在城市能級中，已被形容為“四五線城市”的縣城，曾在過去幾年被媒體報道稱，由于大量建設(shè)和人口外流，導(dǎo)致房屋積壓明顯，成為2018年“去庫存”的重點對象。2017年底，住建部提出，2018年重點工作之一是縣城去庫存，并提出580萬套的棚改目標。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年全國各級城市新建商品住宅成交面積均有下降，但三線城市成交面積同比跌幅11%，遠低于一線城市42%的跌幅，也弱于二線城市22%的下滑。2017年全國商品房銷售面積中，三四線城市的市場份額也提升到了64.3%。

到底是什么推動了四五線“縣城”級城市房地產(chǎn)的“逆襲”？如此態(tài)勢之下，四五線樓市是否還如報道所言“有大量庫存需要去”？縣城樓市的現(xiàn)狀究竟如何？

棚改貨幣化推動 縣城加速去庫存

“一座典型的三線城市，其特征往往是人口流出、經(jīng)濟增速一般。但即使在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟形勢一般的背景之下，這類城市卻在2017年的房地產(chǎn)市場逆市上揚。”在浙商證券報告中，明確提出了近年我國三線城市樓市的“不平衡”現(xiàn)象。

在其看來，“棚改”是促成三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。

廣發(fā)證券在最新研報中提供了一組數(shù)據(jù)，由于棚改貨幣化超預(yù)期增長，預(yù)計將使2018年全國房地產(chǎn)銷售面積增長3115萬平方米，將這一面積的增速上調(diào)至“-2%”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底，全國樓市庫存去化了1.5億平方米，三四線城市成為明顯的“主力選手”，且去化以住宅為主。

以湖北省荊州市為例，盡管該市經(jīng)濟與人口并未呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢，但由于推行大規(guī)模的棚改貨幣化安置，在消除庫存的同時盤活了當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨螅�在短短兩三年�?nèi)實現(xiàn)了樓市庫存的快速去化。

數(shù)據(jù)顯示，2017年下半年，荊州城區(qū)商品房庫存下降至150萬平方米左右，庫存去化周期僅5個月左右。同時，荊州市的在售商品房銷售均價在1萬元/平方米左右，相較2015年不到6000元/平方米的銷售均價，兩年間實現(xiàn)了明顯的量價齊升。

同樣，中指院的調(diào)研報告顯示，湖北黃岡市的黃州區(qū)，在實施棚改貨幣化安置后，積極引導(dǎo)房源入庫、購房優(yōu)惠，居民置業(yè)熱情高漲，2017年商品住宅共成交1.1萬套，同比增長19.4%，銷售面積137萬平方米，同比增長23.3%。庫存面積快速縮減至76萬平方米，庫存消化時間約6.6個月。

告別“庫存”時代的還有浙江省寧波奉化。2015年前，寧波奉化市場需求不濟、庫存高企，自2016～2017年的大規(guī)模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體，占比超過整個市場購房群體的一半，推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的回暖。

浙商證券就直言，“三四線城市從2015年以來，樓市快速的根本原因并非經(jīng)濟和人口的帶動，而是棚改貨幣化安置。“

“大部分三四五線城市，由于歷史原因過度依賴第一產(chǎn)業(yè)，并導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率過低，這是提振本地購房需求的最大阻力。棚改貨幣化安置則是解決這一矛盾的優(yōu)選，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資更加充分向購房需求端進行正向傳導(dǎo)。”浙商證券認為。

城鎮(zhèn)化之下的返鄉(xiāng)潮：小城樓市的第二導(dǎo)火索

但棚改貨幣化安置背后的動力是什么？是城鎮(zhèn)化率不斷提升帶來的需要。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前縣城樓市主要受兩方面影響，其一為政策紅利，即貸款及首付政策、利率優(yōu)惠、購房補貼、稅費減免等；二是周邊大中型城市的輻射，部分經(jīng)濟實力強勁的三四線城市，不僅能吸附縣城的人口，也會稀釋縣城的購買力。

而中國城鎮(zhèn)化促使農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，小城鎮(zhèn)和縣城人口向大中城市轉(zhuǎn)移。在這樣的背景之下，當(dāng)城市房價差距日漸拉大、一二線城市調(diào)控政策不放松，返鄉(xiāng)置業(yè)購房需求增長明顯。

浙商證券研究指出，前幾年四五線城市主要因為庫存高企致房價滯漲，許多外流人口返鄉(xiāng)時不看好房產(chǎn)的價值，更多在距離三四線城市不遠的省會級城市置業(yè)。但近兩年由于大城市房價上漲，這些三四線城市的房價優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)出來，伴隨城市基本建設(shè)的提升，看好區(qū)域未來房價上漲潛力，越來越多的外流人口選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，回家購置房產(chǎn)改善家人的居住環(huán)境。

其報告顯示，在不斷深化的去庫存政策之下，三線城市房價迎來全面上漲，尤其是品牌開發(fā)商多在新城市中心進行開發(fā)，且主要以三房或四房為主要戶型，面積大多在150平方米以上，全面轉(zhuǎn)向改善型產(chǎn)品。

安居客春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示，超過六成人認為家鄉(xiāng)最大的變化是房價變高。“這也是為何在2018年春節(jié)，三四線城市出現(xiàn)了明顯的返鄉(xiāng)購房熱潮。”張波直言。

縣城小漲易大漲難 剛需族需理性

基于上述各項因素的推動，張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，縣城樓市雖然大漲難現(xiàn)，但小漲會持續(xù)出現(xiàn)。

為何還會繼續(xù)小漲？張波認為，2018年到2020年3年棚改仍然有1500萬套房的目標，在這樣的大背景下，全國縣城整體的購房需求量還將維持高位。

新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，2018年一二線城市將繼續(xù)因供應(yīng)不足而銷售下滑，三四線這一波庫存已經(jīng)消化得差不多，樓市需要靠弱三四線及縣城棚改貨幣化拉動。

不可否認的是，縣城購房群體包括本縣居民購房需求、農(nóng)民工返縣置業(yè)需求、村民進城購房，以及棚改驅(qū)動購房需求的釋放，其中農(nóng)民工回縣城買房是去庫存較大的潛力點。

據(jù)“十三五”規(guī)劃，到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達到60%，這意味著還將有近7000萬農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化。

浙商證券報告認為，隨著一二線城市調(diào)控的深化，農(nóng)民工在工作地的買房意愿可能明顯降低，而返鄉(xiāng)置業(yè)的比例和意愿將進一步提高，農(nóng)民工回縣城的置業(yè)需求是縣級城市樓市發(fā)展的重要潛力。

但為何大漲難？張波指出，經(jīng)過兩年棚改加速去庫存，絕大部分縣城的房價已經(jīng)歷了一波明顯的上調(diào)。雖然2018年的棚改目標還有580萬套之多，但可以肯定的是縣城房價的上漲預(yù)期已經(jīng)偏弱。

“但不排除部分前期房價偏低縣城出現(xiàn)補漲，或品牌房企入駐帶動區(qū)域房價提升�？傮w來看，縣城房價在棚改的大背景下仍有上漲動力，但動力已然偏弱。

張波建議，期待房價下跌后再買房對剛需族來說并不是一個好選擇，建議2018年選擇適合自己的項目入手。

另外，對政府而言，在鼓勵農(nóng)民工回縣買房的時候，也要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。例如在新建住宅周邊增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給，并針對農(nóng)民工購房給予更為優(yōu)惠的信貸政策，讓未來他們不但房子在縣里，更能在城市安家立業(yè)，樂享幸福生活。