延續(xù)了去年年底的些微松動，房貸利率和貸款額度在2019年開年顯得較為寬裕。融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，全國首套房貸款平均利率已連續(xù)兩月輕微下滑。

分城市看，一線城市的房貸利率較為穩(wěn)定，下滑幅度輕微；而二線城市的下調(diào)則更為明顯。

對此，諸多業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率大幅下降的情況，并不太可能出現(xiàn)；且在高房價的基調(diào)下，難以影響樓市行情。

與此同時，房企今年1月的銷售業(yè)績并不理想，多個重點(diǎn)房企的同比和環(huán)比都出現(xiàn)了明顯下降。這是受春節(jié)假期、棚改貨幣化安置放緩、返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，疊加改善類等需求自然回落等多重因素影響。

加之，房企融資環(huán)境不佳，借新還舊壓力巨大，房企的資金壓力依舊難以得到釋放。

利率維持低位

購房者關(guān)心的房貸利率，自去年年底出現(xiàn)松動，維持了低位運(yùn)行，或有下探趨勢。

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩月回落。

從城市來看，1月共有7個城市首套房貸利率出現(xiàn)下降，較2018年12月的17個城市有所減少，多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后，今年1月保持穩(wěn)定。

四大一線城市中，1月上海首套房貸平均利率最低，為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較上月持平；但北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落0.02%，連續(xù)兩月出現(xiàn)下降。

相比于一線城市的小幅變化，二線城市房貸利率則歷經(jīng)了大面積回調(diào)。以天津地區(qū)為例，多家銀行下調(diào)房貸利率，首套房利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。哈爾濱二套房貸平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

數(shù)據(jù)還顯示，在全國35個城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調(diào)，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

這次的房貸利率下調(diào)，可追溯到2018年的11月份。此后，房貸平穩(wěn)降低逐漸成為了主流。

今年1月4日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)，其中1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點(diǎn)。降準(zhǔn)后，約8000億元的長期資金得以凈釋放。

業(yè)界對于房貸利率的走向判斷出現(xiàn)分歧。“預(yù)計受銀行流動性利好影響，后期房貸利率或繼續(xù)下行，具體調(diào)整時間以及幅度因城市實(shí)際情況而異，剛需購房成本有望下降。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李唯一表示。

而易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，如果沒有降息的話，房貸利率未來下調(diào)的幅度不會太大。

同策研究院總監(jiān)張宏偉也持同樣意見。“即使利率下調(diào)，相對基準(zhǔn)利率來說，也是上浮狀態(tài)。”

在他看來，對于一二線大城市來說，房貸利率微調(diào)和利好政策釋放，背后依然是高房價的基調(diào)，對樓市的影響微不足道，當(dāng)前一二線城市房企的壓力仍難以緩解。

去化壓力猶在

房貸利率平穩(wěn)或微調(diào)對樓市刺激并不明顯。今年1月，房企的銷售沒有迎來意想中的開門紅。

據(jù)中房智庫研究院統(tǒng)計，截至2月13日，共有30家房企公布1月銷售額合計3189.4億元，同比下降11%，其中13家房企降幅超30%。

申萬宏源跟蹤的30家重點(diǎn)上市公司銷售數(shù)據(jù)顯示，1月合約銷售總額同比下降12%，也出現(xiàn)了過去四年來的首次負(fù)增長，覆蓋城市范圍更廣的前三大開發(fā)商萬科、碧桂園、恒大的同比下滑幅度都在三成左右。

但也并不是所有龍頭企業(yè)都在開年遭遇“滑鐵盧”。華潤置地、中海、保利等穩(wěn)健型國企央企，表現(xiàn)突出。公告顯示，華潤置地實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額約人民幣163.9億元，按年增長46.6%；保利則實(shí)現(xiàn)簽約金額335.91億元，同比增長6.14%。

但同比來看，整體的房企銷售下降明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，上周重點(diǎn)監(jiān)測的22個城市成交面積與節(jié)前一周相比下降14%。從總趨勢看，今年房地產(chǎn)市場進(jìn)入下降通道，成交量或?qū)⒌陀?018年。

春節(jié)臨近，房企逐步放緩?fù)曝浌?jié)奏。在往年，春節(jié)前后樓市成交主要以三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)為主。而2019年大部分三四線城市樓市開始降溫，成為影響銷售業(yè)績的重要因素之一。

長江證券報告顯示，三四線城市受棚改貨幣化安置放緩的影響，購買力提前透支。返鄉(xiāng)置業(yè)退燒，疊加改善類等需求自然回落，導(dǎo)致房企在1月的銷售額有所下滑。

華創(chuàng)證券分析，2019開年銷售表現(xiàn)的低迷，主要因?yàn)?018年1月和12月銷售高基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致的同比環(huán)比走弱；而東北證券認(rèn)為，當(dāng)前需求端疲軟也是主要原因之一。

對此，中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍認(rèn)為，一二線城市可能更多是保持量的穩(wěn)定，2019年最大的一個變化是三四線，市場情緒會回歸穩(wěn)定。整個全國的交易量可能會比2018年低一點(diǎn)點(diǎn)，這也是一個正常的調(diào)整和自我修復(fù)。

安信證券研究顯示，2018年定金及預(yù)收款、個人按揭款仍然是房地產(chǎn)行業(yè)主要到位資金來源渠道之一，若將定金及預(yù)收款、個人按揭款作為銷售回款的參考指標(biāo)，截至去年12月份到位資金情況，銷售回款占到位資金比重高達(dá) 47.7%，維持歷史高位。

諸多業(yè)內(nèi)人士表示，未來貨幣政策會維持寬松狀態(tài)，但信貸規(guī)模難免有所回落。除非政策顯著放松，否則按揭貸款無法出現(xiàn)更多的額度和更低的定價，住房需求將維持疲弱，而限價原因?qū)е碌男路慷▋r難以調(diào)整，將令銷售出現(xiàn)僵持局面。

在目前國家層面樓市調(diào)控政策不放松的背景下，房企境內(nèi)融資環(huán)境依然緊張，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2018年四季度金融環(huán)境與房地產(chǎn)研究報告》顯示，房企到位資金同比增速卻出現(xiàn)小幅回落，預(yù)計2019年一季度行業(yè)資金面進(jìn)一步收緊。

另外，由于三四線城市樓市降溫帶來的銷售回款減速，加上2019年償債高峰期的到來，房企資金壓力凸顯，境外融資由于美元加息，融資成本較以往高出不少。

1月以來，多數(shù)房企開始密集發(fā)債，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，一月以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃實(shí)施井噴，公布的總額已經(jīng)近90多起，合計金額超過2100億。