2018年首兩月，地產(chǎn)股以大起大落開篇。

1月起，A股多只房企股票先是大幅拉升，再迅速下跌。包括萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的多只龍頭地產(chǎn)股，均是類似走勢(shì)；特征最顯著的新城控股，從年初的29.02元/股一路飆漲至1月26日的44.92元/股，隨后又在幾個(gè)交易日內(nèi)急劇下挫，2月9日一度觸及30.11元/股。

多位券商地產(chǎn)分析師指出，地產(chǎn)板塊的劇烈調(diào)整，與2018年初以來漲幅過快及房地產(chǎn)降杠桿有關(guān)，美股下調(diào)則進(jìn)一步放大了市場(chǎng)對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

春節(jié)前后，地產(chǎn)股整體走勢(shì)平穩(wěn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)前一周（2月10日-16日），房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)超額收益+4.0%，在29個(gè)大類行業(yè)中漲幅排名第七，相對(duì)滬深300為+0.7%。

展望后市，地產(chǎn)股仍然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。A股方面，隨著房企2017年報(bào)即將出爐，部分業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)顯著、受益集中度提升或存在邊際改善的房企被看好；而在H股市場(chǎng)，估值具有吸引力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的將會(huì)成為股價(jià)上漲、演繹行情的動(dòng)力。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，由于房地產(chǎn)調(diào)控大概率不會(huì)放松且資金面仍然較緊，上半年及今年地產(chǎn)股行情大概率將是結(jié)構(gòu)性的，地產(chǎn)股估值的進(jìn)一步提升還需要等待行業(yè)空間打開。與此同時(shí)，部分中小房企將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)基本面的信號(hào)

地產(chǎn)股的走勢(shì)與基本面密切相關(guān)，開年后即將進(jìn)入“年報(bào)季”，房企陸續(xù)披露的2017年業(yè)績(jī)預(yù)告?zhèn)涫苁袌?chǎng)關(guān)注。

據(jù)申萬宏源統(tǒng)計(jì)，在披露業(yè)績(jī)預(yù)告的82家房企中，業(yè)績(jī)預(yù)增或略增的有49家，扭虧13家，合計(jì)占76%。其中，市場(chǎng)主要房企的銷售均處在量?jī)r(jià)齊升階段，2017-2018年房企的高質(zhì)量可結(jié)算貨值充沛。而18家發(fā)布預(yù)虧公告的均為轉(zhuǎn)型或地方中小型房企。

具體來看，申萬宏源預(yù)計(jì)，增速50%以上的公司包括新城控股、陽光城；而萬科A（增長(zhǎng)25%）、金地集團(tuán)（增長(zhǎng)20%）、世茂股份（增長(zhǎng)5%）、保利地產(chǎn)（增長(zhǎng)26%））、招商蛇口（增長(zhǎng)27%）、金科股份（10%）同樣保持可觀增長(zhǎng)。

對(duì)剛剛經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)板塊而言，這無疑是積極信號(hào)。不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年開年房企銷售額全線飄紅的背后，也有2017年完成銷售任務(wù)的房企將業(yè)績(jī)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)留到了2018年初的因素。

那么，從市場(chǎng)基本面看，房企銷售額和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是否還能持續(xù)？

“2018年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的考驗(yàn)將是資金流轉(zhuǎn)問題。”2月22日，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷指出，當(dāng)前房企融資成本正大幅上升。融360數(shù)據(jù)顯示，1月首套房平均貸款利率5.43%，較去年12月上升0.93個(gè)百分點(diǎn)。

在此背景下，為了確保年度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和未來穩(wěn)定發(fā)展，房企紛紛通過拓展海外渠道進(jìn)行融資。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年1月，受監(jiān)測(cè)的40家上市房企海外融資347.87億，相比去年12月份的230.61億大幅增加；1月房企外幣融資總量已超過人民幣融資金額，外幣融資絕對(duì)值及占比為去年9月以來最高的月份。

具體來看，1月，碧桂園成功發(fā)行合計(jì)8.5億美元優(yōu)先票據(jù)，龍湖地產(chǎn)合共發(fā)行8億美元優(yōu)先票據(jù)；此外，世茂房地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和旭輝控股也發(fā)行了美元優(yōu)先票據(jù)，碧桂園和恒大則通過配股及可轉(zhuǎn)債進(jìn)行港元融資。

這對(duì)中小房企構(gòu)成考驗(yàn)。CRIC研究中心指出，隨著房企資金面趨緊，對(duì)于部分處于高速擴(kuò)張期的中小房企而言，若無法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

CRIC進(jìn)一步預(yù)計(jì)，2018年，TOP4房企總規(guī)�；蚪�3萬億，各梯隊(duì)房企行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，TOP10房企集中度有望達(dá)35%。同時(shí)，房企分化格局將得以延續(xù)，未來百強(qiáng)房企之間發(fā)生收并購的概率將不斷增大。

“在銷售、政策、杠桿都高壓的環(huán)境下，龍頭房企在品牌效應(yīng)、周轉(zhuǎn)速度、融資能力方面的優(yōu)勢(shì)使其發(fā)展空間相對(duì)更為穩(wěn)定。”中信建投證券認(rèn)為。

“若2018年上半年銀行信貸依舊偏緊，不排除個(gè)別小房企面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。”平安證券進(jìn)一步指出，隨著2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰，個(gè)別房企或?qū)⒚媾R危機(jī)，收購兼并市場(chǎng)會(huì)存在大量機(jī)會(huì)，行業(yè)并購整合浪潮將延續(xù)。

超額收益機(jī)會(huì)

實(shí)體市場(chǎng)的業(yè)績(jī)情況投射到資本市場(chǎng)，在分化中搶占到先機(jī)的房企被券商看好。多家機(jī)構(gòu)指出，受業(yè)績(jī)基本面影響，春季和上半年地產(chǎn)股的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)在于龍頭房企以及業(yè)績(jī)超預(yù)期增長(zhǎng)的房企。

盡管市場(chǎng)面臨分化，但招商證券同時(shí)指出，“今年是結(jié)構(gòu)性行情很強(qiáng)的一年。”2018年上半年都是房地產(chǎn)板塊最佳配置時(shí)點(diǎn)（超額收益區(qū)間起點(diǎn)），預(yù)計(jì)板塊機(jī)會(huì)將延續(xù)到2019年。

國泰君安更是樂觀判斷，2018年地產(chǎn)龍頭公司股價(jià)將有40%-50%空間，其中15%-20%來自于估值提升，20%-30%來自于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

不過，西南證券地產(chǎn)首席分析師胡如華指出，盡管政策不確定性大大降低，房企走量和存貨變現(xiàn)的可能性大大增強(qiáng)，但地產(chǎn)股估值的進(jìn)一步提升還需要等待行業(yè)空間打開、ROE預(yù)期突破、REITs落地等機(jī)會(huì)，“這個(gè)目前還看不到”。

那么，在眾多上市房企中，誰將在2018年春季斬獲超額收益機(jī)會(huì)？

克而瑞新近公布的1月銷售數(shù)據(jù)顯示，多家大中型房企保持了顯著增長(zhǎng)。其中，碧桂園、萬科、中國恒大均達(dá)600億元以上，同比增速分別達(dá)42%、41%、73%。據(jù)國泰君安監(jiān)測(cè)，15家龍頭房企1月銷售總額3709.27億元，同比增長(zhǎng)54.58%，環(huán)比增長(zhǎng)1.43%。

平安證券建議，A股市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)把握融資渠道暢通、資金及管控優(yōu)勢(shì)明顯，受益集中度提升的低估值龍頭，以及模式獨(dú)特或銷售靚麗的高成長(zhǎng)個(gè)股；此外，存在邊際改善或拐點(diǎn)的二線龍頭以及兼具業(yè)績(jī)支撐的租賃主體概念股等同樣值得關(guān)注。

而在港股市場(chǎng)，內(nèi)房股在年初同樣表現(xiàn)強(qiáng)勁，年初以來板塊一度累計(jì)上漲逾20%，但隨后回吐升幅。“大市經(jīng)歷了2月初的調(diào)整后，有望再次帶動(dòng)市場(chǎng)造好，所以對(duì)基本面較好的內(nèi)房個(gè)股保持樂觀態(tài)度，漲幅可期。”永豐金融集團(tuán)研究部主管涂國彬表示。

中金公司認(rèn)為，考慮到年初房地產(chǎn)銷售表現(xiàn)和年報(bào)季因素，看好增速被低估及估值具有吸引力的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，大盤股如中國海外發(fā)展和龍湖地產(chǎn)，中小盤如世茂房地產(chǎn)、中國金茂等。