北京時間3月22日凌晨2點，美聯(lián)儲貨幣政策會議宣布，加息25個基點，將聯(lián)邦基金目標利率區(qū)間上調至1.50%-1.75%。美聯(lián)儲自2015年12月啟動本輪加息周期，至今已經加息6次。

香港金管局22日也宣布將基準利率上調25個基點，從1.75%上調至2%。當日早間，中國人民銀行也上調公開市場7天逆回購中標利率至2.55%，比此前小幅上行5個基點。

這是否會對國內房地產市場帶來影響？

中原地產首席分析師張大偉認為，在房地產供給短期內難以增加的情況下，房地產需求增加會拉高房價。流入房地產市場的資金會隨之人民幣**預期而增加。“輸入性通貨膨脹會引起我國物價上漲。一般來說，商品房的需求彈性大于普通商品，因而上漲幅度會更大。預期效應會明顯放大流動性效應和財富效應。”

他指出，當市場預期人民幣**時，國外資金會大量流入我國房地產市場，從而推高房價。而一旦人民幣改變**預期，出現趨勢性的貶值變化，買房就賺錢的趨勢將出現逆轉，這種情況下，買房就愈加需要謹慎。

樓市遭遇“錢緊”

張大偉注意到，從歷史經驗看，影響中國房地產最核心因素是政策，而在政策中最關鍵的因素是信貸政策。據他觀察，2015-2016年房價大漲的原因，即是信貸政策空前寬松導致；2017年和2018年，樓市出現變動的城市也主要受信貸收緊影響。

在當前房地產市場中，房貸利率變化備受關注。民生證券分析師楊柳注意到，國內貸款同比增速相比上月大幅下降17個百分點至0.3%；而個人按揭貸款同比增速則僅為-4.3%，已連續(xù)下降一年有余，且已連續(xù) 4個月負增長，顯示去杠桿政策的影響已初步顯現。

環(huán)京區(qū)域一家商業(yè)銀行房貸經理告訴21世紀經濟報道記者，去年首套房貸還在維持基準利率，銀行的房貸也是賺錢的。但今年普遍都要上浮15%-20%左右，規(guī)模很緊張，定價高。“主要是銀行獲得存款的成本太高了，而房貸基準利率太低。成本太低，不上浮不賺錢。”

平臺公司“賺賺金融”注意到，購房人對貸款的需求呈持續(xù)升溫狀態(tài)。一方面是由于年初銀行放款比去年底有明顯提升、使得不少觀望群體借機咨詢購房事宜；另一方面很多購房人對全國兩會后期的樓市走向預判不明，帶動了房貸市場咨詢量走高。

不過，“賺賺金融”也注意到，從年初開始，各家銀行的首套房利率持續(xù)走高。如今大部分銀行針對首套房的利率都保持在基準上浮5%左右；也有不少銀行將貸款利率調整為上浮10%，持續(xù)著收緊態(tài)勢。此外，近期銀行在批貸和放款速度上基本平穩(wěn)，各家銀行平均放款周期在7個工作日左右，對于抵押住房貸款的辦理依然較為嚴格。該機構指出：在這種背景下，未來負債率低、現金流良好、融資渠道多樣的行業(yè)藍籌公司將具有更大發(fā)展空間。

安居客首席分析師張波認為，通常來說，年初各家銀行貸款額都會比較充裕，但2018年初各地房貸利率卻紛紛上浮�？v觀2018年資金成本提升，尤其是一二線熱點城市的房貸利率上調將是大概率事件。資金成本對于樓市的影響具有持續(xù)作用力，并且作用的強度也將逐步上升。

張波指出，從目前來看，雖然只是部分商業(yè)銀行在上調房貸利率，但已經預示了全年將持續(xù)“錢緊”狀態(tài)，一則房企的資金取得成本將不斷提升，二來購房者對樓市預期也將產生影響。當然樓市的資金成本也不是全盤收緊，隨著國家精準調控不斷深化，熱點城市未來房貸利率仍存在較大上浮空間，而國家去庫存的重點城市則在資金成本上會有更多支持和傾斜。

房地產影響幾何？

在銀行利率上調的背景下，加息預期恐將形成對樓市進一步利空影響。

從歷史經驗，張大偉注意到，美元加息對中國房地產會帶來負面影響，但由于我國對資本賬戶長期實行較為嚴格的管制，資本外流渠道不暢通，歷史上美國歷輪加息對我國房地產市場基本沒有造成很大影響。

他認為，同理，當前美元加息對我國房地產市場影響仍然較小。在2015年12月美聯(lián)儲宣布加息后，可以看到，中國進行了大規(guī)模的信貸刺激，也帶來中國房地產市場最火熱的2016年，全年房地產銷售額歷史首次超過10萬億。

但此次加息背景，加之國內房地產政策持續(xù)收緊的情況下，房地產市場走勢如何？

張大偉認為，中國的貨幣投放方式主要有兩種：外匯占款（美元換人民幣）、逆回購和MLF（國債換人民幣）。2015年開始，前者的比重正在下降，而后者比重在增加，這樣一來逆回購和MLF利率的重要性越來越大。在過去1年時間里，事實上中國已經多次加息，但對于存量來說，短期加息可能性也會出現。

張大偉注意到，2007-2008年美國實施量化寬松的貨幣政策，增加了貨幣供應量。帶來全球流動性的泛濫，美元貶值，創(chuàng)造了大宗商品的牛市。美元加息，必然會導致資金回流美國，帶來大宗商品陷入熊市，全球出現通縮跡象，多數貨幣出現貶值。

美聯(lián)儲加息猶如一柄“達摩克利斯之劍”，懸于全球金融市場之上，人民幣也不例外。資金流動的加劇將有可能帶動部分國內資金轉變投資方向。國內目前大部分投資資金主要集中在房地產和股市當中，資金的投資方向發(fā)生轉移，極有可能導致中國樓市及股市的動蕩。

另外，張大偉認為，整體資金價格上行趨勢還在持續(xù)。2008年經濟危機后，美聯(lián)儲每25個基點的降息操作，大約助漲了中國房地產投資增速4個百分點�？紤]到市場的中長期走勢尚不明朗，房產變現能力偏低，買房（特別是非核心城市）已不再是穩(wěn)妥的投資選項。

張波也認為，受美國金融市場影響，中國加息的預期不斷提升。一方面美國自身加息預期在強化，在美國稅改刺激、需求擴張的大背景下，美國近期開始實施的貿易戰(zhàn)一定程序上會加速美國本土的通脹效應，從而進一步推升聯(lián)儲貨幣收緊的速度以及加息預期；另一方面中國和美國加息往往密切相關，美國2015年底開始加息后，中國在2016年開始同步進入加息通道，中美的加息周期呈現一定的同向性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，加息本身是一個信號，可能意味著后續(xù)全球加息周期的加快到來，對于中國貨幣政策等都會有影響。當然必須承認，中國市場的加息也會積極考慮通貨膨脹等因素，所以貨幣政策的穩(wěn)健性特點也會決定此類加息政策的推遲出現。所以預計短期內還不能說有加息政策，但市場預期會綜合考慮此類因素，所以對于資金成本提高的市場預期和判斷肯定會形成。

不過，從樓市角度看，嚴躍進認為，當前如上海等都有類似二季度減少折扣等做法，類似房貸政策微調，也體現了銀根收緊的導向。同時從實際情況看，當前樓市潛在的供求關系和矛盾沒有實質性改變，所以不能說房價真的會受類似加息預期等影響，因為大趨勢還是要看新型城鎮(zhèn)化的指標。而對于類似貸款政策，反過來可能會鞭策部分購房者加快入市，因為潛在成本還會提高，所以可能預計部分營銷領域人員會不斷強調類似加息、加成本、需要加快入市等營銷宣傳內容。