如果房企還想通過轉型掘起，那么只有跟著政府部門一起涉足房屋租賃市場或者是保障房領域，只有類REITS、MBS的發(fā)展給房地產(chǎn)市場新動能，房地產(chǎn)市場的融資格局才有可能就此改變。

自今年初以來，房企融資通道驟然緊縮。有媒體1月30日報道，部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務。同時，信托業(yè)人士透露，在嚴監(jiān)管背景下，信托公司地產(chǎn)融資業(yè)務更趨審慎。

實際上，已有部分銀行因開發(fā)貸或房地產(chǎn)貸款違規(guī)，而被監(jiān)管部門開具罰單。銀監(jiān)會1月26日公布的浙江監(jiān)管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的違法違規(guī)事實。浙江監(jiān)管局對浙商銀行杭州分行罰款人民幣20萬元。

那么，商業(yè)銀行為何要在此時加大對開發(fā)貸、信托等資金進入房地產(chǎn)市場的限制呢？我們覺得有二方面原因：

一方面，銀監(jiān)會主席郭樹清近日表示，堅決治理金融亂象，并且嚴格限制銀行和社會資金流向投資投機性購房。監(jiān)管部門的領導講話，各商業(yè)銀行則必須要遵令執(zhí)行。

另一方面，進入2018年后，個別地區(qū)出現(xiàn)了新地王現(xiàn)象，地王問題還是屢禁不絕，也嚴重影響了房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果。但同時又有去年的多個城市舊地王被深套，銀行蒙受重大損失的案例又展現(xiàn)出來。

為了有效防控房地產(chǎn)金融風險，商業(yè)銀行與監(jiān)管部門都要開始全面的“降杠桿，控風險”了。

此次通過“去杠桿化”來防控房地產(chǎn)金融風險，主要策略是從銀行和信托兩個方面堵住違規(guī)資金進入房地產(chǎn)業(yè)通道的措施主要有：

第一，2018年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內(nèi)外融資，向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)項目違規(guī)提供融資等行為進行重點整治。

第二，2017年信托的房地產(chǎn)融資業(yè)務做得比較多，從投向來看，新增業(yè)務上升比較明顯，而目前房地產(chǎn)是屬于被重點調(diào)控的行業(yè)，監(jiān)管層肯定會加強對信托房地產(chǎn)融資的監(jiān)管，因此信托業(yè)地產(chǎn)融資受到的監(jiān)管壓力較大。

而實際上，從1月初以來，部分城市土地出讓市場的一些項目流標就已說明資金緊張的問題。

1月30日，位于豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村XWY-12等地塊綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎教育用地宣告流標。

該地塊面積合計113395平米，測算下來，建安成本按照規(guī)定為6.23億，而拿地成本接近70億。北京土地市場出讓地塊流標這在過去是很難發(fā)生的事。

這種事情若是在過去，只要開發(fā)商一哄而上，瞬間將這塊地皮“拿下”。而現(xiàn)如今，房企卻出手十分謹慎小心，因為銀行授信資金緊張，信托融資難度越來越大，面對高成本的地塊，即使吃下去也消化不了。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，該宗土地流拍，已是1月來北京土地出讓市場的第3宗流拍。從這個案例我們也可以看出，房企的資金通道正在悄然收緊。

不過，面對房企的融資渠道正在日益收緊，我們認為，房企雖然業(yè)績優(yōu)異并創(chuàng)下歷史紀錄，但今年卻仍要面臨流動性不足的生死劫。

對于房企來說，無論是買地拿地，還是開發(fā)建設，乃至于銷售都是一個緩慢的過程，一般一個樓盤的開發(fā)周期至少需要2-3年。

而在此期間，若是房企的融資能力出問題，就等同于吹響了房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的死亡號角。

首先，2018年是房企的債務集中償付之年。2017年房企業(yè)績出現(xiàn)大幅上升，并創(chuàng)下歷史新高，這主要得益于2016年中期的貨幣政策的寬松。

當時很多房企不顧一切的通過信托、開發(fā)貸等形式向外融資。而到了今年1-9月正是中期的債務集中償還之時，如果現(xiàn)在再對房企收緊開發(fā)貸款和信托渠道，那么估計今年會有更多的房企將陷入資金鏈斷裂的風險。

再者，由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，去年準備布局一二線城市的房企轉向了三四線城市。

事實證明，像萬科、碧桂園、恒大等房企的布局都很好。但問題是，去年的良好業(yè)績早已透支了今年的銷售潛力，今再加上這次防范資金進入房地產(chǎn)領域監(jiān)管新規(guī)落地，將會使房企從盛夏酷熱一下轉到了寒冷的冬季，很多房企將會破產(chǎn)倒閉。

最后，房企盲目加杠桿導致償債能力低下。過去幾年，我國大中型房企的負債率超過60-70%的警戒線，已是很了不得的事情。而近幾年是見怪不怪了。

現(xiàn)在上市房企的平均負債率已經(jīng)高達80%以上，而像融創(chuàng)、萬達地產(chǎn)這樣的房企的負債率都持續(xù)在100%以上。而房地產(chǎn)高杠桿極易引發(fā)房地產(chǎn)信用風險。

應該說，在房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時代，房企都依賴于一個高金融杠桿的發(fā)展模式，這使得房企規(guī)模在短期內(nèi)能得到迅猛發(fā)展。而隨著“居者有其屋”的房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，使得人們對房地產(chǎn)市場的預期發(fā)生了改變。

如果此時房企的杠桿率還是降不下來，很可能會影響到其未來的償債能力，進而造成房企的資金鏈陷入艱難困境�，F(xiàn)在問題是，隨著今年銀行融資、信托融資的規(guī)模下滑，將會把很多房企推向生死邊緣。

如果房企還想通過轉型掘起，那么只有跟著政府部門一起涉足房屋租賃市場或者是保障房領域，只有類REITS、MBS的發(fā)展給房地產(chǎn)市場新動能，房地產(chǎn)市場的融資格局才有可能就此改變。