1月7日，中國(guó)恒大公告2018年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5513.4億元，并提出2019年6000億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)。在“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式及“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式驅(qū)動(dòng)下，恒大通過(guò)主動(dòng)戰(zhàn)略調(diào)整實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)規(guī)模的穩(wěn)健提升并鎖定了未來(lái)利潤(rùn)的高增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯。

01規(guī)模增長(zhǎng)穩(wěn)健，全年業(yè)績(jī)5513.4億元

2018年中國(guó)恒大銷售規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，全年實(shí)現(xiàn)合約銷售金額5513.4億元、合約銷售面積5243.5萬(wàn)平方米。雖然在政策調(diào)控常態(tài)化的背景下，2018年市場(chǎng)降溫明顯、行業(yè)整體規(guī)模增速放緩、多數(shù)房企去化不及預(yù)期。但恒大定位剛需的高性價(jià)比產(chǎn)品受調(diào)控影響較小，全年業(yè)績(jī)進(jìn)一步提升并超額完成5500億元的銷售目標(biāo)。

同時(shí)，得益于強(qiáng)大的品牌形象以及不斷提升的產(chǎn)品附加值，恒大的銷售均價(jià)也穩(wěn)步增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，恒大2018年的銷售均價(jià)達(dá)到了10515元/平方米，較2017年的9960元/平方米進(jìn)一步同比增長(zhǎng)5.6%。

圖：中國(guó)恒大2013-2018年銷售業(yè)績(jī)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

02主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)規(guī)模適度增長(zhǎng)

近年來(lái)，恒大堅(jiān)定不移地實(shí)施“規(guī)模+效益型”發(fā)展模式，以及低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營(yíng)模式。從銷售業(yè)績(jī)的復(fù)合增長(zhǎng)率上可以看出，恒大在5年復(fù)合增長(zhǎng)率超40%的基礎(chǔ)上主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，強(qiáng)調(diào)規(guī)模上適度增長(zhǎng)，更加注重增長(zhǎng)質(zhì)量。2018年恒大在繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的同時(shí)規(guī)模增速更加平穩(wěn)。同樣，恒大此次提出了2019年6000億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)，也進(jìn)一步表明了恒大轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益型”發(fā)展的決心。

表：TOP3龍頭房企2018年銷售金額復(fù)合增長(zhǎng)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

03“規(guī)模+效益型”發(fā)展，鎖定未來(lái)利潤(rùn)高增長(zhǎng)

2018年，恒大在保持規(guī)模適度增長(zhǎng)的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)質(zhì)量的大幅提升。截止2018年上半年，恒大已實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)530億，同比大增129.3%，超過(guò)碧桂園、萬(wàn)科、保利、綠地四家房企之和；核心利潤(rùn)550.1億，同比大增101.5%，創(chuàng)行業(yè)有史以來(lái)最高紀(jì)錄。毛利率、凈利率均處于行業(yè)較高水平。

由于房地產(chǎn)預(yù)售制的特點(diǎn)，營(yíng)業(yè)收入的結(jié)算滯后于銷售。基于恒大近年來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)，我們認(rèn)為其未來(lái)的利潤(rùn)高增長(zhǎng)或已經(jīng)得到鎖定。可以說(shuō)，在“規(guī)模+效益型”的發(fā)展模式下，強(qiáng)大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和良好的盈利能力都保證了其未來(lái)的利潤(rùn)水平將維持目前的高增長(zhǎng)。

表：截止2018年上半年恒大、碧桂園、萬(wàn)科、保利、綠地主要利潤(rùn)指標(biāo)（億元）

注：A股上市房企毛利潤(rùn)計(jì)算中扣除“稅金及附加”項(xiàng)

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC

另根據(jù)公告，截止2018年末中國(guó)恒大現(xiàn)金余額約為2012.4億元，保持行業(yè)領(lǐng)先。我們認(rèn)為，充足的現(xiàn)金流是恒大長(zhǎng)期以來(lái)高速發(fā)展的有利保障。而在當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整期下，恒大多年來(lái)踐行的“現(xiàn)金為王”戰(zhàn)略也將成為恒大“規(guī)模+效益型”高質(zhì)量發(fā)展的有力支撐。

04多元產(chǎn)業(yè)布局深化，綜合競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升

在地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí)，恒大已形成了以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。隨著多元產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，將為恒大貢獻(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

其中，恒大以童世界為主打產(chǎn)品，目前已擁有�；◢u、啟東、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、開封等13個(gè)文化旅游項(xiàng)目。在健康養(yǎng)生板塊，恒大目前已布局三亞、�；◢u瀾灣、西安、鄭州等9個(gè)養(yǎng)生谷項(xiàng)目，提供全方位、全生命周期的健康管理服務(wù)。同時(shí)，地產(chǎn)主業(yè)的高質(zhì)量增長(zhǎng)也為恒大進(jìn)軍高科技產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)大的資本支持。2018年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，計(jì)劃未來(lái)十年投入1000億共同拓展生命科學(xué)、航空航天、集成電路、量子科技、新能源等重點(diǎn)領(lǐng)域。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩、行業(yè)集中度不斷提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)愈發(fā)明顯，未來(lái)大型房企的競(jìng)爭(zhēng)重心也從規(guī)模擴(kuò)張向增長(zhǎng)質(zhì)量轉(zhuǎn)變。近年來(lái)，恒大已主動(dòng)調(diào)整戰(zhàn)略，在保持規(guī)模適度增長(zhǎng)的同時(shí)，更加注重有質(zhì)量增長(zhǎng)。2019年6000億元的銷售目標(biāo)進(jìn)一步表明了恒大轉(zhuǎn)型“規(guī)模+效益型”發(fā)展的決心。而基于恒大近年來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)的銷售業(yè)績(jī)，我們認(rèn)為其未來(lái)的利潤(rùn)高增長(zhǎng)或已鎖定。