近幾年來，房地產(chǎn)市場的一舉一動牽動著幾乎所有人的心，今年以來各地不斷涌現(xiàn)搶房潮和搖號潮，房地產(chǎn)市場的調(diào)控不斷加碼。

根據(jù)某研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1－5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)多達159次，比2017年1－5月增加60％。其中，5月份，全國超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當月累計多達50次，單月發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀錄。同時，調(diào)控城市明顯從熱點的一二線向周邊三四線蔓延。

有報道稱樓市進入了“超級鳥籠行情”，政府對樓市的管控達到了史無前例的程度。

穩(wěn)定樓市如此密集的房地產(chǎn)調(diào)控到底有何原因？

某業(yè)內(nèi)人士詳細分析了政策密集發(fā)布的原因，他告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，“從2016年開始，9·30新政掀起了國家全面調(diào)控房地產(chǎn)市場的大潮，不僅影響了2016年的整個下半年，其影響更是延續(xù)了整個2017年全年，全年的房地產(chǎn)市場都呈現(xiàn)出一個交易量減少，房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)平穩(wěn)的趨勢。到了2018年情況出現(xiàn)了變化，人們的觀望情緒被釋放，出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的剛需井噴。一些尚未執(zhí)行房地產(chǎn)限購的三四線城市，成為了房地產(chǎn)的新熱點，從而引發(fā)了大量城市房價的上漲。在一些有著較好發(fā)展前景和預期的二線城市，搖號搶房的現(xiàn)象也在出現(xiàn)。在這樣的大環(huán)境下，國家為了進一步貫徹“房住不炒”的理念，不斷加大房地產(chǎn)調(diào)控的水平，所以出現(xiàn)了前文所說的5個月159次調(diào)控的創(chuàng)紀錄事件。”

國家統(tǒng)計局今年4月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)顯示，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均有所擴大。環(huán)比漲幅超過1％的16個城市中，三四線城市多達10個，其中丹東）漲幅最快，環(huán)比上漲2％。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有30座三四線城市房價破萬，200個縣城房價超過9000元／平米。

專家說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價依然平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)波動，這是政策密集發(fā)布的最核心原因。

業(yè)內(nèi)人士分析，三四線城市之所以房價異動，主要由于大量棚改貨幣化安置以及房地產(chǎn)調(diào)控力度相對不嚴，這些都為投機性購房者提供了條件。另一個重要推手就是人才引進新政，各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預期。

就如某地產(chǎn)研究機構(gòu)的負責人所言，“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預期。”

有相關(guān)分析師稱，房價短時間的過快上漲往往預示著市場過熱及投機炒房的可能性較高。因此本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策主要是為了進一步打擊投機炒房行為，向“防守”相對薄弱的三四線城市下沉，持續(xù)強調(diào)住房的居住屬性，將市場引導并調(diào)整至良性的道路區(qū)間。

除了房價大漲以外，三四線城市的土地出讓金收入也在大規(guī)模增加。

某研究院數(shù)據(jù)顯示，佛山、南通、徐州等20個三四線城市，賣地金額今年明顯上漲，累計成交金額超過100億元。1－5月，50大熱點城市合計土地出讓金高達1．5萬億，同比漲幅57．6％，多賣了4520億。

業(yè)內(nèi)人士認為，三四線城市房價上漲需防止“泡沫化”，堅守“房住不炒”原則，嚴厲打擊投機炒房的行為，不能讓房地產(chǎn)市場在三四線城市失控。預計在未來一段時間內(nèi)對三四線城市住宅市場的調(diào)控政策將依舊主要集中在對擾亂市場等投機行為的精準打擊上。此外，亦需滿足回鄉(xiāng)置業(yè)等剛需群體的購房需求，防止“一刀切”后造成誤傷。

重心將移向三四線城市

有報道認為，我們現(xiàn)在正在經(jīng)歷著房地產(chǎn)市場的一個大變革時代，但是，也進入了房地產(chǎn)市場的密集調(diào)控時代。

專家認為，目前房地產(chǎn)市場的一些表象需要放在一個相對長期的環(huán)境中來看，只有這樣才能真正理解房地產(chǎn)市場的走勢。他對記者說：“對于國家房地產(chǎn)調(diào)控來說，“房住不炒”的理念已經(jīng)成為了判斷未來房地產(chǎn)市場的一個主旋律，在這樣的大趨勢下，雖然在部分地區(qū)可能會出現(xiàn)某些樓盤的房價反彈，但是從長期來看，這些都只是一些不影響全局的小事件。”

專家指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價上漲明顯城市的調(diào)控力度會加強。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

根據(jù)某研究院發(fā)布的《5月份全國40城住宅成交報告》，五月40個典型城市成交面積環(huán)比增加12％，同比上升5％。其中，18個三四線城市新房面積環(huán)比增加12％，未調(diào)控的三四線城市成交面積達到2014年以來的次高水平。

三四線城市的樓市火暴是否還將持續(xù)下去呢？

此前，三線調(diào)控城市今年成交量回升明顯，其主要是由于部分城市推盤量較大。專家表示，政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度。但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場的調(diào)整將會出現(xiàn)。

“金融調(diào)控手段也正在加碼，在政策調(diào)控這種直接調(diào)控的同時，金融調(diào)控正在成為房地產(chǎn)市場的又一重要趨勢，各大金融機構(gòu)都在考慮上浮房貸利率，取消房貸優(yōu)惠，這個趨勢正在從北京出發(fā)向全國各地蔓延，這種政策、金融雙調(diào)控的情況正在成為一個大趨勢，鑒于中國的金融機構(gòu)主要都是采用垂直管理，因此全面的金融調(diào)控將有可能以一個較快的速率普及。”專家補充道。

有專業(yè)人士分析稱，房地產(chǎn)調(diào)控的重心將移向之前漲幅過大的三四線城市。因為三四線城市對外來人口流入缺乏足夠的吸引力，所以房價被抄高，主要是外來炒房客，如果這些人選擇轍離，很可能會造成三四線城市房價的大起大落。

專家認為，“對于大家最關(guān)心的剛性需求來說，國家正在用多種供給滿足剛需的住房需求，無論是共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性住房、廉租房，還是租售并舉，公積金新規(guī)，其目的是為了保障剛需的住房需求，未來隨著多元化房地產(chǎn)供給的出現(xiàn)，剛需的住房需求會被進一步滿足，所以剛需不需要過多擔憂。”