5月全國各地樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)刷新單月紀(jì)錄。為何政策發(fā)布如此頻繁？這一波調(diào)控有哪些新變化？房價未來會怎么走？這都是民眾頗為關(guān)注的問題。

40城、50次！5月樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達(dá)159次，比2017年1-5月增加60%。

其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當(dāng)月累計多達(dá)50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀(jì)錄。

記者注意到，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市有武漢、江門、哈爾濱、長沙、佛山、北京、石家莊、東莞、威海、貴陽、長春、丹東、太原、成都、聊城、重慶、三明、寧波、天津、銀川、珠海、濟(jì)南、廈門、德州、西安、大連、福州、青島、惠州、贛州等，主要以三四線城市為主。

為何政策發(fā)布如此頻繁？

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，近幾個月，雖然一二線熱點(diǎn)城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)波動，這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均有所擴(kuò)大。

5月份房價變化情況如何？國家統(tǒng)計局根據(jù)日程安排在6月15日公布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》將給出答案。

不過在成交量方面，樓市正出現(xiàn)交易回暖勢頭。據(jù)易居研究院監(jiān)測，5月份40個典型城市成交面積環(huán)比增加12%。4個一線城市新房成交面積環(huán)比增加29%；18個二線城市新房成交面積環(huán)比增加11%；18個三四線城市新房面積環(huán)比增加12%。

三四線、部分二線城市樓市為何升溫？

地方棚改政策帶動了三四線城市的住宅銷量，一季度部分三四線城市推進(jìn)棚改力度仍然較強(qiáng)。川財證券報告指出，國家通過貨幣補(bǔ)償盤活棚戶區(qū)居民不動產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升居民購買力，拆遷同時也創(chuàng)造了居民住宅需求和地產(chǎn)下游消費(fèi)需求。

“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預(yù)期。”張大偉說。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅5月份，就有南昌、呼和浩特等超過15個城市發(fā)布了人才政策，其中近半是三四線城市。

“政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。”社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)說，但隨著去庫存政策逐漸退出，預(yù)計下半年三四線市場調(diào)整將會出現(xiàn)。

這一波樓市調(diào)控有何新變化？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地發(fā)布調(diào)控政策的內(nèi)容包括收緊限購和限售、強(qiáng)化商品房預(yù)售價格管理、調(diào)整貸款比例、發(fā)展租賃市場等。

例如，哈爾濱規(guī)定，對主城6區(qū)3年內(nèi)新購商品住房實施限售；成都提出，將限購對象由自然人調(diào)整為家庭；東莞對原限價政策升級，規(guī)定新房售價一經(jīng)備案不得上調(diào)；青島提出，支持房企將經(jīng)營方式從銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，將新建商品房項目中長期持有的部分房源用于租賃。

相比傳統(tǒng)的限購限貸，今年樓市調(diào)控一大變化是，實施搖號購房的城市不斷增加。截至目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州7個城市發(fā)布了搖號購房政策。

5月，一些搖號購房城市的部分樓盤出現(xiàn)排長隊買房、中簽率創(chuàng)新低，甚至違規(guī)操作的現(xiàn)象。例如，由于報名人數(shù)太多，杭州部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至不到2%。而西安某樓盤公開搖號時存在違規(guī)銷售行為，部分公職人員受到處分。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權(quán)利，也能從側(cè)面打擊收取“茶水費(fèi)”、內(nèi)部關(guān)系買房等行為。搶號和中簽率低并不是搖號制度本身的問題，是由于新房限價，比二手房價格低。

未來如何調(diào)控？更多城市買房要搖號嗎？

4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、�？�、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿(mào)易政策的海南，而不是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的一線和強(qiáng)二線城市。

目前，被約談的合肥、佛山、哈爾濱、長春、貴陽、成都、太原等城市已出臺調(diào)控政策予以回應(yīng)。多位業(yè)內(nèi)人士分析，這代表住建部“預(yù)警——約談——問責(zé)”機(jī)制的落地實施。

易居研究院報告顯示，5月份，7個本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市(限購或限貸)新房成交面積環(huán)比減少2%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新房成交面積環(huán)比增加20%。

上述報告中的18個三四線城市為：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

張波指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價上漲明顯城市的調(diào)控力度會加強(qiáng)。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

“供需緊張、房價上漲的城市均有可能會實行搖號購房，預(yù)計未來將有超過20個城市會執(zhí)行官方搖號的售房政策。在搖號時，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。”張大偉說。

張波也認(rèn)為，在樓市調(diào)控的大背景下，一定會有更多城市跟進(jìn)搖號買房，搖號買房會出現(xiàn)在兩類城市，一類是樓市熱度較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點(diǎn)三四城市為主；另一類是存在較多樓市亂象亟待規(guī)范的城市，違規(guī)現(xiàn)象包括捂盤惜售、收取“茶水費(fèi)”、未公示開盤房源等，通過搖號可以同步加強(qiáng)規(guī)范。