龍頭房企銷(xiāo)售繼續(xù)高歌猛進(jìn)。中原房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，30家房企公布了一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售金額合計(jì)10988億元，同比增長(zhǎng)33%。銷(xiāo)售面積合計(jì)8386萬(wàn)平方米，同比上漲28%。碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科銷(xiāo)售額居前，三家企業(yè)一季度銷(xiāo)售總額突破5000億元，占據(jù)30家房企銷(xiāo)售額的半壁江山。

加速分化

第一梯隊(duì)的碧桂園、中國(guó)恒大和萬(wàn)科相比其他房企優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步拉大;多數(shù)房企一季度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙增長(zhǎng)。從單月表現(xiàn)看，部分房企3月銷(xiāo)售額增速已顯頹勢(shì)。

公告顯示，碧桂園一季度實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售建筑面積約2039萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.54%;實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額約1879.7億元，較上年同期的1506.6億元增長(zhǎng)24.76%。其中，3月份銷(xiāo)售額為641.3億元，銷(xiāo)售面積為677萬(wàn)平方米，分別同比上漲17.3%和12%。

恒大前三個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積約為1581.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40%，合約銷(xiāo)售金額達(dá)1618.7億元，同比增長(zhǎng)51.4%。合約銷(xiāo)售均價(jià)為10471元/平方米，同比上漲3.06%。3月份實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售面積471.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.34%;合約銷(xiāo)售金額493.7億元，同比增加28.17%。

萬(wàn)科前3個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1048.2萬(wàn)平方米，較去年同期的988.2萬(wàn)平方米增長(zhǎng)6.1%;合同銷(xiāo)售金額由上年同期的1502.7億元增長(zhǎng)2.7%至1542.6億元。3月份實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積363.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額506.8億元，同比分別減少9%和20.4%。

從第二梯隊(duì)的情況看，融創(chuàng)中國(guó)和保利地產(chǎn)(600048,股吧)一季度均獲得較高增速，但與第一梯隊(duì)的差距拉大。保利地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)簽約面積592.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.71%;實(shí)現(xiàn)簽約金額869.33億元，同比增長(zhǎng)51.42%。3月份公司實(shí)現(xiàn)簽約面積218.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.1%;實(shí)現(xiàn)簽約金額336.36億元，同比增長(zhǎng)17.59%。融創(chuàng)中國(guó)一季度實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額752.9億元，同比增長(zhǎng)65%;合約銷(xiāo)售面積456.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100.7%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，龍頭房企2018年一季度銷(xiāo)售**有多個(gè)原因，部分完成2017年任務(wù)的企業(yè)將部分銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)至2018年;一線城市樓市相對(duì)平穩(wěn)，但支撐市場(chǎng)的三、四線城市成交處于高位。此外，部分二線城市出臺(tái)多項(xiàng)吸引人才落戶(hù)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回升。張大偉指出，3月份大部分企業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)明顯放緩，不少企業(yè)消化了2017年預(yù)留的簽約業(yè)績(jī)，調(diào)控政策影響越來(lái)越明顯。

熱情補(bǔ)貨

市場(chǎng)人士指出，不少城市的去化周期在12個(gè)月以下。此外，受2016年、2017年銷(xiāo)售大年影響，大量房企在手資金充足。整體看，做大規(guī)模仍然是房企的主流選擇，規(guī)模居前的房企業(yè)績(jī)?cè)鏊偌涌�，房企拼�?guī)模趨勢(shì)加劇。部分中型標(biāo)桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊(duì)房企，成為過(guò)去7個(gè)月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè)。

中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前3個(gè)月，在樓市調(diào)控的情況下，大部分城市土地成交溢價(jià)率明顯下行。但成交金額依然刷新歷史同期記錄。50個(gè)大城市前三月土地出讓金高達(dá)9233.3億元，比上年同期的5823.7億元上漲58.5%。其中，杭州(樓盤(pán))達(dá)927.7億元，同比上漲282%，賣(mài)地收入最高;北京(樓盤(pán))573億元，同比上漲165%;蘇州(樓盤(pán))534億元，同比上漲147%。武漢(樓盤(pán))、福州(樓盤(pán))、廣州(樓盤(pán))、鄭州(樓盤(pán))、重慶(樓盤(pán))、濟(jì)南(樓盤(pán))、天津(樓盤(pán))等30個(gè)城市熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)均開(kāi)門(mén)紅，賣(mài)地收入均超過(guò)100億元。寧波(樓盤(pán))、佛山(樓盤(pán))、嘉興(樓盤(pán))、南通(樓盤(pán))、常州(樓盤(pán))、鹽城(樓盤(pán))等三四線城市賣(mài)地金額增長(zhǎng)明顯。預(yù)計(jì)2018年全國(guó)主要城市的土地出讓額維持高位。

熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率保持低位，基本在10%左右，明顯低于2015年-2017年平均30%的溢價(jià)率。

張大偉認(rèn)為，多個(gè)城市土地成交額依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對(duì)住宅類(lèi)土地拿地積極性較高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要為具備多重復(fù)雜屬性的地塊。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)總價(jià)較高的地塊相對(duì)謹(jǐn)慎。在2018年，大量房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動(dòng)熱點(diǎn)城市土地銷(xiāo)售額創(chuàng)新高。

加緊融資

除了跑馬圈地，從房企一季度的公告情況看，龍頭房企在加緊融資。泰禾集團(tuán)(000732,股吧)近日發(fā)布公告稱(chēng)，公司一季度新增借款150.69億元，占上年末凈資產(chǎn)的55.27%。富力地產(chǎn)、新城控股公告顯示，2018年一季度新增借款分別為179.61億元及93.33億元。葛洲壩(600068,股吧)近日公告，新增借款134.16億元，占上年末凈資產(chǎn)的27.42%。此外，招商蛇口、中國(guó)金茂、正榮地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)近日均發(fā)布融資計(jì)劃，擬發(fā)行公司債及資產(chǎn)抵押票據(jù)等，擬融資規(guī)模超過(guò)300億元。

海外融資正成為房企一個(gè)重要渠道。中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)顯示，4月以來(lái)，至少7家上市房企發(fā)布公告，擬在海外市場(chǎng)發(fā)行票據(jù)或銀行貸款，債券發(fā)行利率在5%-8%左右。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企加大融資力度，除了拿地補(bǔ)貨外，另一個(gè)重要因素是2018年將面臨償債高峰。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年地產(chǎn)債到期規(guī)模在1280億元左右。其中，公司債到期規(guī)模約760億元，中期票據(jù)到期規(guī)模約240億元，短期融資券到期規(guī)模約220億元。隨著開(kāi)發(fā)貸及房地產(chǎn)信托等融資渠道收緊，預(yù)計(jì)后續(xù)將更多房企可能尋求在海外融資