隨著國(guó)慶黃金周的來(lái)臨，樓市再度火熱。

“今年6月簽約價(jià)格9300元，現(xiàn)在漲到17000元了，現(xiàn)在這個(gè)戶(hù)型已賣(mài)沒(méi)了。”成都市民王宇（化名）近期介紹稱(chēng)，該樓盤(pán)其余較小戶(hù)型也從8300元/平附近漲到目前的12000元至13000元。

9月27日，記者向該房企相關(guān)負(fù)責(zé)人核實(shí)了上述消息。王宇所說(shuō)的樓盤(pán)，正處于近期國(guó)內(nèi)樓市關(guān)注的焦點(diǎn)區(qū)域之一，成都城南板塊。

隨著漲價(jià)潮蔓延至川渝地區(qū)，投機(jī)客不斷跟風(fēng)，而迅速飆漲的“浮盈”，也使得人們相信自己不會(huì)成為最后的“接盤(pán)俠”，并選擇忽略掉一些潛在的利空因素。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，雖然國(guó)內(nèi)商品房待售面積已連續(xù)6個(gè)月下降，但上市房企披露的存貨規(guī)模卻創(chuàng)下了歷史新高。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，申萬(wàn)劃分的137家A股上市房企存貨總額為3.38萬(wàn)億元，去年底這一數(shù)字則為3.15萬(wàn)億元。

若將港股上市房企統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，存貨規(guī)模更遠(yuǎn)高于上述水平。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，中國(guó)恒大等60家典型房企整體存貨規(guī)�？傤~為5.51萬(wàn)億，較去年底增長(zhǎng)9.37%。

某研究中心分析師27日告訴記者，雖然下半年二線城市房?jī)r(jià)跟漲明顯，但上市房企存貨指標(biāo)是按投入計(jì)算的，即歷史產(chǎn)生的成本，所以上市房企的存貨指標(biāo)不會(huì)受到近期房?jī)r(jià)上漲影響。

存貨“摸底”

當(dāng)下游需求高漲時(shí)，企業(yè)庫(kù)存相應(yīng)會(huì)處于低位，但對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這一規(guī)律卻并不適用。由于房?jī)r(jià)近十年處于牛市，房企始終處于“擴(kuò)大再生產(chǎn)”階段，其存貨規(guī)模不斷攀升。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年6月底，A股上市房企存貨為7550億元，到今年6月底時(shí)，這一數(shù)字已增加至3.38萬(wàn)億元。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理各家房企存貨數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，全國(guó)性大型房企存貨增幅尤為明顯，而一些區(qū)域性房企本身基數(shù)有限，雖然部分公司出現(xiàn)小幅下降，但對(duì)整體影響有限。

以排名靠前的房企為例，萬(wàn)科、綠地控股、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福和首開(kāi)股份六家公司存貨規(guī)模均超過(guò)千億，而萬(wàn)科和綠地兩家公司存貨更超過(guò)4000億元。

從增幅上看，萬(wàn)科上半年存貨增幅達(dá)到16.14%，華夏幸福存貨增幅則高達(dá)23.67%。相比之下，綠地、保利兩家公司則維持在個(gè)位數(shù)水平。

不過(guò)，進(jìn)入2016年以來(lái)，房企總體存貨增速出現(xiàn)明顯下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，A股上市房企存貨增幅為7.19%，而去年同期增幅則高達(dá)23.64%。

“上市房企的存貨指標(biāo)，一般包括擬開(kāi)發(fā)物業(yè)、在建項(xiàng)目和已建成項(xiàng)目三項(xiàng)，所以其規(guī)模要高于市場(chǎng)現(xiàn)有的待售商品房庫(kù)存。”某研究中心分析師27日告訴記者。

以萬(wàn)科為例，截至今年6月底，公司擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為1081億元，占比25.28%，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品2777億元，占比64.96%，而已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）僅為398.2億元，占比9.31%。

不難看出，萬(wàn)科存貨主要以在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主，這也是公司上半年存貨增長(zhǎng)的主要因素之一，而其2015年底時(shí)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值為2286億元。

進(jìn)一步細(xì)分來(lái)看，除了北京、上海、深圳三地外，萬(wàn)科在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海二線城市，以及西部省會(huì)省市。以東莞為例，萬(wàn)科在建項(xiàng)目多達(dá)11個(gè)，預(yù)計(jì)總投資額近180億元。

綠地、保利等超大型房企的布局，基本與萬(wàn)科一致。

相比之下，區(qū)域性房企則更為看重深耕本土資源，跨區(qū)域產(chǎn)品數(shù)量相對(duì)較少。例如，金科股份計(jì)入存貨中的地產(chǎn)項(xiàng)目，便多集中在重慶、成都地區(qū)，以及部分三線城市，如內(nèi)江、遂寧等地。

值得關(guān)注的是，下半年樓市漲價(jià)潮開(kāi)始蔓延至南京等二線城市，而在此之前各家大型房企早已囤積重兵。

以保利地產(chǎn)為例，其在南京、合肥分別擁有9處和7處在建項(xiàng)目，同時(shí)公司還計(jì)劃在合肥新增保利熙悅府、朗香書(shū)院等三處項(xiàng)目。