控趨向“一城多策”

2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實(shí)，蘭州成為此輪調(diào)控來(lái)首個(gè)松綁限購(gòu)城市。1月5日，蘭州市發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購(gòu)，繼續(xù)限購(gòu)區(qū)域則取消限購(gòu)社保、納稅證明。同時(shí)，進(jìn)一步強(qiáng)化價(jià)格備案制度，實(shí)行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式實(shí)施。

針對(duì)蘭州市的政策調(diào)整，專家表示，蘭州政策調(diào)整的重點(diǎn)在于：松綁部分非核心區(qū)域限購(gòu)，對(duì)限購(gòu)的認(rèn)定條件進(jìn)行放松；對(duì)炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫(kù)存和防投機(jī)方面落實(shí)新政策的要求。

從蘭州的去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)來(lái)看，維持在17個(gè)月左右的水平。一般來(lái)說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市若是市場(chǎng)不錯(cuò)，去庫(kù)存周期或存銷比實(shí)際上是可以降低到12個(gè)月甚至8個(gè)月以下的水平。對(duì)于蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)過(guò)熱過(guò)半是集中在市區(qū)，對(duì)于一些近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)以及郊縣，實(shí)際上去庫(kù)存周期還是比較高的。

“所以嚴(yán)格收緊限購(gòu)政策意義不大。此次調(diào)整政策，也是考慮到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，所以對(duì)于此類區(qū)域撤限購(gòu)變限售，既去庫(kù)存也防范炒房，具有積極意義”。專家說(shuō)，預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)于一些省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，郊區(qū)市場(chǎng)的購(gòu)房政策會(huì)適當(dāng)放松，而市區(qū)房源不多且房?jī)r(jià)容易炒作，所以政策松綁可能性相對(duì)不大。

“2018年1月份以來(lái)，蘭州調(diào)整限購(gòu)，南京松綁戶籍，房地產(chǎn)調(diào)控正式開啟一城多策時(shí)代”。分析師分析認(rèn)為，“2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控最成功的地方是：在熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)被抑制的情況下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然維持向前推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)活力。因此，2018年政策調(diào)控的方向依然是維持這個(gè)方向的發(fā)展趨勢(shì)。”

2017年12月底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議要求，2018年抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

分析師分析認(rèn)為，從未來(lái)趨勢(shì)看，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，調(diào)控政策過(guò)嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不復(fù)存在。“以最典型的蘭州為例，庫(kù)存過(guò)多的區(qū)域松綁政策，庫(kù)存少的區(qū)域加碼調(diào)控，符合調(diào)控的大方向。”

他預(yù)計(jì)，后續(xù)還會(huì)有更多城市會(huì)出現(xiàn)類似政策調(diào)整，以往部分城市的“一刀切”限購(gòu)并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，未來(lái)更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控形勢(shì)趨向多樣化。

堅(jiān)持“房住不炒”定位

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)，全國(guó)接近110個(gè)城市與部門(縣級(jí)以上)陸續(xù)發(fā)布的調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)270次以上。其中北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，尤其是僅北京發(fā)布的各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)30次。

中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2017年全年，以城市群為調(diào)控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”導(dǎo)向下，各地政府積極深化房地產(chǎn)政策調(diào)控。截至2017年12月底，90個(gè)地級(jí)以上城市(約200項(xiàng)政策)和35個(gè)縣市(約41項(xiàng)政策)出臺(tái)調(diào)控，海南、河北從省級(jí)層面全面調(diào)控。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。