2018年已經(jīng)過去，歷經(jīng)史上最嚴(yán)調(diào)控的房地產(chǎn)行業(yè)，依然取得了亮麗的業(yè)績。僅前11個月商品房銷售額已達12.95萬億元，為連續(xù)第三年破10萬億大關(guān)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這可能是最好的時代，亦可能是最壞的時代。

證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，去年排名前200各梯隊房企規(guī)模持續(xù)增長，銷售金額、集中度較2017年同期均有較大幅度的提升。其中，排名前10房企集中度達26.9%，排名前20房企集中度達37.5%。而排名前50和排名前100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點。

2017年，銷售破千億的房企只有17家；去年銷售破千億的房企已經(jīng)飆升至30家。碧桂園去年流量金額7286.9億元位居首位，萬科地產(chǎn)和中國恒大去年流量金額均超5000億元，分列第二、第三位。去年房企銷售前十名中，新城控股增長最快，流量金額達2204.3億元，同比增長74.93%；中國恒大增長最慢，僅7.39%。

在過去的一年，房地產(chǎn)市場向龍頭企業(yè)集中的跡象越來越明顯，龍頭企業(yè)市場占有率不斷提升；同時嚴(yán)調(diào)控下龍頭房企具有資金、規(guī)模等多重優(yōu)勢，生存空間更大。

銷售額前十的房企中，市值最低的是新城控股，為535億元。以市值除以流量金額來看，最低的是綠地控股，為19.5%。另外，融創(chuàng)中國、新城控股和碧桂園等公司均不足25%。需要說明的是，流量金額不等于實際銷售額，有的公司有較多的合作項目。此外，中海地產(chǎn)的市值，取的是母公司中國海外發(fā)展市值，可能導(dǎo)致數(shù)據(jù)有較大出入。

在收入規(guī)模背后，還要衡量真實盈利能力，有時候可能賣得多反而賺得少。另外，房企收入結(jié)算進度，會影響各財報期盈利水平，對市值影響也不盡相同。

30家房企去年銷售破千億元

綜合克而瑞2017年房企總貨值排名及去年房企新增貨值排名，數(shù)據(jù)寶計算出去年房企總貨值排行榜。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至去年底，已經(jīng)有9家上市房企總土儲貨值超過萬億元，前十名土儲總貨值近20萬億元，相當(dāng)于2018年底A股總市值的近一半。其中，中國恒大以3.44萬億元土儲貨值位居首位，碧桂園以3.13萬億元土儲貨值位居次席，融創(chuàng)中國以2.81萬億元位居第三位。

從增長情況來看，土儲前十名中的碧桂園、萬科、融創(chuàng)中國、新城控股4家企業(yè)土儲增長均超40%。增速最低的是世茂房地產(chǎn)，為20.42%。從絕對值來看，碧桂園去年新增土地貨值達到9987.3億元居首。

越來越多的土地在向龍頭房企集中。證券時報·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，房企在主要城市耗資1.7萬億元拿地，其中碧桂園、萬科、保利地產(chǎn)均花費超千億資金買地。房企前十買地總金額達9359億元，占比55.21%，比2017年下降近兩個百分點。不過，從近年來看，這個比例增加態(tài)勢明顯，2014年，房企前十買地總金額占比只有48.55%。這意味著，市場上的土地越來越多被龍頭房企買走。

一般來說，土地儲備意味著房企可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ�意味著市值有更大的增長空間。土儲前十名房企中，市值最小的是新城控股，去年底為535億元。世茂房地產(chǎn)、綠地控股、融創(chuàng)中國市值均不足千億。

以市值占土地貨值比例來看，比值越低或許意味著未來市值空間越大。土儲前十名房企中，最低的是融創(chuàng)中國，有28065億元土地儲備，對應(yīng)市值984億元，市值土儲比只有3.51%。

去年A股港股房地產(chǎn)行業(yè)市值下降超8000億元

在行業(yè)持續(xù)發(fā)展的情況下，眾多房地產(chǎn)公司的市值去年卻出現(xiàn)了較大降幅。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，A股房地產(chǎn)公司去年總市值縮水近7000億元，港股房地產(chǎn)公司去年總市值縮水近1700億元（剔除存在A股的H股房企）。

具體到個股方面，碧桂園市值去年全年縮水達到843億元，成為市值縮水最多的房企。萬科市值縮水位居第二位，達到741億元。此外，卓爾智聯(lián)、新鴻基地產(chǎn)、海航基礎(chǔ)等9家房企市值縮水超過200億元，新湖中寶、ST新光、華僑城A等21家房企市值縮水超過百億元。14家房企去年市值增長超過百億元，華潤置地增加495億元居首，中國海外發(fā)展增長279億元位居次席。

從去年底房企市值排名看，新鴻基地產(chǎn)和中國恒大均維持2017年前兩名的排位，中國海外發(fā)展則由2017年的第四位上升至第三位。排名上升較大的是華潤置地，從2017年的第七位上升至第五位。下降最大的是碧桂園，從2017年的第三位下降至第六位。

全球資本市場方面，市值前十房企幾乎被中美企業(yè)瓜分，均有4家企業(yè)進入榜單。新鴻基地產(chǎn)位居全球第五位，中國恒大、萬科、中國海外發(fā)展也進入前十。美國電塔成為全球房企市值最高企業(yè)，去年底市值達到4782億元。美國的西蒙地產(chǎn)市值3566億元位居第三位。

每100元財政收入就有29元來自賣地

在房地產(chǎn)行業(yè)及房企市值大幅膨脹的過程中，國內(nèi)經(jīng)濟土地依賴癥也愈發(fā)嚴(yán)重。以歷年商品房銷售額與GDP比值計算，2017年該比值將達到16.16%。這一數(shù)據(jù)從某種程度上意味著，每100元GDP當(dāng)中，就有16元是房地產(chǎn)創(chuàng)造。以房地產(chǎn)投資額占比看，2017年該比值也超過13%，意味著每100元GDP當(dāng)中就有13元是房地產(chǎn)投資驅(qū)動的。

2009年，國內(nèi)商品房銷售額占GDP比值與房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比值，歷史上首次雙雙突破10%。眾所周知的是，2009年為4萬億經(jīng)濟刺激計劃啟動初年。自此，商品房銷售額及房地產(chǎn)投資額開啟開掛之路。2008年至2017年間，商品房銷售額只在2014年出現(xiàn)了下滑，2017年相比2008年增長超過433%。房地產(chǎn)投資額則從3.12萬元飆升至2017年的近11萬億元，增幅達252%。

2018年商品房銷售或?qū)⒀永m(xù)增長態(tài)勢。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月商品房銷售額達12.95萬億元，增長12.1%。假定2018年商品房銷售額增速10%，GDP增速6.5%，那么去年商品房銷售額與GDP比值將達到創(chuàng)紀(jì)錄的16.7%。這可能意味著，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性愈加嚴(yán)重。公司研究院統(tǒng)計，在市場呈現(xiàn)“二八行情”或“八二行情”時，金融股對上證綜指日漲跌幅的貢獻率平均在40%至50%上下，即若指數(shù)單日上漲或下跌100個點，則其中約有40至50個點是由金融股的變動所引起的。

正因為房地產(chǎn)在經(jīng)濟當(dāng)中的支柱性太過明顯，以至于政府財政對其產(chǎn)生了依賴，土地財政的說法也就此而來。數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計顯示，以歷年來國有土地使用權(quán)出讓金對比全國公共財政收入可以發(fā)現(xiàn)，近年來該比值持續(xù)超過20%，甚至達到34%。以2017年為例，國有土地使用權(quán)出讓金占當(dāng)年全國財政收入比達到28.97%。這個數(shù)據(jù)意味著，政府每100元財政收入就有29元是賣地收入。