經(jīng)歷一年緊縮的融資環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來(lái)海外發(fā)債的窗口期。

1月10日，又有兩家內(nèi)房股宣布發(fā)行美元債——旭輝控股集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)分別發(fā)行1.67億美元及2億美元的優(yōu)先票據(jù)，發(fā)債年利率為6%和7.25%。

今年房企海外融來(lái)勢(shì)洶洶

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，1月7日至1月10日，在4天的時(shí)間內(nèi)，共有15家在港股上市的內(nèi)地房企發(fā)布美元融資計(jì)劃，總規(guī)模高達(dá)61.92億美元，其中不乏碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)和佳兆業(yè)集團(tuán)等大型房企。照此計(jì)算，2020年前10天，房企發(fā)布的海外融資規(guī)模就超過(guò)了2019年、2018年全年海外融資額的8%和12%，可謂來(lái)勢(shì)洶洶。

據(jù)Bloomberg統(tǒng)計(jì)，按照BICS行業(yè)分類，2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)海外債到期規(guī)模達(dá)到294.65億美元，約合2063億元人民幣。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，整體看，房地產(chǎn)行業(yè)資金仍然緊張，受海外負(fù)利率環(huán)境影響，近期美元融資成本明顯降低。為了應(yīng)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)變化，房企抓緊窗口期，在年初加快儲(chǔ)備資金。他預(yù)計(jì)，繼2019年房企美元債刷新紀(jì)錄后，2020年美元融資將繼續(xù)在高位運(yùn)行。

發(fā)債利率分化仍是大趨勢(shì)

值得注意的是，從近日房企發(fā)布的融資公告看，去年利率高企的發(fā)債環(huán)境有所緩和。近期房企發(fā)布美元債的平均利率為6.52%，共計(jì)12家房企發(fā)債利率低于8%，對(duì)比2019年，地產(chǎn)公司發(fā)行美元債的平均息票率為8.28%，最高發(fā)債年利率更高達(dá)15.5%。

“融資成本降低和海外降息大通道開啟等因素有關(guān)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)看，降準(zhǔn)等也會(huì)對(duì)融資成本產(chǎn)生一定影響。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，房企扎堆1月份窗口期發(fā)行海外債，可以看出審批加速，說(shuō)明海外融資的管控有所減輕，后續(xù)在港上市的房企融資空間將增大。

雖然平均發(fā)債利率降低，但發(fā)債利率分化仍是大趨勢(shì)。龍湖地產(chǎn)以3.375%和3.85%的超低年利率分別發(fā)行2.5億美元及4億美元的優(yōu)先票據(jù)，延續(xù)一貫的低成本融資。目前，龍湖地產(chǎn)是中國(guó)唯一獲得三家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企，而融資成本與信用評(píng)級(jí)掛鉤。與之相對(duì)的是，佳兆業(yè)集團(tuán)和金輪天地控股發(fā)債成本略高，年利率分別為10.5%和12.95%。

張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)于經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資成本有望繼續(xù)降低，但對(duì)于杠桿率比較高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，最近融資壓力有所增加。

事實(shí)上，因額度受限，美元債并不是房企主要的資金來(lái)源。但在2019年，境內(nèi)各項(xiàng)融資渠道收緊，使得美元債成為部分房企重要的資金補(bǔ)充，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年去年，房企海外融資只有496億美元，在2019年全年卻高達(dá)752億美元，同比上漲52%。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP11-30梯隊(duì)房企的境內(nèi)發(fā)債規(guī)模同比大幅下降46%，占年發(fā)債總量比例從2018年的40%下滑至29%；境外債規(guī)模則同比上升了80%，占比從2018年的25%上升至32%。這一梯隊(duì)的房企，呈現(xiàn)出高杠桿屬性，發(fā)債利率偏高。

2020年進(jìn)入“借新還舊”階段

發(fā)行美元債暫緩了房企的資金壓力，但還錢的日子正在逼近。

久經(jīng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，2019年去年，共有92家地產(chǎn)公司發(fā)行了228只美元債，其中，將有17只美元債將于2020年到期，規(guī)模合計(jì)47.5億美元，占比超過(guò)6%。從月度分布上來(lái)看，2019年3月份和2019年11月份略高，其中2019年3月到期規(guī)模超過(guò)40億美元，約合人民幣280億元，不少房企將面臨償債壓力。

作為發(fā)債大戶，中國(guó)恒大海外債務(wù)2020年到期規(guī)模最高，預(yù)計(jì)需償還金額高達(dá)33.7億美元，泛�？毓纱沃�，2020年到期債務(wù)約12.8億美元。此外，綠地中國(guó)、中國(guó)奧園等房企2020年海外債待償金額也不低于10億美元。

2019年7月9號(hào)，發(fā)改委辦公廳發(fā)布778號(hào)文，房企海外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，理論上房企海外債融資進(jìn)入“借新還舊”的階段。這或許是2020年的鐘聲剛剛敲響，房企就扎堆發(fā)債的重要推力之一。