走過(guò)看過(guò)年末熱鬧不已的各大機(jī)構(gòu)榜單后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)密集的銷售業(yè)績(jī)披露季。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2020年1月16日，已有超過(guò)50家上市房企披露了2019年全年銷售業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)，平均同比增速為26%；在44家設(shè)定銷售目標(biāo)的房企中，有38家完成或超額完成目標(biāo)，有6家房企不達(dá)標(biāo)。

除了華夏幸福、泰禾集團(tuán)、金科股份、藍(lán)光發(fā)展、祥生地產(chǎn)、新力控股等企業(yè)未披露全年銷售數(shù)據(jù)外，這50家房企基本囊括了當(dāng)前活躍在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的各大知名品牌房企。

撥開(kāi)迷霧，通過(guò)上市房企們自己披露的這份數(shù)據(jù)或許更能全面、真實(shí)地看清房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)下所面臨的局面以及未來(lái)的趨勢(shì)。

規(guī)模賽道競(jìng)爭(zhēng)加劇

整體來(lái)看，50家上市房企銷售額平均同比增長(zhǎng)26%，相比2018年整體放緩。具體來(lái)看，三強(qiáng)房企增速下降明顯。碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額5521.9億元，同比增長(zhǎng)10%，低于2018年的27%；萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷售額6308.4億元，同比增長(zhǎng)3.9%，低于2018年的14.54%；恒大銷售額為6010.6億元，同比增長(zhǎng)9%，而2018年是10%。

但是馬太效應(yīng)下，龍頭房企規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于座次排名的爭(zhēng)奪更顯激烈。“碧萬(wàn)恒”中，雖然碧桂園僅披露了權(quán)益銷售額，但全口徑銷售額第1的位置不容撼動(dòng)。而第2、3名的爭(zhēng)奪較為精彩。公告顯示，在2019年9、10月份，中國(guó)恒大分別銷售831.1億元和903億元，刷新單月銷售紀(jì)錄，這也使得在前10、11月份的銷售額排名中，恒大超過(guò)萬(wàn)科位居第2名。但是最后一個(gè)月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)573.1億元的銷售額，超過(guò)中國(guó)恒大的205.2億元，也令萬(wàn)科最終守住第2名的位置。不過(guò)，兩者相差僅297.8億元的銷售額，使得2020年的座次之爭(zhēng)充滿懸念。

前有猛虎、后有追兵。位于第4名的融創(chuàng)中國(guó)不可小覷。公告顯示，融創(chuàng)中國(guó)2019年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5562.1億元，同比增長(zhǎng)21%，與第3名中國(guó)恒大的銷售差距縮小至448.5億元。隨著一系列的收并購(gòu)與“買買買”，融創(chuàng)中國(guó)在2020年的規(guī)模增長(zhǎng)看點(diǎn)十足，“保四爭(zhēng)三”充滿可能性。

此外，隨著綠地控股銷售3880.42億元，同比僅增長(zhǎng)0.1%，使得保利發(fā)展優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，獨(dú)守4000億元-5000億元陣營(yíng)。與此同時(shí)，中海外2019年銷售額同比增長(zhǎng)25.21%至3771.68億港元，大有趕超綠地控股之勢(shì)。對(duì)于綠地控股來(lái)說(shuō)，2020年在座次排名中所面臨的局面或較為嚴(yán)峻。

而位列第8、9及并列第10名的新城控股、世茂房地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地，差距越來(lái)越小，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。新城控股2019年實(shí)現(xiàn)銷售額2708.01億元，同比增速22.48%，雖然經(jīng)歷了“黑天鵝事件”，但是仍保住了2019年第8的位置。而隨著世茂房地產(chǎn)同比增長(zhǎng)48%至2600.7億元，一舉超過(guò)龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地，重返前十，位列第9名。而龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地的銷售額均為2425億元，同比分別增長(zhǎng)了20.86%、15.1%。

千億之后仍有“坎”

在規(guī)模效應(yīng)下，千億銷售曾一度被視為躋身主流房企的“船票”。但是千億之后的路徑，也并非一帆風(fēng)順。

眾所周知，2018年躋身千億陣營(yíng)的房企超過(guò)10家，但在2019年，這些千億新兵分化加速。其中，陽(yáng)光城、中南建設(shè)、中國(guó)金茂、中梁控股都保持了超過(guò)25%的同比增速，同比增長(zhǎng)率分別為29.58%、34%、25.6%、50.25%，銷售額分別為2110.31億元、1960.5億元、1608.07億元、1525億元，而融信中國(guó)、富力地產(chǎn)（權(quán)益銷售）、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、雅居樂(lè)、榮盛發(fā)展的同比增速都低于16%，分別為15.94%、5%、19%、14.9%、13.58%，而2018年的同比增速分別為142.63%、60%、55%、14.45%、49.51%。

而房企對(duì)千億的執(zhí)念仍未消弭。截至目前，2019年新晉千億陣營(yíng)的房企有7家，中國(guó)奧園、濱江集團(tuán)、首開(kāi)股份、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)的銷售額分別為1180.6億元、1120.6億元、1013.44億元、1012.3億元、1011.5億元，中國(guó)鐵建和佳兆業(yè)未披露全口徑銷售額，但是兩家企業(yè)均發(fā)布海報(bào)稱，2019年銷售額突破千億元。

千億之后，仍有不少房企在奔赴千億的道路上奮力拼搏。在2019年，500億-1000億元銷售區(qū)間的10家房企，平均同比增速高達(dá)41.45%，其中龍光地產(chǎn)銷售額960.2億元，同比增長(zhǎng)33.7%；合景泰富銷售額861.11億元，同比增長(zhǎng)31.47%；中駿集團(tuán)銷售額805億元，同比增長(zhǎng)57%；時(shí)代中國(guó)銷售額783.6億元，同比增長(zhǎng)29.32%；禹洲地產(chǎn)銷售額751.2億元，同比增長(zhǎng)34.1%。值得關(guān)注的是，建發(fā)國(guó)際同比增長(zhǎng)104.83%至507.8億元，增速在50家房企中排名第一。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，行業(yè)集中度越來(lái)越高、“大魚(yú)吃小魚(yú)”甚至是“大魚(yú)吃大魚(yú)”的當(dāng)下，中小房企規(guī)模越來(lái)越強(qiáng)，但是當(dāng)前的房地產(chǎn)發(fā)展周期，無(wú)論是沖擊千億還是邁過(guò)千億之后的道路，都不好走。規(guī)模的擴(kuò)張愈發(fā)困難，在融資、拿地、去化等鏈條均存在不同程度困境，更重要的是，對(duì)于速度與風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)模與資金之間的平衡更提出了挑戰(zhàn)，稍有不慎，或?qū)⒚媾R滿盤(pán)皆輸?shù)木置妗?/p>