某些環(huán)節(jié)待完善

對于多個城市實施的新建商品住宅公證搖號制度，房地產(chǎn)分析人士給出了正面評價。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房源不足的情況下，通過搖號政策進(jìn)行管控，繼而讓棚改、首套等購房者優(yōu)先購房。盡管調(diào)控政策持續(xù)收緊，但可以看出對剛需購房者支持力度很大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，搖號政策出臺原因主要是相關(guān)城市被限價的房子需求旺盛，而部分開發(fā)商拒絕公積金貸款甚至要求全款，導(dǎo)致剛需購買難度加大。預(yù)計未來會有更多城市出臺公證搖號制度，確保政策傾斜剛需。

以杭州為例，近日開盤的相關(guān)樓盤中，無房家庭搖號中簽概率較高。在5月3日開盤的四個樓盤中，無房家庭中簽概率最高的達(dá)到43%。

“基本來說，無房家庭通過搖號買房難度不大。”周萍說。

搖號制度可能產(chǎn)生馬太效應(yīng)。上述房企負(fù)責(zé)人坦言，對于開發(fā)商而言，搖號中簽率就像市場調(diào)查數(shù)據(jù)一樣，能夠分析出購房者的價值取向。如果有的地方長期中簽率低，說明更多人愿意在這個地方投入購買力，后續(xù)有可能助推當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屖袌龅膬r格。而那些無人問津的區(qū)域，會讓開發(fā)商再去拿地時望而卻步。

搖號制度本身怎樣確保公平公開，是眾多受訪者關(guān)注的問題。“有的開發(fā)商在現(xiàn)場搖號，有的直接在網(wǎng)上公布結(jié)果。雖然搖出來的號確實是現(xiàn)場隨機(jī)的，但如果找人頭戶增加概率呢？”周萍說。

“南京之前爆出過開發(fā)商找人頭給關(guān)系戶搖號的事情，后來被舉報查處了。”高先生表示。

作為公證人員，蔣效表示，公證只是搖號的一環(huán)，監(jiān)管部門還需對搖號過程加強(qiáng)稽查。“即使是棄購，也要讓其他人知道房子順延搖號到哪一戶，全程跟蹤才能確保公平。”

其他群體適應(yīng)搖號機(jī)制

在新?lián)u號機(jī)制下，監(jiān)督者、執(zhí)行者和剛需人群也在努力適應(yīng)。

蔣效是中部C市某公證處人員，自他所在的城市2018年啟動樓市搖號政策以來，蔣效就參與了相關(guān)樓盤的搖號設(shè)計。“領(lǐng)導(dǎo)每次去住建局開會，總會帶回來一沓要求，需加班加點整改。包括設(shè)計搖號、報批、跟進(jìn)、數(shù)據(jù)導(dǎo)入等環(huán)節(jié)。”蔣效說，開春后基本沒有休息過。“有時候還要接人情電話，又是一通解釋：我們這個制度是公平公正的。”

同學(xué)小孫就不少打電話給蔣效。小孫剛生了二胎，想要換個大房子，在C市，搖號前并不緊俏的新盤，在搖號之下變得火熱。

去年10月27日，長沙市住建委下發(fā)了《長沙市限購區(qū)域內(nèi)新建商品住房銷售搖號具體操作程序》的通知(長住建發(fā)〔2017〕172號)指出，該市限購區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應(yīng)采取公開搖號方式銷售商品住房。

而對于房企來說，相關(guān)城市的搖號制度倒逼房企在銷售策略上有所改變。某中型房企上海分公司負(fù)責(zé)人近日對中國證券報記者坦言，由于該房企所布局的長三角重點城市基本都有搖號政策。該房企在2017年工作會議上強(qiáng)調(diào)要實行“加快周轉(zhuǎn)”策略。“對比于碧桂園等一線房企，我們提出的要求基本是8至9個月(從拿到土地到項目開盤)。對于遠(yuǎn)郊或城市邊緣的搖號盤，總部要求以加快周轉(zhuǎn)為主，不光是在長三角，我們在中西部的分公司也嚴(yán)格要求加快周轉(zhuǎn)。”該負(fù)責(zé)人稱。

但該負(fù)責(zé)人表示，“有的盤也要等一等。”他所說的主要是一線城市的中高端盤。以上海為例，該房企2017年在上海的某盤大約在6萬元/平方米。但該房企調(diào)整策略，決定推遲等待。“結(jié)果今年的限價上調(diào)，這個盤大約可以賣到近8萬元/平方米。”

對監(jiān)管部門而言，新盤公證搖號，預(yù)售證核準(zhǔn)管理，很大程度遏制了炒新房、捂新盤。中部C市接近住建監(jiān)管部門人士對中國證券報記者表示，目前該市從限購、限貸和搖號等各個層面形成了初步監(jiān)管體系。“很重要的是，這兩年，監(jiān)管所需信息獲取順暢，以前銀行的數(shù)據(jù)不會給住建部門，住建部門的數(shù)據(jù)也不會給銀行，現(xiàn)在都打通了。”

炒友共勉還是搖不上

五十多歲的周萍在嘉善當(dāng)?shù)厥莻�小有名氣的炒房客。因多年經(jīng)營服裝廠，認(rèn)識全國各地的客商，可謂消息靈通人士。十幾年下來，南到�？�，北到京津冀，她在多城購房甚有斬獲，也帶動身邊親朋好友一起加入。

剖析自己的炒房套路，周萍說，“我屬于追漲型炒客，一旦確定某地房價處在漲升通道就殺進(jìn)去。”這招在2016年以前屢試不爽。2014年周萍看北京的客戶殺入固安、燕郊等環(huán)京樓市，也小試牛刀，并在2016年底出貨，穩(wěn)賺一筆。2015年開始，她主打成都、杭州等價格相對便宜的二線城市。“2015年成都高新區(qū)一帶的房價也就萬把塊錢，現(xiàn)在基本漲到兩萬多元。”她說。

去年底，周萍打算出手位于杭州蕭山某新樓盤。“這個樓盤開發(fā)商不錯，交通、生活配套規(guī)劃也可以。最重要的是，這是個倒掛盤。”所謂倒掛，是指所售樓盤價格低于周邊二手房小區(qū)均價。“當(dāng)時打聽的消息，這個盤有可能掛到3.5萬元/平方米，周邊區(qū)域都已漲到4.5萬元/平方米。”周萍說。為此，她集結(jié)了十幾個親朋好友打算人手一套。

萬事俱備，東風(fēng)卻無。3月26日，杭州宣布采取公開搖號全程公證的方式監(jiān)督買房流程。“那天是個周一。下午中介打來電話，說要實名登記搖號，且排卡費不退。”周萍好幾個“炒友”都知難而退，但她還想試一試。

因為公證搖號，周萍特意托公證處的朋友打聽相關(guān)消息，但得到的回復(fù)是，這次無論從政府層面還是開發(fā)商，都比較重視，想要從中獲得買房機(jī)會，根本不可能。4月杭州其他搖號樓盤的數(shù)據(jù)也令周萍感到不樂觀。對于名下有房的購房者來說，旭輝寶龍東湖城中簽率是6%、合景綠地·璞麗東方為8%，其他樓盤數(shù)據(jù)在10%上下。

5月7日，周萍給記者發(fā)來網(wǎng)上搖號結(jié)果，直嘆遺憾未中。“這次開發(fā)商直接網(wǎng)上搖號，不用現(xiàn)場人擠人，體驗感還是不錯的。”周萍打趣道。五一期間，記者親歷西安某樓盤的搖號現(xiàn)場則是人山人海。位于西安市長安區(qū)韋曲十字商圈的某樓盤五一期間開盤，5000多人在現(xiàn)場參加搖號，約有700套房源供應(yīng)。在現(xiàn)場等待搖號結(jié)果的李先生對中國證券報記者感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月就為買房，到現(xiàn)在一次都未搖上。”

而在全國率先施行新建商品住宅公證搖號的南京，周萍的“炒友”高先生很有話語權(quán)。自2017年5月，南京實施新樓盤搖號政策以來，作為南京本地人的他參加了不下10場搖號。“南京搖號的特點是，越往市區(qū)越?jīng)]人搖，地段越偏中簽率越低。”高先生說，2017年以來南京搖號中簽率最低的幾個新樓盤都集中在較為偏遠(yuǎn)的溧水區(qū)，400套的盤有5000人搶。

“萬一中簽了，可以說是穩(wěn)賺了。”周萍在最近一次“炒友”聚會上這樣與大家共勉。

樓市調(diào)控方向?qū)⒗^續(xù)不動搖！

5月9日，住建部負(fù)責(zé)人在約談了成都、太原等政府負(fù)責(zé)人時再次強(qiáng)調(diào)，要毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，落實地方調(diào)控主體責(zé)任，因城因地制宜，精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于部分城市的新建商品住宅銷售市場來說，2018年引入“搖號”機(jī)制。自2017年5月南京首次嘗試新樓盤公證搖號后，目前全國已有杭州、西安、成都、長沙等7個城市實施新售商品住宅公證搖號。與此同時，包括上述城市在內(nèi)，已有多個城市實施了較嚴(yán)格的預(yù)售證管理發(fā)放制度。

中國證券報記者近日跟蹤多個城市相關(guān)樓盤搖號，無論是投資客、普通購房者還是房企，公證“搖號”機(jī)制是一個新的課題，但可以肯定的一點是，炒房客被阻在門外。