時(shí)隔一年半，租賃住房又傳來重磅消息。

自然資源部官網(wǎng)1月16日消息，同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

在此之前，已有包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都在內(nèi)的13個(gè)城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。

重大政策再擴(kuò)圍，意味著什么？土地市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)又將掀起怎樣的波瀾？

建設(shè)租賃住房的土地從哪來？

既然是試點(diǎn)，就有所選擇。

福州劃定了住房需求強(qiáng)烈的倉山區(qū)、晉安區(qū)，采取統(tǒng)籌兼顧、循序漸進(jìn)的方式，進(jìn)行分批試點(diǎn)。首批試點(diǎn)的5宗地塊共計(jì)約109畝。

南昌試點(diǎn)的重點(diǎn)放在了土地管理秩序良好、區(qū)域配套較為完善、產(chǎn)業(yè)集群和高等院校聚集度較高的高新區(qū)、紅谷灘新區(qū)、青山湖區(qū)。

青島雖沒有劃定具體區(qū)，但強(qiáng)調(diào)要建設(shè)在租賃住房需求量大、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療教育等公共設(shè)施配套齊全的區(qū)域和軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域。

�？谑灼谠圏c(diǎn)擬選定1-2個(gè)地塊，重點(diǎn)選擇基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育、交通等公共設(shè)施配套齊全，有較大人口住宿需求的區(qū)域，特別是新市民聚集的城鄉(xiāng)結(jié)合部。

貴陽第一批試點(diǎn)選擇了云巖區(qū)、觀山湖區(qū)、花溪區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)、經(jīng)開區(qū)、清鎮(zhèn)市、修文縣，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部等租賃住房需求較大的地方。

整體來看，租賃住房需求大、新市民聚集多、區(qū)域配套相對(duì)完善的地方，將成為集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的“重鎮(zhèn)”。

誰有資格參與試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)？

根據(jù)公開的實(shí)施方案，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目，申請(qǐng)人為項(xiàng)目所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織。集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)批準(zhǔn)后，可通過聯(lián)營(yíng)、入股等方式，與市、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)，也可通過聯(lián)營(yíng)等方式選擇社會(huì)資本運(yùn)營(yíng)。

為什么強(qiáng)調(diào)與國(guó)有企業(yè)合作？

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地科學(xué)與技術(shù)學(xué)院教授朱道林接受中新社國(guó)是直通車采訪認(rèn)為，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房屬于保障性住房，其價(jià)格會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，一般會(huì)鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)積極參與租賃住房建設(shè)。

利用集體土地建設(shè)租賃住房，也是響應(yīng)國(guó)家“建立多主體供給，多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的要求。

相比之下，民營(yíng)企業(yè)如果參與承擔(dān)建設(shè)租賃住房，往往會(huì)遇到“算不過來賬”的問題。

一位房企排名前30強(qiáng)的高管接受中新社國(guó)是直通車采訪表示，開發(fā)商做租賃住房有兩大難處，其一大量資金沉淀在租賃項(xiàng)目中，不能及時(shí)周轉(zhuǎn)賺取利潤(rùn)，其二受制于高房?jī)r(jià)因素，國(guó)內(nèi)做租賃住房的回報(bào)率普遍不足2%，收益低。

“即便集體建設(shè)用地的土地成本低一點(diǎn)，房租收益也必須覆蓋土地成本、建設(shè)運(yùn)營(yíng)成本，資本才會(huì)有利可圖。此外，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)參與進(jìn)來也考慮到資產(chǎn)不會(huì)流失的問題，集體建設(shè)用地的所有權(quán)沒有改變。”前述高管直言。

值得一提的是，在經(jīng)歷這輪房地產(chǎn)調(diào)控高壓后，房企重資持有租賃項(xiàng)目的戰(zhàn)線出現(xiàn)收縮跡象。2018年多家長(zhǎng)租公寓還因資金鏈和經(jīng)營(yíng)問題出現(xiàn)爆倉，盈利難仍然是長(zhǎng)租公寓當(dāng)前面臨的一大問題。

租賃住房有哪些紅線不能碰？

社會(huì)資本難以進(jìn)入集體租賃住房，還與這幾條紅線有關(guān)。

根據(jù)實(shí)施規(guī)劃，集體建設(shè)用地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押；集體租賃住房只能整體持有，不得分割登記、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押；堅(jiān)決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房；不得違規(guī)使用租金貸。

在具體出租方面，各地也有不同規(guī)定。

福州規(guī)定，合同約定租賃期限最長(zhǎng)不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款。

南昌規(guī)定，合同約定租期原則上不超過10年，一次收取租金一般不超過1年。

青島規(guī)定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過20年，具體承租人不得轉(zhuǎn)租，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動(dòng)續(xù)租條款。

�？谝�(guī)定，集體租賃住房的出租年限不得超過10年，一次收取租金一般不超過1年，出租合同到期后原承租人可優(yōu)先續(xù)租。

貴陽規(guī)定，合同期限不超過5年，一次收取租金一般不超過1年，合同期滿后若雙方無異議可續(xù)租。

上述紅線也意味著，社會(huì)資本的退出成了一個(gè)問題。

在房企紛紛轉(zhuǎn)型試圖多元經(jīng)營(yíng)，追求穩(wěn)定收益避免周期波動(dòng)下，重資持有做租賃既是一塊大蛋糕，也是一塊燙手山芋。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前一些政策的規(guī)定，仍然是為了避免出現(xiàn)“以租代售”的情況，增加租賃市場(chǎng)供應(yīng)，滿足人們住房需求。倘若未來“租售同權(quán)”在此類項(xiàng)目中應(yīng)用，集體建設(shè)租賃住房將迎來更多利好。

對(duì)租房者而言，最關(guān)心無外乎兩點(diǎn)，其一是合適的地段，其二是適宜穩(wěn)定的租金。如果相關(guān)醫(yī)療、教育、交通等配套完善，六個(gè)錢包買房的現(xiàn)象或有所減緩。

這背后，需要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，增加5個(gè)城市體現(xiàn)了改革試點(diǎn)擴(kuò)容的態(tài)勢(shì)。他預(yù)判，2019年下半年也會(huì)有試點(diǎn)工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟(jì)南、蘇州等也有進(jìn)行試點(diǎn)的機(jī)會(huì)。

根據(jù)規(guī)劃，到2020年福州、南昌、青島、海口、貴陽5地將形成試點(diǎn)報(bào)告，并爭(zhēng)取形成系列具有可復(fù)制、可推廣價(jià)值的工作規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)、政策等經(jīng)驗(yàn)和模式。