成都樓市新政 提預(yù)售門(mén)檻減供應(yīng)量
作者:未知 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 更新時(shí)間:2016年06月22日 【字體:大 中 小】
6月21日,成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》),業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為成都版樓市“51條”,《意見(jiàn)》自印發(fā)之日起30日后執(zhí)行。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,《意見(jiàn)》主要涉及科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng)、促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)、支持企業(yè)發(fā)展與落實(shí)屬地責(zé)任等五大方向。針對(duì)火爆的土地市場(chǎng),將調(diào)整土地競(jìng)買(mǎi)保證金制度,實(shí)行按宗地交納等,試圖為高溢價(jià)率土地降溫。但其中最受業(yè)內(nèi)關(guān)注的或許是“提高商品房預(yù)售門(mén)檻”的規(guī)定。
成都某龍頭房企營(yíng)銷(xiāo)中層人士表示,“提高商品房預(yù)售門(mén)檻”這一條的后續(xù)影響應(yīng)該很大,實(shí)力不強(qiáng)的中小房企在運(yùn)營(yíng)及管理方面將面臨考驗(yàn)。對(duì)于政策預(yù)留一個(gè)月緩沖期,北京某地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)成都分公司一位部門(mén)總監(jiān)表示,最近一個(gè)月,各個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)積極申請(qǐng)預(yù)售證。
值得注意的是,日前,深圳市試水了一宗事先規(guī)定了必須現(xiàn)房銷(xiāo)售的用地,被業(yè)內(nèi)解讀成是商品房現(xiàn)售制改革試水,為深圳樓市降溫先兆。
可暫停商品住宅用地供應(yīng)
年初以來(lái),先是上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó),甚至出現(xiàn)了非理性的過(guò)熱勢(shì)頭。此后,蘇州、南京、杭州等長(zhǎng)三角典型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也突然火爆起來(lái),市場(chǎng)久違的搶房大戰(zhàn)再度上演。5月份以來(lái),廈門(mén)樓市出現(xiàn)暴漲,摘取當(dāng)月全國(guó)新建商品住宅(不含保障房,下同)與二手住宅環(huán)比漲幅“雙冠王”。
不過(guò),成都樓市新建商品住宅與二手住宅環(huán)比漲幅僅為0.3%;蛟S是為了防微杜漸,成都市政府昨日發(fā)布了前述《意見(jiàn)》。對(duì)此,成都中睿地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人何良栩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,成都樓市庫(kù)存量偏大,政府有必要調(diào)節(jié)供給端。
記者注意到,成都樓市“51條”,首先指出要科學(xué)調(diào)控市場(chǎng)供應(yīng),控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)規(guī)模,對(duì)各區(qū)(市)縣(含成都高新區(qū)、成都天府新區(qū))每年的房地產(chǎn)供地實(shí)行計(jì)劃控制,動(dòng)態(tài)管理,如果超標(biāo)將暫停供應(yīng)。比如,對(duì)“銷(xiāo)售周期連續(xù)三個(gè)月高于上限的區(qū)(市)縣,暫停商品住宅用地供應(yīng)”。
在動(dòng)態(tài)管理上,新政將結(jié)合實(shí)際情況對(duì)各區(qū)域區(qū)別對(duì)待,比如錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)(以下統(tǒng)稱(chēng)為五城區(qū))及成都高新區(qū)的銷(xiāo)售周期下限、上限分別為6個(gè)月、12個(gè)月。而成都近郊的龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫縣,銷(xiāo)售周期下限、上限則分別為7個(gè)月、14個(gè)月,其他區(qū)(市)縣銷(xiāo)售周期下限、上限分別為8個(gè)月、16個(gè)月。
除了調(diào)節(jié)供地周期之外,供地結(jié)構(gòu)調(diào)整也是新政的一個(gè)重要抓手。新政規(guī)定,商業(yè)辦公用房過(guò)剩的片區(qū),將調(diào)減商業(yè)用地規(guī)模和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度,以優(yōu)化區(qū)域布局和商住比例。此外,成都樓市新政還強(qiáng)調(diào)了土地集約利用,將減少或暫緩五城區(qū)和成都高新區(qū)新征集體土地用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),進(jìn)一步支持舊城改造土地加快上市,加大“征而未供”土地征后實(shí)施力度等。
值得一提的是,5月底,萬(wàn)科以104%的高溢價(jià)率搶下成都天府新區(qū)華陽(yáng)一地塊,而參與競(jìng)拍者多達(dá)11家房企,現(xiàn)場(chǎng)火爆異常。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,此次新政要求房企按宗地交納土地競(jìng)買(mǎi)保證金,為土地市場(chǎng)降溫的意圖十分明顯。
業(yè)內(nèi):對(duì)中小房企影響較大
一位不愿具名的某一線龍頭房企成都公司營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)中層人士表示,“關(guān)于成都樓市新政,我還沒(méi)來(lái)得及詳細(xì)看,但有一條印象很深,就是提高商品房預(yù)售門(mén)檻。”
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,成都樓市新政第41條明確規(guī)定,要提高商品房預(yù)售門(mén)檻,對(duì)于房企未來(lái)新拿地開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目,在申請(qǐng)預(yù)售證時(shí),工程進(jìn)度應(yīng)滿足“規(guī)劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程,規(guī)劃地上8層及以上的需完成規(guī)劃地上建筑層數(shù)主體結(jié)構(gòu)工程的1/2以上且不少于7層。”
公開(kāi)資料顯示,2013年,成都市房管局曾出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷(xiāo)售管理健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制的通知》,規(guī)定預(yù)售證申請(qǐng)條件為“6層以下(含6層)建筑的塔樓應(yīng)修至封頂,7層以上建筑的塔樓應(yīng)修至規(guī)劃地上建筑層數(shù)的1/ 4以上”。
在銳理數(shù)據(jù)某分析師看來(lái),提高預(yù)售門(mén)檻對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、操盤(pán)水平提出了更高的要求,中小房企需要積極提高經(jīng)營(yíng)管理水平以應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)。
“預(yù)售政策事關(guān)房企資金的回籠快慢,政策門(mén)檻提高之后,對(duì)中小房企影響較大,因其資金實(shí)力較差。”前述龍頭房企營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)中層人士表示,這更有利于專(zhuān)業(yè)型房企發(fā)展,因其當(dāng)前融資成本較低。
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