距離9·30房地產(chǎn)調(diào)控潮已接近一年，而A股的上市房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)、融資狀況也在悄然變化。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，截至6月末，接近6成的A股上市房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率同比均出現(xiàn)了走高的情況，其中多達(dá)17家房企的負(fù)債率攀升超過5個(gè)百分點(diǎn)，而更有6家房企負(fù)債率提高達(dá)10%。

而為應(yīng)對(duì)上述狀況，一方面市場(chǎng)中已經(jīng)衍生出專門為房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目提供融資的中介機(jī)構(gòu)；另一方面房企本身也在項(xiàng)目開發(fā)、融資渠道兩端進(jìn)行調(diào)整。

6家負(fù)債率提升超10%

限購(gòu)限貸及行業(yè)限制政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的財(cái)務(wù)影響，正在被業(yè)內(nèi)人士所體會(huì)。

“因?yàn)橄拶?gòu)的出現(xiàn)，去化預(yù)期也下降了，這也讓一些房企的資金籌措出現(xiàn)了壓力。”一家央企系上市房企財(cái)務(wù)人士表示。

該房企的一位銷售團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人也表示，其位于北京南部剛剛開盤的某項(xiàng)目，目前僅有不到10套售出。“這個(gè)也在預(yù)期之內(nèi)，能賣出去就已經(jīng)不錯(cuò)了，一來還沒到9、10月份，二來限購(gòu)的確把貸款客戶擋在了門外。”

上述狀況也許只是政策影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況變化的橫切面。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至今年6月末，128家A股上市房企中，有74家負(fù)債率出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，數(shù)量占比接近60%，而中房股份、華鑫股份、天�；�建等六家負(fù)債率攀升也超過10個(gè)百分點(diǎn)。

負(fù)債率的攀升也給部分上市房企帶來了更高的財(cái)務(wù)成本——統(tǒng)計(jì)顯示，72家上市房企財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出出現(xiàn)了上漲；而69家房企的“財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入”也為正增長(zhǎng)。

不過具體到期限結(jié)構(gòu)，上市房企長(zhǎng)期債務(wù)的變化并不明顯。數(shù)據(jù)顯示51家房企長(zhǎng)期負(fù)債占比出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)；63家房企的長(zhǎng)期借款出現(xiàn)抬升，以及59家房企應(yīng)付債券也呈現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

而在償債能力變化上，70家上市房企的流動(dòng)比率同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占比超過半數(shù)；而速動(dòng)比率發(fā)生負(fù)增長(zhǎng)的房企數(shù)量則相對(duì)較少，僅有51家，占比不足4成。

“中長(zhǎng)期負(fù)債上，上市房企明顯出現(xiàn)了更大的壓力。”北京一家大型券商房地產(chǎn)業(yè)研究員分析稱，“相反更多的上市房企速動(dòng)比率反而提高了，這說明不少企業(yè)開始注意到限購(gòu)政策、金融監(jiān)管等政策可能帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并在融資端做前置準(zhǔn)備。”

該研究員表示：“上市房企還是房地產(chǎn)業(yè)中質(zhì)量比較好的代表，許多中小房企的日子可能會(huì)很難過。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，由于部分中小開發(fā)商融資難，市場(chǎng)中已經(jīng)衍生出一類專門為房地產(chǎn)提供結(jié)構(gòu)化融資的中介機(jī)構(gòu)。

“我們目前專門通過各種產(chǎn)品、機(jī)構(gòu)資源為房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目提供一站式的融資解決方案，從去年底開始，這個(gè)業(yè)務(wù)是非常有市場(chǎng)的。”一家專門為房企提供融資咨詢服務(wù)的投資公司負(fù)責(zé)人告訴記者。

集合信托融資“補(bǔ)血”

房地產(chǎn)調(diào)控、銀行資金套利核查、資管整頓，諸多事件正在給房企的開發(fā)和融資模式帶來改變。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，部分房企為了緩釋負(fù)債率攀升趨勢(shì)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而選擇在資產(chǎn)、資金兩端進(jìn)行優(yōu)化：一方面降低單一項(xiàng)目拿地規(guī)模，另一方面尋求集合信托等渠道進(jìn)行融資“補(bǔ)血”。

“解決這個(gè)方法其實(shí)是兩端，一端在資產(chǎn)上，開發(fā)商試圖降低當(dāng)前周期下的重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，所以從年初到現(xiàn)在都是在組成聯(lián)合體來一起拿地，競(jìng)爭(zhēng)也在2-3個(gè)聯(lián)合體之間開展，而不是多家競(jìng)爭(zhēng)。”一位央企系上市房企人士稱，“另一端則是在資金上，銀行資金很難拿到了，資管通道也越收越緊，所以許多需求都依賴于信托來融資。”

“去年以來房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求的確有所增加。”北京一家央企系信托公司信托經(jīng)理坦言。

從信托業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)來看，信托類房地產(chǎn)的增速和占比的確均在提高。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)信托合計(jì)增長(zhǎng)5033.46億元，同比增長(zhǎng)61.10%，占上半年新增信托綜合的8.63%，該比例也較去年呈現(xiàn)微升態(tài)勢(shì)。

值得一提的是，在房地產(chǎn)類信托結(jié)構(gòu)中，集合信托的占比正在越來越大，而過去資金來源以銀行為主的單一地產(chǎn)信托增長(zhǎng)則相對(duì)有限。

“過去信托通道多一些，但從去年開始集合信托的占比就越來越大了。”中融信托一位信托經(jīng)理表示，“一方面保險(xiǎn)資金、民營(yíng)資本、上市公司也在參與信托理財(cái)投資，另外不排除一些集合信托也仍然存在‘假集合’現(xiàn)象，也就是通過私行渠道發(fā)行，項(xiàng)目也來自銀行。”

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在上述5033.46億元的新增房地產(chǎn)信托中，集合信托和單一信托的比例約為3∶2，而去年同期該比值則接近1∶1。

此外，更有相關(guān)資本嘗試盡快減少在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投入。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，以部分地方國(guó)資為代表的出資方已經(jīng)在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域萌生退意。

9月4日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者記者獲悉，某省國(guó)資系統(tǒng)下發(fā)一份征求意見，稱“省出資企業(yè)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的戶數(shù)較多，投資規(guī)模較大，增幅快，且普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率高、資金成本高、盈利空間收窄、后續(xù)資金緊張等問題” 。

“部分國(guó)資注意到這個(gè)問題，說明一些房企也開始注意到類似的問題了。”上述大型券商房地產(chǎn)業(yè)研究員表示，“目前房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的重視。”