除了高房?jī)r(jià)外，越來(lái)越“貴”的房貸正成為購(gòu)房者面臨的一道難題。今年春節(jié)過(guò)后，全國(guó)各地銀行房貸利率“漲聲一片”，同時(shí)，銀行的房貸額度也開始緊張，并進(jìn)一步延長(zhǎng)了放款周期。

今年2月，全國(guó)房貸利率連續(xù)14個(gè)月上揚(yáng)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.114倍，環(huán)比1月份上升了0.55%。此外，全國(guó)首套房貸款平均利率依舊小幅上漲，房貸市場(chǎng)繼續(xù)保持收緊的態(tài)勢(shì)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房貸是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要指標(biāo)之一，未來(lái)房貸利率還有上升的可能。

全國(guó)房貸平均利率

繼續(xù)上揚(yáng)

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比為9.94%；有7家銀行首套房貸款利率下降，占比為1.31%；有469家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比為87.99%。全國(guó)首套房和二套房貸款平均利率依然保持上升趨勢(shì)，分別達(dá)到了5.46%和5.79%。

按照慣例，春節(jié)后銀行貸款額度往往會(huì)相對(duì)充裕，但今年各家銀行房貸利率卻有所上浮，貸款額度收緊，甚至個(gè)別城市的個(gè)別銀行還出現(xiàn)了暫停放貸的情況。據(jù)悉，今年2月份全國(guó)共有34家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。

房貸利率上升，對(duì)購(gòu)房者的影響究竟有多大？以現(xiàn)在全國(guó)首套房貸平均利率5.46%貸款100萬(wàn)元、30年等額本息還款計(jì)算，僅利息就需要償還約103.50萬(wàn)元，而在去年同期所需要償還的利息則為81.76萬(wàn)元，僅一年之隔利息支出多了21.74萬(wàn)元。

除了價(jià)格上漲外，房貸申請(qǐng)的要求也日漸多元，有銀行房貸部負(fù)責(zé)人表示，以往，個(gè)人征信狀況是否良好、收入情況是否可觀乃衡量市民能否成功貸款的關(guān)鍵之所在，但是自去年下半年以來(lái)該行在發(fā)放貸款時(shí)甚至還會(huì)考查市民在該行的“貢獻(xiàn)度”，所謂“貢獻(xiàn)度”就是看市民在該行的存款、流水等情況。

事實(shí)上，對(duì)于個(gè)人住房貸款，央行也做了表態(tài)。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝在今年全國(guó)兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示，雖然近期的房貸利率略有上升，但從稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的周期來(lái)看，它仍然處于比較低的水平。今年1月份，全國(guó)個(gè)人住房貸款同比增長(zhǎng)21.4%，人民幣各項(xiàng)貸款整體貸款增長(zhǎng)13.2%，個(gè)人住房貸款比整體貸款的增長(zhǎng)差不多增加了將近10個(gè)百分點(diǎn)。雖然2017年和今年1月份個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)有所減少，但是其仍然是比較快的增長(zhǎng)，可以滿足市場(chǎng)的合理需要。此外，個(gè)別的銀行在個(gè)別的時(shí)段由于資產(chǎn)負(fù)債匹配方面的問(wèn)題，出現(xiàn)了放款時(shí)間延長(zhǎng)的情況，這是可能的。

潘功勝還表示，商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，對(duì)住房貸款利率自主進(jìn)行定價(jià)，擴(kuò)大利率的浮動(dòng)區(qū)間，總體上符合利率市場(chǎng)化的要求及趨勢(shì)。在這方面，人民銀行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)買住房的合理需求。

從官方表態(tài)、房貸數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)調(diào)控的需求來(lái)看，未來(lái)商業(yè)銀行會(huì)繼續(xù)調(diào)整房貸利率與風(fēng)險(xiǎn)的匹配度。而在這一過(guò)程中，房貸利率的上漲將成為其的必然選擇。

未來(lái)二三線城市

增速或更快

業(yè)內(nèi)人士分析，堅(jiān)持“房住不炒”的核心理念，在保證自主性需求和適度改善性需求的基礎(chǔ)上，打擊住房投機(jī)炒作，在這個(gè)背景下，未來(lái)房貸利率繼續(xù)上浮的信號(hào)較明顯。

“目前來(lái)看，今年的調(diào)控基調(diào)或仍將從嚴(yán)，控制貸款額度、收緊房貸利率也是本輪樓市調(diào)控的需要，銀行肯定會(huì)繼續(xù)執(zhí)行這一政策。在此背景下，銀行房貸政策會(huì)不斷趨緊，不排除接下來(lái)各家銀行普遍上浮的可能。”一名房產(chǎn)中介人士表示。

業(yè)內(nèi)專家表示，整個(gè)資金面的收緊將是一個(gè)大概率事件，資金面收緊將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)銀行貸款利率的上漲，導(dǎo)致購(gòu)房成本的上升。

“對(duì)于房貸市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，上浮的做法多少會(huì)對(duì)房地產(chǎn)交易形成利空的影響。但是若嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，類似影響也還不是最主要的。在當(dāng)前市場(chǎng)的政策中，首付比例政策是最關(guān)鍵的，而上浮所增加的利息相對(duì)來(lái)說(shuō)并不是主要壓力來(lái)源，所以信號(hào)意義反而更強(qiáng)，即銀根收緊對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是比較大的。”業(yè)內(nèi)專家如是說(shuō)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，利率水平和房?jī)r(jià)也有一定關(guān)系。按揭利率上調(diào)，購(gòu)房成本增加，意味著投資的交易成本在增加，對(duì)遏制投機(jī)炒房有一定作用。

目前，眾多二線城市都在放松落戶的限制以大量吸引人才，有分析師認(rèn)為，未來(lái)二三線城市的人才引進(jìn)會(huì)促進(jìn)該城市購(gòu)房需求的增長(zhǎng)，且由于地方優(yōu)惠政策的支持，銀行或會(huì)在房貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)受理方面給予一定優(yōu)惠，但基于資金成本的上升，房貸利率仍將保持上漲趨勢(shì)。

上述分析師還表示，目前關(guān)于房地產(chǎn)的差異化調(diào)控已經(jīng)初見(jiàn)成效——一線城市的限購(gòu)政策使房?jī)r(jià)回歸理性，三四線城市的去庫(kù)存也在加速。從房貸的平均利率來(lái)看，一線城市的平均利率一直都低于二線城市的平均利率；而從利率增速來(lái)看，未來(lái)一線城市房貸利率的增速可能會(huì)小于二三線城市。

另有銀行投資人士認(rèn)為，由于基準(zhǔn)利率比較低，所以雖然目前的房貸利率在繼續(xù)上調(diào)，但和近20年相比還是相對(duì)較低的。

實(shí)際上，自去年以來(lái)，監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)防信貸資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并嚴(yán)查和防范銀行信用消費(fèi)貸等資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。銀行界業(yè)內(nèi)人士建議，房貸政策是置業(yè)過(guò)程中非常重要的因素，購(gòu)房者在需要銀行貸款時(shí)可結(jié)合自己的情況及銀行的規(guī)定做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。