房地產(chǎn)經(jīng)歷了一輪又一輪洗牌后，中小房企越來(lái)越感覺(jué)到危機(jī)。無(wú)論是融資還是拿地，這個(gè)時(shí)代的話(huà)語(yǔ)權(quán)越來(lái)越集中到規(guī)模房企。對(duì)于中小房企而言，如何突圍成為擺在這些房企面前的問(wèn)題。

第一財(cái)經(jīng)記者注意到，包括弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)（下稱(chēng)“弘陽(yáng)”）、大發(fā)地產(chǎn)（下稱(chēng)“大發(fā)”）均在近期提交招股書(shū)，準(zhǔn)備赴港交所上市。此外，包括中梁地產(chǎn)等房企也在暗自為上市做準(zhǔn)備，希望盡快登陸資本市場(chǎng)。

“這一波上市潮和2008年很像，房企都發(fā)現(xiàn)融資開(kāi)始困難，地產(chǎn)開(kāi)始越來(lái)越難做，只有通過(guò)上市才能夠有更多的融資渠道去發(fā)展。”一位負(fù)責(zé)房企上市的高管告訴記者。

上市潮

今年4月，弘陽(yáng)遞交了上市招股書(shū)，擬以IPO形式登陸港交所。根據(jù)路透社的報(bào)道，弘陽(yáng)擬集資3億～4億美元（約23.4億～31.2億港元）。

2017年，弘陽(yáng)的銷(xiāo)售額僅178.1億元人民幣，在百?gòu)?qiáng)房企中排名第95。當(dāng)時(shí)，弘陽(yáng)首次提出了2020年達(dá)到千億規(guī)模的目標(biāo)。

隨后，這家曾經(jīng)偏安一隅的中小房企內(nèi)部已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，弘陽(yáng)掌門(mén)人曾煥沙正在效仿他的福建籍老鄉(xiāng)——閩系房企老板們，復(fù)制這些企業(yè)的規(guī)模發(fā)展路徑：開(kāi)啟全國(guó)化征程、上市、沖擊千億目標(biāo)。

這里面很重要的一步，就是搬遷總部和瘋狂招人。今年3月，弘陽(yáng)集團(tuán)（上海）總部正式啟用，形成南京、上海雙總部運(yùn)營(yíng)的格局。上海作為弘陽(yáng)的第二總部，設(shè)立初期將承擔(dān)弘陽(yáng)集團(tuán)戰(zhàn)略、投融資、地產(chǎn)投資、產(chǎn)品研發(fā)、商業(yè)投資、招商等職能。

隨后，弘陽(yáng)重新配置了自己的高管團(tuán)隊(duì)，從各大主流開(kāi)發(fā)商開(kāi)始挖人。從目前加盟的高管看，分別有蔣達(dá)強(qiáng)（任命為集團(tuán)執(zhí)行總裁，分管戰(zhàn)投、經(jīng)營(yíng)、客服）、羅艷兵（任命為集團(tuán)總裁助理，分管信息）、陳彬（任命為地產(chǎn)集團(tuán)總裁助理兼地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理）、鄒高武（任命為集團(tuán)人力行政中心總經(jīng)理）、鄂宇（任命為地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理部總經(jīng)理）、何愛(ài)華（任命為商業(yè)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)部?jī)?chǔ)備門(mén)店總經(jīng)理）、鄒�。ㄈ蚊鼮樯虡I(yè)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)部?jī)?chǔ)備門(mén)店總經(jīng)理）、徐佳彥（任命為地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部總經(jīng)理助理）、林晨（任命為弘陽(yáng)海外相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人）。

從招股書(shū)看，目前弘陽(yáng)依舊是一個(gè)區(qū)域房企。除了大本營(yíng)南京，還包括蘇州、常州、無(wú)錫、南通、常熟和合肥、馬鞍山、滁州等地，地理位置上均靠近南京。

弘陽(yáng)方面表示，計(jì)劃在長(zhǎng)三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈為核心向周邊拓展，選擇性進(jìn)駐長(zhǎng)三角的三四線城市；在華南、華中、西南區(qū)域，重點(diǎn)關(guān)注節(jié)點(diǎn)型城市，例如武漢、天津、重慶、成都、鄭州、長(zhǎng)沙等，以及這些節(jié)點(diǎn)城市形成的都市圈。

根據(jù)招股書(shū)，截至2017年底，弘陽(yáng)擁有25個(gè)已竣工項(xiàng)目，40個(gè)開(kāi)發(fā)中項(xiàng)目以及21個(gè)持作未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有39個(gè)位于南京，14個(gè)位于蘇州，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積616.9萬(wàn)平方米。

從融資看，目前弘陽(yáng)外部融資的主要來(lái)源為銀行、金融機(jī)構(gòu)借款及信托融資，招股書(shū)顯示，自2015年至2017年，弘陽(yáng)的資本負(fù)債比例分別為119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趨勢(shì)。此外，公司的平均融資成本分別為8.38%、7.72%和7.52%。

同樣火線上市的還有大發(fā)，這家公司成立于1996年，后者由創(chuàng)辦人葛和凱與另一名投資者成立。2001年，大發(fā)地產(chǎn)擴(kuò)張至上海，并在上海設(shè)立總部，至今在上海共開(kāi)發(fā)五項(xiàng)物業(yè)，累計(jì)建面達(dá)48.98萬(wàn)平方米。隨后，大發(fā)地產(chǎn)于2003年開(kāi)拓至江蘇省，2008年再進(jìn)入安徽省。