面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策的層層加碼，土地市場(chǎng)的火熱形勢(shì)仍然延續(xù)。今年上半年，數(shù)量眾多的三四線城市賣地行情繼續(xù)向好，成為支撐全國(guó)土地出讓收入大漲的主要原因。

對(duì)地方政府而言，一次性賣地收入，是比財(cái)政收入更主要的收入來(lái)源。記者匯總數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，僅今年上半年賣地收入就與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)（占比超過(guò)90％）的城市數(shù)量多達(dá)14個(gè)，他們分布在浙江、四川、安徽、山東、河南、江西、湖南、河北等諸多省份，絕大部分為非省會(huì)的三四線城市。

這些城市的土地收入上半年基本翻番。除了因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲、庫(kù)存去化較多帶來(lái)的補(bǔ)庫(kù)存等，在地方債防風(fēng)險(xiǎn)、地方融資渠道收窄的背景下，部分地方政府存在賣地償還隱性債務(wù)的行為。

記者在采訪中了解到，地方政府明面的債務(wù)可以借新還舊、滾動(dòng)發(fā)行下去，但隱性債務(wù)借新還舊機(jī)制不暢，且政策明確將地方政府債務(wù)與城投公司債務(wù)區(qū)隔開(kāi)來(lái)，部分隱性債務(wù)短期還債壓力較大，賣地償還成為重要的手段。

三四線城市漸成土地市場(chǎng)主角

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地賣地形勢(shì)差異較大。因?yàn)榈貎r(jià)成本較高，一二線城市賣地收入在規(guī)模上居前。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年賣地收入最高的為杭州，累計(jì)出讓金額為1485億元，同比增長(zhǎng)了99％。其次是重慶的921億元、蘇州的766億元、北京的751億元。

其中，一線城市因?yàn)橄拗普�策較多，土地收入增幅較低，如北京、上海上半年土地收入為負(fù)增長(zhǎng)，廣州微弱增長(zhǎng)了3．6％。二線城市形勢(shì)分化明顯，如福州、濟(jì)南、杭州、成都上半年土地收入增幅在70％以上，而南京、天津、蘇州增幅在20％以下。

數(shù)量眾多的三四線城市緊承其后。大量長(zhǎng)三角地區(qū)城市包括湖州、常州、嘉興、南通、溫州、無(wú)錫、徐州、臺(tái)州、金華等，上半年賣地收入規(guī)模在200億－400億元左右，收入規(guī)模僅次于一二線城市。山東、四川、安徽、河北、湖南、江西等省，也貢獻(xiàn)了部分賣地收入規(guī)模超過(guò)100億元的地級(jí)市。

從收入增幅來(lái)看，三四線城市尤為突出。像岳陽(yáng)、許昌、淄博、泉州、眉山、上饒、湖州等，上半年土地出讓收入增幅在200％以上，這些三四線城市廣泛地分布在湖南、河南、山東、福建、四川、江西、浙江、江蘇等省份。

“普遍來(lái)看，三四線城市的賣地收入都在刷新歷史新高。像岳陽(yáng)、許昌、淄博等地離中心城市的距離并不近，屬于中西部三四線城市，這些城市在2015、2016年市場(chǎng)都比較冷，從2017年逐漸啟動(dòng)，現(xiàn)在成為土地市場(chǎng)的主流。”分析師對(duì)記者表示。

賣地收入增幅靠前的城市，既跟市場(chǎng)熱度有關(guān)，也跟推地節(jié)奏有關(guān)。比如湖南岳陽(yáng)上半年土地收入145億元，增幅超過(guò)10倍，這與2017年上半年基數(shù)較低有關(guān)。

據(jù)岳陽(yáng)公共資源交易中心數(shù)據(jù)，2017年岳陽(yáng)的土地市場(chǎng)就已經(jīng)走熱，尤其是下半年岳陽(yáng)市區(qū)推出較多優(yōu)質(zhì)地塊，引來(lái)不少房地產(chǎn)公司爭(zhēng)奪，樓面價(jià)最高達(dá)到4386元／㎡。2017年岳陽(yáng)土地成交金額接近96億元，同比增長(zhǎng)15％，收入規(guī)模創(chuàng)歷史新高，2018年上半年延續(xù)了這一趨勢(shì)。

“限價(jià)政策疊加融資成本上行，開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目利潤(rùn)率壓力漸增，在核心區(qū)域追逐高價(jià)地塊的動(dòng)力減弱。獲地能力的制約，使得部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的布局往三四線城市下沉，一些大型房企也通過(guò)并購(gòu)等方式進(jìn)駐縣鎮(zhèn)一級(jí)的城市。三四線城市在土地市場(chǎng)的成交占比，可能會(huì)進(jìn)一步提升。”交通銀行（6．010，－0．03，－0．50％）高級(jí)研究員夏丹表示。

地方加快推地

部分城市今年上半年賣地收入規(guī)模，已經(jīng)超過(guò)了2017年全年地方一般公共預(yù)算收入。比如湖州今年上半年賣地收入為413億元，其去年地方一般公共預(yù)算收入僅為237億元。

通過(guò)賣地獲得一次性收入，對(duì)于三四線城市尤為劃算。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年賣地收入與去年全年地方一般公共預(yù)算收入相當(dāng)?shù)模ㄕ急纫?guī)模在90％以上）城市有14個(gè)，包括湖州、眉山、亳州、菏澤、阜陽(yáng)、許昌、達(dá)州、上饒、瀘州、南充、岳陽(yáng)等均為三四線城市。這些三四線城市的財(cái)政收入規(guī)模相對(duì)較小，火熱的土地市場(chǎng)助推土地收入大漲，賣地收入要比來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的稅收收入更為豐厚。

當(dāng)然，由于我國(guó)財(cái)政體制安排，地方能從上級(jí)政府獲得常規(guī)性的收入返還或補(bǔ)貼，地方財(cái)政支出規(guī)模往往超過(guò)地方一般公共預(yù)算收入。若從財(cái)政支出角度來(lái)衡量，上半年賣地收入也相當(dāng)之可觀。

記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上半年賣地收入與去年同期支出規(guī)模相當(dāng)?shù)模ㄕ既�年地方一般公共�?cái)政支出比重超過(guò)50％）城市有9個(gè)，湖州、嘉興、常州、許昌、眉山、菏澤等三四線城市在列。

“地方土地更值錢了，出于土地財(cái)政的考慮，地方都在加快推地。目前來(lái)看，除了一線城市對(duì)土地財(cái)政依賴度比較低，像杭州這樣的二線城市，今年上半年賣地接近1500億元，與杭州亞運(yùn)會(huì)建設(shè)需要投入大量資金也有關(guān)系。”分析師指出。

選擇在土地市場(chǎng)行情較好的時(shí)候推地，對(duì)于地方政府而言是個(gè)理智的決定。仍以岳陽(yáng)為例，2015年岳陽(yáng)成交地塊190宗，僅獲得土地出讓收入62．8億元；2016年成交地塊數(shù)量減少為152宗，獲得土地收入約70億元；而隨著市場(chǎng)的回暖，2017年174宗土地成交，幫助岳陽(yáng)獲得約96億元收入。

刨除掉征地補(bǔ)償成本、按政策計(jì)提補(bǔ)充其他支出等，剩下的土地收益可由地方自由支配，多投入到地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。

“像地方棚改項(xiàng)目的推進(jìn)，還款資金來(lái)源就是土地出讓收入。有些棚改項(xiàng)目雖然有商業(yè)配套開(kāi)發(fā)，但單獨(dú)的棚改項(xiàng)目未必能實(shí)現(xiàn)資金收益的平衡，需要從整個(gè)城市的項(xiàng)目來(lái)綜合進(jìn)行平衡。”有地方城投人士對(duì)記者表示。