雖然與住建部此次提及的“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”仍有所差異，但作為全國(guó)率先實(shí)行商品房銷售按“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的城市，“重慶樣本”仍值得借鑒。

2002年6月，重慶市人大常委會(huì)通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，其中第十三條明確，商品房銷售應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積及其價(jià)格、建筑面積及其價(jià)格，并載入商品房買賣合同。交易當(dāng)事人發(fā)生面積糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。

該條例于當(dāng)年8月1日開始施行，宣告重慶在全國(guó)率先施行商品房銷售以“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的政策。凡不按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售商品房的，由有關(guān)部門責(zé)令改正，并依法予以查處。

重慶市住房城鄉(xiāng)建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受據(jù)龍華網(wǎng)采訪時(shí)指出，該條例施行以來，不僅減少了商品房交易面積糾紛，同時(shí)也維護(hù)了購(gòu)房群眾的利益，讓群眾明明白白購(gòu)房。

重慶作為全國(guó)率先實(shí)行商品房銷售按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的城市，究竟是如何實(shí)行的呢？澎湃新聞采訪多名重慶地產(chǎn)從業(yè)人員與地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人進(jìn)行解答。

問題一：重慶哪些地方采用套內(nèi)建筑面積？

答：重慶雖然從17年前就開始采取套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但并非所有城區(qū)都實(shí)行以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方式，僅有9個(gè)主城區(qū)采取以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

重慶市主城區(qū)包括渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，即通常所稱的“主城九區(qū)”。

在9個(gè)主城區(qū)內(nèi)，商品房銷售公示時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)公布套內(nèi)建筑面積計(jì)算和以建筑面積（即：套內(nèi)建筑面積+公攤面積）計(jì)算兩種價(jià)格。在具體交易的時(shí)候則使用套內(nèi)建筑面積來計(jì)價(jià)。

問題二：重慶采用的套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)使用面積有何差異？

重慶以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的方式，套內(nèi)建筑面積并非套內(nèi)使用面積。

根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》）國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

套內(nèi)使用面積則包括臥室、起居室（廳）、餐廳、廚房、衛(wèi)生間、過廳、過道、貯藏室、壁柜等使用面積的總和。

簡(jiǎn)單理解，即套內(nèi)建筑面積>套內(nèi)使用面積。

值得注意之處在于，重慶9個(gè)實(shí)行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式的主城區(qū)，住宅的產(chǎn)權(quán)年限僅為50年。“除了2003年前拿到地的項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)還是70年，其他的住宅一般都是50年年限。”

問題三：一個(gè)城市不同區(qū)域房產(chǎn)交易時(shí)采取不同的計(jì)價(jià)方式，購(gòu)房者如何選擇？

開發(fā)商在商品房銷售時(shí)，都會(huì)清楚的公布套內(nèi)建筑面積、建筑面積以及各自的價(jià)格，因此即便交易時(shí)不同區(qū)域計(jì)價(jià)方式不同，也并不會(huì)給消費(fèi)者帶來多少不便。

在9個(gè)主城區(qū)以外的區(qū)域，購(gòu)房者們?cè)谫I房前一般也都會(huì)考慮得房率（編者注：即套內(nèi)建筑面積/建筑面積）的問題，在其他各方面條件差不多的情況下，得房率高的住宅勢(shì)必是更有優(yōu)勢(shì)一些。同時(shí)，開發(fā)商在設(shè)計(jì)項(xiàng)目時(shí)也會(huì)考慮到消費(fèi)者的這一需求。

從實(shí)際執(zhí)行層面來看，重慶地區(qū)樓盤的得房率相對(duì)較高，不太會(huì)出現(xiàn)某些地區(qū)50%的奇葩案例。

通常而言，高層住宅項(xiàng)目得房率一般可以做到78%-80%；洋房得房率可以達(dá)到85%-90%；別墅的得房率往往能達(dá)到98%以上。

隨著時(shí)代的發(fā)展和生活水平的進(jìn)步，許多購(gòu)房者在買房時(shí)不再把得房率看得那么重，也越來越不排斥公攤。

“可能十年前更多的是剛性需求，大家考慮最多的是同樣價(jià)格下買到公攤最少、得房率最高的，但有現(xiàn)在越來越多改善型需求，許多購(gòu)房者開始關(guān)注公共空間，希望有更多的配套、更好的小區(qū)環(huán)境。”

舉例來說，十多年前重慶許多住宅項(xiàng)目都做的是兩梯八戶，公共空間盡量少、得房率盡量高；但如今，兩梯八戶的住宅已經(jīng)不再那么受大家歡迎，人們對(duì)住宅的品質(zhì)有了更高的要求，因而現(xiàn)在開發(fā)商在重慶推出的新住宅項(xiàng)目一般都是三梯六戶或三梯八戶。

問題四：套內(nèi)計(jì)價(jià)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)變高嗎？

重慶采用“套內(nèi)建筑面積”進(jìn)行計(jì)價(jià)并不意味著沒有公攤。

公攤作為樓房整體的一部分，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積。

公攤建筑面積實(shí)際上最后也是為業(yè)主所使用。通俗來說，這部分的成本也是加在套內(nèi)面積里的。按照目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的普遍情況而言，套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)約等于建筑面積計(jì)價(jià)的1.2倍左右。對(duì)開發(fā)商而言，這些成本是真實(shí)存在的，并不會(huì)因?yàn)椴煌�的�?jì)價(jià)方式而使成本消失。

舉個(gè)例子：去菜場(chǎng)買一只活雞，稱活雞的時(shí)候包含了羽毛、內(nèi)臟、血等一系列東西，但最后被處理后，剝干洗凈的雞你可能有一些東西不需要，但在稱雞重量的時(shí)候，都是雞的一部分。

但是，從另一角度看，這也對(duì)于開發(fā)商的產(chǎn)品規(guī)劃能力提出了更高的要求，因?yàn)橐?guī)劃和設(shè)計(jì)問題導(dǎo)致分?jǐn)偯娣e增多的話，你的單價(jià)就可能變高，那么購(gòu)房者可能就不會(huì)認(rèn)賬。