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    土地市場回暖放緩 房地產企業(yè)拿地態(tài)度謹慎

    作者:未知 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 更新時間:2019年06月13日 【字體:

    今年3、4月,土地市場一改年初的低迷,迎來“小陽春”。5月,在一些典型城市,尤其是熱點二線城市,雖然土地市場的熱度依然延續(xù),但整體地價漲幅收縮明顯、一些房企開始放緩拿地節(jié)奏。

    業(yè)內人士表示,房地產市場調控一直沒有放松。在當下的政策環(huán)境下,預計典型城市的土地市場會有所降溫。

    土地市場“小陽春”開始降溫

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報》顯示,今年5月,全國300個城市共成交土地2130宗,環(huán)比增加8%,同比減少5%;成交土地面積9058萬平方米,環(huán)比增加11%,同比減少4%。其中,住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)783宗,環(huán)比增加18%,同比增加20%;成交面積3815萬平方米,環(huán)比增加17%,同比增加18%。

    在土地出讓金方面,全國300個城市的土地出讓金總額為4915億元,環(huán)比增加17%,同比增加 52%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為4223億元,環(huán)比增加15%,同比增加57%。

    今年,土地市場升溫始于二線城市。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,這種態(tài)勢目前依然明顯。5月,全國土地出讓金排名前20城市的成交總額為2707.4億元,二線重點城市占得20城中的13席。其中,杭州以265.7億元位居榜首。另據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年前5個月,杭州土地出讓金超過千億元。在榜單的前十名中,有7個城市位于長三角區(qū)域。

    在二線城市領跑土地市場的同時,一線城市的土地供應開始放量。從今年前5個月的土地供應情況來看,在北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、成都、深圳、杭州、武漢10個重點城市中,北京、上海、天津、武漢同比均有15%以上的增幅。其中,上海增幅最高、達到74%,北京則為17%。在北京,5月28日一天內出讓了4宗土地,總成交金額約為97億元。

    相比土地出讓面積、成交金額的增加,值得關注的是,5月土地平均溢價率的同比、環(huán)比均有所下降。統(tǒng)計顯示,全國300個城市的土地平均溢價率為20%,較上月減少5個百分點,較去年同期下降7個百分點。從上海土地成交情況可見一斑。今年5月,在上海入市的10宗地塊中,9宗以底價成交。類似的情況也發(fā)生在北京。在5月28日北京4個地塊的競拍中,編號為2019-007的孫河地塊吸引了10家開發(fā)商競爭,最終溢價率達23.32%。在另外的1宗住宅公建混合用地和2宗商辦用地的競拍中,報名參拍的企業(yè)均只有1家,最后都以底價成交。

    中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的相關研究報告指出,北京、上海、天津等10個重點城市今年5月住宅用地成交總量雖較上月有20%的增幅,但土地出讓金的總額為1043億元,環(huán)比有小幅減少。

    業(yè)內人士表示,5月土地市場溢價率迎來今年首降,說明前幾個月持續(xù)高熱的土地市場得到緩解。也可以看出,面對樓市出現(xiàn)的升溫苗頭,各地持續(xù)調控的決心。同時,也預示著接下來幾個月內土地市場開始降溫。

    多方調控致房企謹慎拿地

    “土地市場逐漸降溫應該是多方面因素綜合影響下的結果。”某研究機構相關負責人表示,調控不放松、限價房大量入市、房企資金回籠等因素都影響著土地市場的走勢。

    今年4月,住房和城鄉(xiāng)建設部對6個房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。5月,住房和城鄉(xiāng)建設部又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅均超過2.0%的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行預警提示。業(yè)內人士認為,連續(xù)的預警提示體現(xiàn)了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的調控決心,亦是“房住不炒”政策思路的體現(xiàn)。這將有助于后續(xù)各地穩(wěn)房價政策的出臺。

    數(shù)據(jù)顯示,今年以來,蘇州土地市場3次拍出百億元級土地。1月,出讓10宗地塊,總金額達到129.19億元;2月,7宗地塊總成交價98.25億元;4月,5宗涉宅地塊以134.53億元成交。

    為了防止“小陽春”入夏,蘇州市政府連續(xù)出臺多項調控措施。其中,被稱為“511新政”的《市政府關于進一步促進全市房地產市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》對房屋限售、土地報價規(guī)則等多個方面進行了調整。在土地出讓報價方面,將土地出讓報價條件由定值調整為區(qū)間設置。將土地競價超過市場指導價10%(不含10%)需工程竣工驗收后方可申請預售許可的規(guī)定,調整為超過市場指導價5%~10%需工程竣工驗收后方可申請預售許可。

    對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,土地價格一旦超過市場指導價的5%,工程就必須在竣工驗收后才可申請預售許可證。這一規(guī)定將增加開發(fā)商的資金約束,也讓其在拿地時更為理性。

    在各地加強調控的同時,房企拿地的節(jié)奏也有所放緩。據(jù)悉,旭輝集團已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地。何時重啟,仍待集團通知。對此,旭輝集團表示,目前,土地市場過熱,不符合行業(yè)發(fā)展的大趨勢,平穩(wěn)的市場應該是未來較長一段時期的主基調。公司土地儲備獲取相對充足,可滿足近期發(fā)展所需。

    一些龍頭房企也放緩了拿地節(jié)奏,包括融創(chuàng)、恒大、萬科、新城等。數(shù)據(jù)顯示,今年5月,恒大新增土地價值為18億元,比前4個月的平均值下降63%;新城、中海的降幅則超過80%。

    業(yè)內人士分析認為,標桿房企放慢拿地腳步,一方面反映出企業(yè)對于土地市場風險的預估;另一方面也表明今年一季度過后,企業(yè)新增的土地儲備在今年上市銷售的難度較大。因此,規(guī)模較大的企業(yè)的拿地積極性也有所降低。

    近日,監(jiān)管部門收緊了部分房企在公開市場融資。雖然有房企對此予以否認,但融資收緊并非空穴來風。同策研究院數(shù)據(jù)顯示,今年5月,其監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元。相較于今年4月,融資總額下降52.07%,創(chuàng)2019年以來歷史新低。同時,部分拿地較為積極的房企發(fā)行的債券、ABS(資產擔保證券)被暫停。對于房地產領域的融資亂象,中國銀保監(jiān)會明確要求嚴查。

    業(yè)內人士認為,在土地、房價有升溫跡象的時候,融資收緊也是對房地產市場升溫的預警。預計房企也會加強拿地的資金審核力度。

    對于近期出現(xiàn)的熱點城市調控力度增加、金融監(jiān)管趨緊等現(xiàn)象,嚴躍進表示,房企拿地還會保持謹慎。獲取高價地或地王的情況可能很難再見到。隨著房價走勢平穩(wěn),資金面的調整也將根據(jù)市場具體情況來定。從房價和土地市場走勢來看,一線城市將繼續(xù)企穩(wěn),東部二線城市后續(xù)或將持續(xù)降溫,其他地區(qū)的二線城市以及三四線城市的成交量或面臨調整壓力。

    樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
    恒宇時代天街 4100 晉北新城
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