2020年開年后兩周內(nèi)，中國的房地產(chǎn)公司收獲了32筆、總額126.72億美元的海外資金。這幾乎占到了前一年年全年海外債規(guī)模的17%。

更多的債務(wù)發(fā)行計劃還在陸續(xù)地被披露，它對2019年下半年以來的房地產(chǎn)市場而言頗有久旱逢甘露的意味。

2019年以銀保監(jiān)會23號文為代表的政策，嚴(yán)格阻止了理財、信托類資金以“前融”等形式進(jìn)入房地產(chǎn)。在“限購、限貸、限售、限價、限商”的市場環(huán)境里，很多企業(yè)獲得市場化融資支持幾乎沒有機(jī)會。

從寧波銀億到福晟、泰禾，股權(quán)出讓、資產(chǎn)變賣的名單不斷延長，行業(yè)洗牌從大魚吃小魚邁入了大魚吃大魚階段。

就在諸多房企即將迎來2020年兌付高峰期時，海外資金傾瀉而入。

盡管海外債被有關(guān)部門嚴(yán)格定義用于償還舊債，但全球主要市場正在進(jìn)入負(fù)利率時代使得海外投資人被中國房地產(chǎn)堅挺的基本面所強(qiáng)烈吸引——2019年中國新房銷售金額創(chuàng)出近16萬億元的新高。他們慷慨地給出了平均15%~20%的利率降幅和更長的周期。

“境外債利率可能高于國內(nèi)成本，但比信托等成本便宜。而且，境外債一旦獲批，到賬速度很快。”原花旗銀行董事總經(jīng)理、奧陸資本總裁及投資總監(jiān)蔡金強(qiáng)說。

不過，包括陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌在內(nèi)的多位房企高管均表示，盡管一季度房企現(xiàn)金流情況會因融資放行有所改善，但2020年中國房地產(chǎn)走勢不會超出預(yù)期。

房企密集發(fā)債破紀(jì)錄

2020年剛拉開序幕，林洋有種直覺愈發(fā)強(qiáng)烈，“公司的美元債規(guī)模會大幅度提升。”

林洋是一家百強(qiáng)房企的區(qū)域融資負(fù)責(zé)人。他所在公司的美元債原本只有20多億元，這兩年已經(jīng)上升3倍。2020年開年，又連續(xù)發(fā)行了兩筆美元優(yōu)先票據(jù)，用于償還到期美元債。

“短期多次發(fā)行，一般都是前一次認(rèn)購度較高，開發(fā)商不想錯過好的融資機(jī)會。”林洋用“向好趨勢非常明朗”來形容當(dāng)前境外融資形勢。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報不完全統(tǒng)計，從1月6日到16日，有25家房企公布32筆美元優(yōu)先票據(jù)發(fā)行計劃，發(fā)行規(guī)模達(dá)126.72億美元，折合人民幣約870.88億元。

半個月內(nèi)，房企美元債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下2018年以來單月發(fā)行記錄。2019年7月的美元債發(fā)行高峰期，發(fā)行總額也不過350億元人民幣。

吳波是一家上市房企投融資負(fù)責(zé)人。最近他所在的公司也在積極籌備海外債發(fā)行事宜，他在密切關(guān)注恒大等房企美元債發(fā)行方案。獲批情況、利率高低等相關(guān)指標(biāo)，都被吳波列入重點關(guān)心的范疇之內(nèi)。

1月16日晚，恒大公布了兩筆合計20億美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行計劃，其中一筆2023年到期10億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%；另一筆2024年到期的10億美元票據(jù)，年利率為12%。

作為龍頭房企，恒大美元票據(jù)的發(fā)行規(guī)模、利率及期限都具有標(biāo)桿示范意義。吳波表示，“畢竟，過往恒大的融資成本相對較高，如果這次發(fā)行成本下降了，也驗證市場的判斷。”

成本低、期限長正是這一輪美元債的顯著特點。

根據(jù)久期財經(jīng)統(tǒng)計，2019年， 92家地產(chǎn)公司發(fā)行了228只美元債，平均利率達(dá)8.28%。而這一輪發(fā)行的海外債，平均利率約7.66%。

新鴻基地產(chǎn)的一筆美元高級無抵押票據(jù)利率僅2.875%；龍湖的兩筆美元優(yōu)先票據(jù)利率分別為3.375%和3.85%，首創(chuàng)置業(yè)的一筆美元債年利率為3.85%，都創(chuàng)下歷史新低。

林洋為公司新發(fā)行的美元票據(jù)劃重點——“價格下來了，降到10%以下。”過去幾年發(fā)行的美元債利率始終維持在11%左右。

“發(fā)改委審批美元債的速度比較快，利率下降比較明顯。”一家千億上市房企董秘向經(jīng)濟(jì)觀察報談起最近的變化，他說，因為新債只能還舊債，額度有限，機(jī)構(gòu)普遍都愿意買房地產(chǎn)債券，在地產(chǎn)債券供給有限的情況下，債券利率價格肯定會往下走。

碧桂園的一筆美元票據(jù)，期限達(dá)到10年，龍湖一筆美元票據(jù)為12年期，創(chuàng)下中國民營房企海外債“最長年期”記錄。

吳波稱，在當(dāng)前房企海外債融資成本相對較高的背景下，投資者可以鎖定一定時期內(nèi)的投資收益。