部分城市以地款償債

地方土地收入大漲背后原因很多，但在當(dāng)前地方債防風(fēng)險(xiǎn)、地方融資渠道收緊的背景下，個(gè)別地方存在賣地還債的因素。

“地方政府收儲(chǔ)了大量土地，只要賣幾塊地，到期的隱性債務(wù)就能還得上，所以有些地級(jí)市在通過賣地，來填堵債務(wù)窟窿。”北京一資管機(jī)構(gòu)投資部門負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

該負(fù)責(zé)人7月初在中部某地級(jí)市“催收”——他們借貸給地方城投公司的貸款接近還款期限，正積極與地方城投、財(cái)政人士協(xié)商還款安排。經(jīng)溝通后，他表示該地城投還款沒有什么問題。

7月13日，財(cái)政部公布上半年財(cái)政收支數(shù)據(jù)，上半年全國一般公共預(yù)算收入超過10萬億元，同比增長10．6％，收入維持較快增長。全國國有土地使用權(quán)出讓收入約2．7萬億元，同比增長43％。

無論是財(cái)政收入，還是土地收入，上半年形勢(shì)都比較好。但今年以來地方融資平臺(tái)發(fā)生了幾起風(fēng)險(xiǎn)事件，讓市場(chǎng)有些擔(dān)憂情緒。

我國地方政府明面上的債務(wù)規(guī)模，基本已經(jīng)置換成政府債券，這些債券能借新還舊，目前沒有償還本金的壓力，加上對(duì)總量規(guī)模的限額管理，明面上的地方政府債務(wù)沒有償付風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)擔(dān)心的是地方隱性債務(wù)，這部分債務(wù)規(guī)模總量不詳，城投公司進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的債務(wù)，跟地方財(cái)政有著千絲萬縷的關(guān)系，隨著融資政策的收緊，這些債務(wù)借新還舊、償付壓力在加大。

比如7月11日，有投資人向媒體爆料，涉及到貴州某地級(jí)市城投公司的棚改項(xiàng)目貸款出現(xiàn)逾期。7月12日，貸款管理公司向投資人發(fā)布公告，逾期尾款已經(jīng)兌付成功。這起風(fēng)險(xiǎn)事件雖然只是虛晃一槍，但仍引起市場(chǎng)較廣泛的關(guān)注。

“最近賣方和債券承銷商組織去地方路演，地方財(cái)政、城投人士雖在積極推介，但市場(chǎng)仍有一定擔(dān)憂。賣地確實(shí)起了很大作用。”近期去到一些熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)研的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

同時(shí)，地方債防風(fēng)險(xiǎn)也取得了一定成效。6月20日，審計(jì)署審計(jì)長胡澤君向全國人大常委會(huì)作《國務(wù)院關(guān)于2017年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)工作報(bào)告》時(shí)表示，2017年7月全國金融工作會(huì)議后，相關(guān)地區(qū)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，舉債沖動(dòng)得到有效遏制，違規(guī)舉債問題明顯減少，目前債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正得到有序有效防控。

棚改走向因城施策

上述評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人提醒，不少地方今年推地力度較大、地塊位置較好、價(jià)格也合適，但是廣大三四線城市未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)存在不確定性。當(dāng)前積極推地，是否會(huì)帶來新一輪庫存積壓有待觀察。

“三四線城市這輪房?jī)r(jià)上漲，主要有兩個(gè)因素造成，首先在于一二線城市的嚴(yán)控，把購房者推到了三四線；再者就是棚戶區(qū)貨幣化安置，在一定程度上推高了地方房?jī)r(jià)。從去年初到現(xiàn)在，三四線城市房?jī)r(jià)普遍上漲了50％，地價(jià)也高起來，后續(xù)有一定風(fēng)險(xiǎn)。”分析師表示。

在“房住不炒”的大背景下，三四線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，引發(fā)各方探尋房?jī)r(jià)上漲的原因。

“今年以來的變化就是，棚改貨幣補(bǔ)償沒有原來那么提倡了，商業(yè)銀行棚改貸款資金審核也比原來要嚴(yán)格。三四線城市這輪房?jī)r(jià)上漲，棚戶區(qū)貨幣化安置是原因之一，但并不是唯一的原因。棚改項(xiàng)目的推進(jìn)，這些棚改拆遷戶本身有購房需求，加之近年來開發(fā)商在中小城市開發(fā)新樓盤不多，庫存去化比較多，當(dāng)前棚改面臨的形勢(shì)區(qū)別于前些年。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對(duì)記者表示。

從全國整體數(shù)據(jù)來看，2013－2016年全國棚改貨幣化安置率分別為7．9％、9．0％、29．9％、48．5％。住建部尚未公布2017年貨幣化安置比例，目前數(shù)據(jù)來看2016年是貨幣化安置的高峰，當(dāng)時(shí)全國房地產(chǎn)去庫存工作在積極推進(jìn)中。

同時(shí)，各地棚改方式有地域特點(diǎn)。“我們的棚改項(xiàng)目需要征求老百姓（79．790，2．49，3．22％）的意見，選擇實(shí)物安置還是貨幣化安置跟市場(chǎng)行情有關(guān)。房?jī)r(jià)上漲階段，老百姓會(huì)選擇實(shí)物安置；房地產(chǎn)形勢(shì)不好的時(shí)候，老百姓會(huì)選擇貨幣化安置。”一西部省會(huì)城市城投公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

7月13日，住建部發(fā)布會(huì)指出，要依法依規(guī)控制棚改成本，因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置。有東部地級(jí)市城投公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“我們是由居民投票決定究竟是實(shí)物安置，還是貨幣化安置。由于政策的延續(xù)性，我們的棚改項(xiàng)目絕大部分都是實(shí)物安置。因?yàn)榉績(jī)r(jià)變動(dòng)較大，當(dāng)?shù)鼐用窀�加認(rèn)可實(shí)物安置。”