隨著春節(jié)將至，廈門二手房市場上降價房源明顯增多，降價幅度也有所增大，然而市場依然籠罩在觀望氣氛中。

在分析人士看來，如果說去年下半年廈門二手房市場趨冷，還只是引發(fā)市場的觀望情緒。那么現(xiàn)在，越來越多業(yè)主和購房者的心理預期已發(fā)生轉(zhuǎn)變。

降幅加大

“相信了樓市將會回暖的言論，沒有在去年出貨，但苦等到現(xiàn)在，沒有等到回暖，也沒有等到買家。”去年初，林先生投資了一套位于廈門集美區(qū)近島區(qū)域的商品住宅，然而樓市火熱不久，他便有了“燙手山芋”的感覺。為了盡早脫手，他多次調(diào)低價格，看房者仍然寥寥。

在樓市調(diào)控高壓下，國內(nèi)多地樓市籠罩在陰霾之下，廈門樓市也難以獨善其身。近期廈門二手房市場中，像林先生這樣“主動降價”的業(yè)主并不少見，尤其是大戶型房源，由于總價較高，議價空間更大。

“如果說之前更多是遮遮掩掩地暗降，如今可是直接調(diào)價了。”廈門島內(nèi)一家房產(chǎn)中介門店負責人說，當前廈門二手房源降價幅度明顯加大。即便這樣，中介門店依然為業(yè)務(wù)量發(fā)愁。

國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)顯示，在全國70個大中城市中，2017年廈門二手房價累計跌幅為3.7%，僅次于北京的5.6%，跌幅居第二位。易居研究院指出，由于累計跌幅數(shù)據(jù)系平均指數(shù)數(shù)據(jù)，因此對于真正降價的二手房源，通常數(shù)據(jù)要放大2～3倍，才接近實際跌幅。如果按照放大3倍算，去年廈門二手房價格下跌了11%左右。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)還顯示，去年12月份，廈門二手住宅價格環(huán)比下降0.7%，降幅為全國第1。業(yè)內(nèi)研究院相關(guān)調(diào)查也顯示，當前廈門大部分二手房掛牌價格，較去年3月普遍下跌了3000～5000元/平方米，甚至出現(xiàn)不少直降8000元/平方米、1萬元/平方米的房源，不少小區(qū)二手房價格回到2016年12月的水平。

市場預期轉(zhuǎn)變

前不久，傳出調(diào)控政策“變相松綁”的聲音，讓不少人認為樓市又要回暖。然而，隨后不久相關(guān)部門定調(diào)“樓市調(diào)控不放松”。樓市調(diào)控決心之大，已不容炒房客有更多幻想。

“如今看來，許多投資客已到了信心崩潰的邊緣。”廈門樓市觀察人士林天明說，“在可預見的未來，調(diào)控絲毫沒有放松的跡象，市場盛況難以再現(xiàn)。這意味著這一輪樓市牛市行情已畫上了句號。炒房客該醒醒了。”他表示，廈門居民資金杠桿率高達161.1%。在廈門樓市，加杠桿炒房的投資客很多，預計今后會有不少投資客面臨“爆倉”風險。

市場預期轉(zhuǎn)變，在廈門一些熱門樓盤上表現(xiàn)得尤為明顯。過去幾年，集美新城及杏林橋頭板塊是廈門房價上漲最兇猛的區(qū)域之一，不少投資客也將目光投向這里。如今，該區(qū)域多個小區(qū)出現(xiàn)了降價急售房源。記者注意到，該區(qū)域某樓盤在2015年底的時候，均價約為1.8萬元/平方米，后來價格一路走高，在去年初站上4.2萬元/平方米的高位。相比之下，當時周邊新房開盤才3.5萬～3.7萬元/平方米。如今，在樓市調(diào)控高壓下，該樓盤二手房掛牌價約為3.5萬元/平方米。

客群成分的變化同樣鮮明地反映出市場預期的轉(zhuǎn)向。廈門土房局最新數(shù)據(jù)顯示，在當前廈門住宅購房群體中，本地客群占比74%，外地客群占比26%。對于熟悉廈門樓市的人士來說，這意味著外地客群已經(jīng)大面積退出市場。畢竟，在過去相當長的時間里，廈門樓市外來客群占比都在6成以上。

可擇機入市？

“到目前為止，廈門二手房價格已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了3個月之久。至于未來幾年的房價走勢，我覺得大漲大跌都不太可能。”林天明說，在“房住不炒”的主旋律下，樓市進入“去杠桿”階段，那種過山車般價格大幅波動的時代已然過去。

在林天明看來，樓市調(diào)控并非抑制合理住房需求，而是劍指炒房客，尤其是高杠桿炒房客。對于剛需和改善型購房者，可以慢慢選房，不急著做決定，遇到合適的房源都可擇機入場。

國家統(tǒng)計局廈門調(diào)查隊也分析指出，眼下市場上出現(xiàn)了一些急售降價房源。與此同時，一些老、破、舊以及戶型較差的房源受本輪調(diào)控影響較大，價格出現(xiàn)明顯下跌，但優(yōu)質(zhì)住宅房源，即使面積較大，但價格仍然保持穩(wěn)定。

對此，分析人士普遍認為，受城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進等因素影響，廈門房價依然長期看漲，只是板塊分化將漸趨明顯。對于自住需求來說，能承受什么樣的價位，便可以在這個價位下選擇合適的房源，擇機入市。當前調(diào)控成效顯著，自住需求迎來了購房良機，預計今年一些前期價格虛高的房源價格還會持續(xù)松動，就看購房者善不善于把握機會了。廈大管理學院經(jīng)濟學與金融學教授戴亦一也表示，短期來看，2018年房價不會有大問題。但他同時提醒，“這種形勢下，資產(chǎn)的安全性重于收益性”。