來源：丁祖昱評樓市

近年來房企增長速度明顯放緩，市場整體去化承壓，疊加疫情影響，房企真正走到了既缺資金，又缺利潤的重要關(guān)口，“活下去”成為特別真實(shí)的存在。不少房企的第一視角也從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升利潤，因此，嚴(yán)控庫存成為當(dāng)下第一要務(wù)。

2020年，可以說是去庫存年。特別是現(xiàn)房庫存和滯重庫存，如同消耗資金成本的癌癥，長時期占用大量資金，甚至?xí)�吞噬僅有的利潤。

行業(yè)競爭加劇，對企業(yè)的運(yùn)營周轉(zhuǎn)提出了更高的要求，房企整體的周轉(zhuǎn)速度同比基本持平，且在去庫存方面取得很好的效果。但2020年開局，房企銷售開工均受到影響，去滯重庫存成為行業(yè)面臨的重要問題之一。

房企去庫存的壓力有多大？

本文以房企存貨周轉(zhuǎn)率和已竣工存貨（下文簡稱滯重）兩大核心指標(biāo)，研究企業(yè)的庫存壓力和去化能力，摸底企業(yè)當(dāng)前的滯重庫存規(guī)模以及未來可能面臨的去化壓力。

01房企庫存壓力可劃分為四種類型

盡管當(dāng)前市場受到疫情持續(xù)影響，但從規(guī)模房企2020年的供貨安排及目標(biāo)去化率情況來看，房企對市場的整體預(yù)期仍保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。多數(shù)房企貨值目標(biāo)去化率在60%左右，與2019年基本持平。

但仍有不少房企庫存壓力較大，去化能力弱的難題，也有不少房企庫存暫時積壓，謹(jǐn)慎運(yùn)營或?qū)⒏纳凭置妗?/p>

基于房企去庫存的壓力，依托存貨周轉(zhuǎn)率和滯重兩大核心指標(biāo)，從存貨積壓和去化能力兩個角度，全面研究和判斷企業(yè)的庫存情況。

需要指出的兩個專有名詞：存貨積壓指數(shù)和去化能力指數(shù)。

存貨積壓指數(shù)主要從土儲去化周期、已竣工存貨總量同比變動、已竣工存貨占比及同比變動、借貸成本等角度進(jìn)行測算。去化能力指數(shù)則包含存貨周轉(zhuǎn)率及同比變動、毛利率、凈利率以及銷售均價。

通過上述選取的指標(biāo)，結(jié)合庫存壓力及去化能力兩個維度進(jìn)行打分，將樣本企業(yè)（目前已披露業(yè)績的39家房企）分為四種類型，并構(gòu)建樣本房企庫存壓力散點(diǎn)圖。

從上述樣本房企庫存壓力散點(diǎn)圖可以看出，位于第一象限內(nèi)的為明星型企業(yè)，該類型企業(yè)特征多為整體庫存壓力較小，同時去化能力較強(qiáng)。第二象限為機(jī)會型企業(yè)，特點(diǎn)是整體庫存壓力較大，但去化能力較強(qiáng)。第三象限為壓力型企業(yè)，整體庫存壓力較大，去化能力一般。第四象限為潛力型企業(yè)，整體庫存壓力較小，但去化能力較弱。

02已竣工存貨占比連續(xù)四年下降

具體來看，39家典型上市房企2019年的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為0.33次，長期呈現(xiàn)下降趨勢，相比2016年的0.38下降了0.05次，但與2018年基本持平，這也從側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)的走勢。

其中，有21家房企存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)同比上升，6家房企實(shí)現(xiàn)了兩年連升，說明大部分房企在使用資金效率上有所改善。房企當(dāng)中朗詩2019年的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)最高，達(dá)到了0.7次。

但存貨周轉(zhuǎn)率單個指標(biāo)并不能完全反映去化能力，企業(yè)本身的規(guī)模、項(xiàng)目城市布局甚至產(chǎn)品客群都會影響周轉(zhuǎn)能力。從這個角度來講，房企如果想提高去化質(zhì)量，也可從盈利能力和利潤空間入手。

自2015年以來，39家典型房企去滯重的表現(xiàn)持續(xù)向好。存貨總量規(guī)模上同比增長25%，但已竣工存貨總量僅同比上升12%，遠(yuǎn)小于存貨總量增幅。與此同時，房企已竣工存貨占比作為衡量存貨積壓程度的核心指標(biāo)，已經(jīng)取得4年連降，由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%，并且近兩年也能保持勻速下降的趨勢。

具體來看，有20家房企在2019年優(yōu)化了已竣工存貨占比指標(biāo)，其中有9家連續(xù)3年去滯重卓見成效。德信地產(chǎn)的已竣工存貨占比最低，為1.6%，越秀地產(chǎn)表現(xiàn)最為突出，四年內(nèi)已竣工存貨占比未見反彈。

鑒于特殊的預(yù)售制度，已竣工未售存貨通常被視為銷售困難，房企仍需持續(xù)關(guān)注這部分存貨的轉(zhuǎn)化，以更快獲得現(xiàn)金流來抵抗融資持續(xù)收緊帶來的資金壓力。

03明星型企業(yè)：庫存少去化強(qiáng)，運(yùn)營穩(wěn)健

明星型企業(yè)共有9家，去化周期普遍在3年左右。這類房企的特征主要表現(xiàn)在土儲的規(guī)劃較好，已竣工存貨處理較為積極，已竣工存貨占比基本都控制在行業(yè)平均水平之下，而且，這類企業(yè)普遍去化能力較強(qiáng)，毛利率凈利率較高，具備較大的讓利空間可以去化庫存，因此整體庫存壓力較低。

明星型企業(yè)又可細(xì)分為以下三種類型企業(yè)。

第一類企業(yè)是以瑞安房地產(chǎn)等為代表的積極調(diào)整去滯重，庫存壓力較小房企。

以瑞安房地產(chǎn)為例，企業(yè)通過打包出售項(xiàng)目股權(quán)，降價推動去化，滯重大幅度下降。瑞安房地產(chǎn)已竣工存貨占比較2018年下降了26個百分點(diǎn)至5%。

究其原因，主要是由于瑞安房地產(chǎn)近年來的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，出售項(xiàng)目股權(quán)及引入戰(zhàn)略合作伙伴，2019年瑞安房地產(chǎn)的物業(yè)銷售包括一次性出售瑞虹新城住宅發(fā)展項(xiàng)目第1及第7號地塊49.5%的權(quán)益；其次，企業(yè)降價出售老項(xiàng)目，根據(jù)企業(yè)年報，上海太平橋已確認(rèn)收入的平均售價從2018年的15.1萬元/平方米降至13.8萬元/平方米，帶來結(jié)轉(zhuǎn)收入高達(dá)33億元，占企業(yè)2019年確認(rèn)收入的四分之一。

另外，雖然瑞安房地產(chǎn)一直在做減法，但其從未離開上海市場。2019年10月30日和11月1日分別競得上海青浦區(qū)和普陀區(qū)地塊，增加57.4億元的土地投資，使得其存貨總量同比上升9%。

值得注意的是，2019年瑞安房地產(chǎn)的毛利率達(dá)到了51.1%，較高的毛利率使得企業(yè)可以有充足的讓利空間來加速周轉(zhuǎn)去化。

第二類企業(yè)運(yùn)營效率高，去化能力優(yōu)秀，也比較關(guān)注去庫存問題，因此滯重規(guī)模控制的比較好，代表企業(yè)有萬科以及新城。

以新城為例，企業(yè)通過商業(yè)和住宅互補(bǔ)的開發(fā)模式保障企業(yè)銷售去化，同時針對滯重項(xiàng)目降價去庫存，維持低庫存運(yùn)行。從已竣工存貨占比來看，新城控股在降庫存方面成績優(yōu)異，從2015年的18.8%降至2018年的2.9%，而后穩(wěn)定在2019年的3.1%。

原因在于，第一是企業(yè)近年規(guī)模增長較快，品牌效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，獨(dú)特的商住綜合體開發(fā)模式中商業(yè)吾悅廣場和住宅銷售互為補(bǔ)充，保障了企業(yè)的去化。