我們物價怎么沒漲呢？

我剛才說過，通貨膨脹在一個封閉的系統(tǒng)里對物價來說，一切物價上漲都是通貨膨脹印鈔票的現(xiàn)象，但是系統(tǒng)是開放的，如果你這個開放的系統(tǒng)里面這個錢出來以后，有別的蓄水池，比如房子也是個物價，房價漲了10倍，就把錢都吸走了，那你的箱子，你家里的家具，你家里的皮鞋，你家里的其他東西可能就沒漲10倍，不會因為貨幣漲10倍你就漲10倍。

這個時候這些商品是供過于求，產(chǎn)能過剩，想漲也漲不上去，所以一個手表200塊還是200塊，洗衣機500塊還是500塊，空調(diào)20年前要5000塊一個，現(xiàn)在可能只要2000塊一個，而你的工資從2000塊已經(jīng)漲到了2萬塊了。

從這個意義上講，這個社會的東西好像變得東西都便宜了。對房子來說，房子還是漲了，因為房子的確是一個吸收通貨膨脹的概念。

在這個意義上只要房子供不應求，而國家貨幣又在超發(fā)房子的確會漲，但是現(xiàn)在三個概念都沒了，一房產(chǎn)供不應求概念沒了，已經(jīng)供過于求了，人均都在50平方米了，大量的房子是賣不掉的。

因為大量的人家里有2-3套，二手房現(xiàn)在要把他賣掉。你算算賬我有2000萬的房產(chǎn)，要把他賣掉變現(xiàn)1000萬，沒有2年、3年還賣不出去，在這個意義上其實房產(chǎn)已經(jīng)過剩了，不要再想供不應求的概念。

第二個國家現(xiàn)在的貨幣不會超發(fā)的，過去20年中國的貨幣超發(fā)，不是政府想超發(fā)，是外匯順差每年不斷的擠過來，每年有4千億美元順差，10年就是4萬億，4萬億美元順差了，誰買單呢？

必須有國家把他儲備下來，國家就要印出20幾萬億人民幣，把這個各種銀行企業(yè)手中的外匯買過來，這是強迫你的，因為只要有外資不斷進來，外資每年一千多億投進來，那么就是順差，然后貿(mào)易出口又是順差，這兩個順差一年4000億，逼著政府必須印鈔票把他買過來，這個買過來，這就造成中國貨幣超發(fā)，但是今后10年，整個美國整天跟我們貿(mào)易摩擦，就是說你中國人欺負他每年賺走他幾千億美元。

特朗普就是要進出平衡，那意思就說我們中國對全世界的順差一年順差4000億美元，特朗普氣不從一出來，整天說我們賺了他4000億美元。他當然也胡說，4000億不叫賺，是你買我的貨，我給你商品，這怎么叫賺，這是等價交換。

但是他就這么理解的，所以你只要每年順差4000億美元，中國要把這個外匯儲備下來，就要發(fā)人民幣。

現(xiàn)在我們順差小了，已經(jīng)從順差4000多億美元，變成了3000多億美元，總書記也說了我們要進一步降低關稅，增加進口，減少準差，追求貿(mào)易進出的平衡。真要到平衡了，就不會有那么多的外匯儲備要買下來了。

然后人民幣也不會因為要買外匯而印發(fā)超額的人民幣，所以今后這種通脹現(xiàn)象也就小了。這是第二條一個是供不應求的時代過了，一個是順差的通脹的貨幣通發(fā)的情況少了。

第三個原因就是對于房產(chǎn)的企業(yè)也會開始控制，要知道中國最容易創(chuàng)造的公司是什么？是房產(chǎn)公司。

大家知道中國有多少房產(chǎn)商嗎？每一萬人有一個公司，13億人包括農(nóng)民在內(nèi)，就會有13萬個房產(chǎn)公司。上海有2000多萬人，上海就有2000多個房產(chǎn)公司，多如牛毛。

但是整個中國差不多10萬個房產(chǎn)公司，中國前10位的房產(chǎn)公司，規(guī)模比如說恒大，一年一萬億銷售值的房產(chǎn)公司，這10家房產(chǎn)公司，就把中國一年剛才我說了17億平方米差不多十幾萬億的銷售值，80%這10個企業(yè)就做完了。

然后還有那么幾百個房產(chǎn)公司，就把99%做完了，我這么講什么意思呢？你10萬個里面還有9萬多個基本是僵尸企業(yè)。你要想象清楚，這個意義上全民狂熱造房搞開發(fā)公司的熱潮過去了。所以你如果現(xiàn)在還沒搞房產(chǎn)公司你別去搞，你還不如買股票。

第二個如果你現(xiàn)在是搞了10年的房產(chǎn)公司，見好就收，把已經(jīng)建成的以好的價格賣掉，賺了錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)別的地方。

當然你如果是全國前100位的房產(chǎn)公司，你當然可以維持著，但是工作方法上要轉(zhuǎn)型。

其實中國的房產(chǎn)商沒有香港房產(chǎn)商賺的多，因為香港的房產(chǎn)商包括美國歐洲的房產(chǎn)商，他的工作慣例就是造100萬平方米，最多賣掉40-50萬，還有60萬會10年、20年長期的捏在手里，然后租賃。

就美國所有的房子你看在那里，50%是在租賃的，那么租賃的房，他房產(chǎn)如果升值了，始終是他的，然后他就升值了的房子10萬元，變20萬了，他租賃費就會提高。

中國的房產(chǎn)商，如果拿了100億造了房子，他可能95%是借來的錢。他的土地批租不是資本金，是銀行貸款，這就借來了錢，造房子的時候又把土地一抵押，又來個開發(fā)貸又是借來的。

賣房子的時候預售，老百姓按揭貸款，相當于對房產(chǎn)商來說房子還沒造好，已經(jīng)又借了一筆錢，整個房產(chǎn)商百分之九十幾的資金都是借來的，他就必須在一造好，兩三年里面就把他都賣掉，賣掉以后把他的債務還掉，還掉以后他當然賺了錢，也就是賺了整個開發(fā)價格的三分之一，意思就說如果賣了100億的運轉(zhuǎn)結算，他可能賺了30億、40億，這也是富翁了，他如果把這個房子留著放10年，他這個房價，是會漲多少呢？

比如說10年漲了4倍，5年翻一番，10年翻二番，15年翻三番，這個時候他的房產(chǎn)的升值空間，大到超過他的資本利息，他只要養(yǎng)的起這個房，憋他10年就是發(fā)財。

我講的是過去20年這個概念，但是在過去20年中國的房地產(chǎn)基本上都是過手的，過來多少出去多少，在一兩年里，在房子還沒造好就開始賣了，房子造好以后兩三年基本上都賣光。

房子真正增長的空間，恰恰是兩三年以后，到10年、15年的期間，這個角度都讓我們在座的人賺走了。所以最幸福的老百姓是中國老百姓，是買了房的老百姓，的確是這樣。

美國人是租房的，到處打著皮包搬來搬去租房子。所以房產(chǎn)甚至對他們無關，但是房產(chǎn)對他們美國的房產(chǎn)公司來說，他負債率低。

香港的房產(chǎn)商負債率在40%以內(nèi)，一般平均在30%，高的也就在40%。中國的房產(chǎn)商平均資產(chǎn)負債率85%，全國去年的統(tǒng)計。

房子還繼續(xù)造，但是三個轉(zhuǎn)軌，一負債率要降低，從80%幾要降到40%、50%，把他降下來。

第二賣房子只賣三分之一40%、50%，50%留下來出租。如果你債務在手上出租，資金周轉(zhuǎn)不了了。

你可以把出租的房產(chǎn)收到的租金就通過現(xiàn)在講的房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托，讓他們把錢，把這個房子，跟他做REITs了以后，這房子產(chǎn)權還是你的，但是REITs形成的50億的資金，算資本金的，不算負債了，這就轉(zhuǎn)了個彎，你在資產(chǎn)負債表上不是負了50億債，而是變成50億資本。

資產(chǎn)證券化了，這個是又一個概念，所以你最近看到網(wǎng)上，社會上，資本市場上，REITs變成一個很熱門的話題，中國的REITs幾乎沒發(fā)展，現(xiàn)在想到開始搞了，也成立了REITs協(xié)會等等。

我講的是你要做出租的話，你必須把資金REITs轉(zhuǎn)化，你不能變成債務背在手上，一邊還利息，一邊收租金，那無法覆蓋的。

第三個你在造房子的重點地區(qū)不要在兩千個縣，重點放到三個熱點，就長三角、珠三角、京津冀、成渝或者長沙武漢，意思就說現(xiàn)在講的五大六大城市群大都市圈，超級大城市的城市圈，這些地方的房產(chǎn)還有價值的，一般地方別去碰，讓當?shù)氐男》慨a(chǎn)公司自己搞就行了，你這個跨地區(qū)的去運作，毫無疑義。