有房企人士形容，當(dāng)前的市場“神經(jīng)緊繃”。開發(fā)商雖然堅守，但價格底線在不斷松動。購房者仍在觀望，“買了房子的人，盯著你會不會漲價；沒買房子的人，盯著你會不會降價。”

近日，一則有關(guān)“取消限購令”的傳言在業(yè)內(nèi)迅速發(fā)酵。傳言稱，根據(jù)國辦在今年5月發(fā)布的《關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》（即“29號文”），到今年10月底，國務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理，其中就包括各地出臺的“限購令”。

該傳言因論據(jù)不充分、邏輯存在漏洞，很快被證明屬于謠言。

但該消息對市場的影響不可忽視，除了被大量傳播外，近幾日，A股和港股的地產(chǎn)板塊都曾出現(xiàn)大漲。

分析人士指出，這反映出當(dāng)下房地產(chǎn)市場的一種緊張情緒。自2016年初以來，全國范圍內(nèi)的樓市調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了超過30個月。受此影響，房企頻繁采取價格促銷策略，從而維持現(xiàn)金流。二手房市場的價格拉鋸戰(zhàn)同樣激烈。

有房企人士直言，在政策和市場的壓力下，“供需雙方的神經(jīng)高度緊繃”，任何一絲政策變化都有可能打破平衡。這也是謠言能夠迅速發(fā)酵的原因。

傳言擾市

“29號文”出臺于今年5月，按照規(guī)定，到今年10月底，國務(wù)院和地方政府制定的有違產(chǎn)權(quán)保護(hù)的相關(guān)文件將被清理。

對于其中是否包含“限購令”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，該文件并非關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護(hù)的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知。因此其與“限購令”的存廢完全無關(guān)。

他還表示，“29號文”的依據(jù)，是國務(wù)院于2016年11月出臺的《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度依法保護(hù)產(chǎn)權(quán)的意見》。該意見是產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面的重要文件，但同樣與房地產(chǎn)領(lǐng)域的“限購令”無關(guān)。

張大偉表示，取消“限購令”的消息屬于“假新聞”。

10月26日早間，人民網(wǎng)亦發(fā)文稱，通過向權(quán)威部門求證獲知，上述消息并不屬實。同樣是今年5月，住建部曾印發(fā)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，重申堅持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，并對進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控工作提出了關(guān)于加快制定實施住房發(fā)展規(guī)劃、抓緊調(diào)整住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、切實加強資金管控、大力整頓規(guī)范市場秩序等6項明確要求。

雖然被證偽，但該消息引發(fā)的余波并未平息。除了消息被大量傳播外，10月26日，在大盤繼續(xù)陰跌的情況下，A股房地產(chǎn)板塊逆勢上漲2.17個百分點，成為領(lǐng)漲板塊。其中，臥龍地產(chǎn)、華業(yè)資本、中糧地產(chǎn)等6只股票漲停。

港股中的內(nèi)房股則于10月25日大漲，但到10月26日時已歸于平靜。

市場人士普遍認(rèn)為，在此輪地產(chǎn)股的異動中，“取消限購令”傳聞起到了關(guān)鍵作用。當(dāng)然，“首套房貸利率下調(diào)”、“房貸放款提速”等消息的影響也不可忽視。

價格博弈

“任何有關(guān)樓市調(diào)控松綁的消息，都會快速傳播。”北京大興區(qū)某商品房項目負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示。

自2016年3月南京、蘇州等地出臺調(diào)控措施至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)了30個月以上，時長超過以往任何一輪調(diào)控。在力度上，除以往的限價、限購、限貸外，又增加了限售、限商兩大“殺招”。在廣度上，調(diào)控政策因地制宜，已經(jīng)細(xì)化到區(qū)、縣一級。

雖然過去兩年樓市交易規(guī)模不斷攀高，但從今年開始，這些政策的影響逐漸顯現(xiàn)。

今年6月，因售價下調(diào)，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風(fēng)”項目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。此后，合肥、長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。當(dāng)年位居房價上漲“四小龍”之列的南京、廈門，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價。

易居克而瑞指出，到今年9、10月，“無論是單個樓盤項目，還是整體市場，折扣力度都在加大。”從單個房企來看，今年若恒大項目全部優(yōu)惠政策疊加，住宅最高折扣幅度可達(dá)7.4折，高于去年的8.5折。從整體市場來看，9、10月份今年房企折扣平均可達(dá)9.3折左右，高于去年的9.5折。

從官方的交易數(shù)據(jù)看，這些措施對刺激市場的作用相對有限，反而引起前期業(yè)主的不滿，以打砸售樓處為主的“維權(quán)”現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。

二手房市場也出現(xiàn)類似局面。貝殼研究院通過對11個熱點城市的分析指出，今年第三季度，“業(yè)主掛牌量開始下滑，已入市業(yè)主預(yù)期松動，掛牌價趨穩(wěn)，調(diào)漲占比下滑。”即便如此，觀望情緒仍在加劇。

前述房企人士形容，當(dāng)前的市場“神經(jīng)緊繃”。開發(fā)商雖然堅守，但價格底線在不斷松動。購房者仍在觀望，“買了房子的人，盯著你會不會漲價；沒買房子的人，盯著你會不會降價。”

他表示，其所在公司位于合肥的一個項目，由于前期定價過高，目前面臨較大的銷售壓力。但項目不敢直接降價，因為“既怕業(yè)主鬧事，又怕影響公司在當(dāng)?shù)氐目诒?rdquo;。目前，項目不斷給總部報送預(yù)案，希望以比較小的代價實現(xiàn)今年的銷售和回款目標(biāo)。

今年第三季度以來，向來供不應(yīng)求的北京市場供應(yīng)了一批限競房，但遭遇網(wǎng)簽率低、去化緩慢的尷尬。在該人士看來，這恰恰反映出持續(xù)調(diào)控下的樓市僵局。

調(diào)控風(fēng)向未變

按照以往的經(jīng)驗，這種僵局恐怕只能通過松綁調(diào)控來打破。這也被認(rèn)為是傳言頻出，且容易快速傳播的原因。

實際上，由于此輪調(diào)控時長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過以往，從今年上半年開始，有關(guān)松綁調(diào)控的傳言就已出現(xiàn)。

今年年中，同樣因“29號文”引發(fā)的“限購令”松綁傳言就曾有過一輪傳播，但最終被有關(guān)部門否認(rèn)。9月，網(wǎng)傳一份改革預(yù)售制度的評估函，引發(fā)了關(guān)于取消預(yù)售制度的傳言，住建部隨后否認(rèn)。10月，部分城市下調(diào)首套房貸利率，同樣被解讀為樓市調(diào)控松綁的信號。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道了解，近期部分城市的確出現(xiàn)了價格管控中的“松綁”現(xiàn)象。如北京就在近期給一批單價超過10萬的豪宅項目發(fā)放了預(yù)售許可證。廈門也曾放寬高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國人員的落戶條件。

但多數(shù)受訪者認(rèn)為，這并不意味著樓市調(diào)控將會有實質(zhì)性松動。相反，張大偉認(rèn)為，樓市升級的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，從而鞏固樓市調(diào)控的效果，避免政策邊際效應(yīng)遞減的情況出現(xiàn)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至10月，今年全國累計房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)接近400次，比去年同期增加8成。

從政策類型上看，近期以治理市場亂象為主的做法占據(jù)多數(shù)，這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補丁”、“管秩序”的特征。

人民網(wǎng)亦援引主管部門的回應(yīng)指出，下一階段，各地區(qū)、各有關(guān)部門將堅決貫徹落實好習(xí)近平總書記在7月31日中央政治局會議上的重要講話精神，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

這也將使價格博弈進(jìn)入白熱化階段。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年9月，100個城市新房住宅成交均價為13082元/平方米，環(huán)比增長1.0%，同比增長7.7%。但該機(jī)構(gòu)同時指出，今年第四季度，房企會積極加入到降價促銷的行列中。這也從側(cè)面說明一點，即房地產(chǎn)市場的調(diào)控效應(yīng)正不斷顯現(xiàn)，房價過高的態(tài)勢也逐漸受到遏制，房價的泡沫正在減少。