本文為6月24日，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心副理事長、重慶市原市長黃奇帆先生受中宏國研研究院的邀請，進(jìn)行的疫情下國際經(jīng)濟(jì)走勢專題報告。

黃奇帆詳解“為什么20多年來房價大漲”？

黃奇帆的專場報告共分五個部分來展開，本文僅選取關(guān)于地產(chǎn)的部分，來自問答環(huán)節(jié)。

問：城市大開發(fā)這20多年來，現(xiàn)在來講大家都在講價格是價值的一種表現(xiàn)，那么10年、20年前的房子價格到現(xiàn)在為止是漲了好幾倍，但是建筑材料實際上沒漲，除了土地漲了，人工稍微漲了，其余都沒有漲，房價大漲是什么原因？

黃奇帆：你這個是帶有一個哲學(xué)的問題，簡單的問題被你弄復(fù)雜了。

其實有這么幾段，1990年的時候中國還沒有房地產(chǎn)，都是單位造點房子分配，機(jī)關(guān)事業(yè)單位造房子分配，當(dāng)時整個中國城市居民的人均住房，是八個平方米，包括上海在內(nèi)都是人均八平方，三口之家能夠住30平方米的建筑面積，使用面積20來平方，也算是蠻好的一個像樣的家庭，但實際上這20幾平方就是一大一小的兩個居室，實際上也是很困難的，這是當(dāng)時。

1990-2000年中國開始有房地產(chǎn)，開始加大房產(chǎn)建設(shè)，那個時候到2000年的時候，那一年整個中國各大城市房產(chǎn)商建了1億平方米的房子。

1990年全中國所有的單位造的房子，不是房產(chǎn)商，因為沒有房產(chǎn)商，所有單位造的房子統(tǒng)統(tǒng)加起來，1990年沒有超過1000萬平方米。

2000年有1億平方米，不是單位造的，是房產(chǎn)商造的。也就開始房產(chǎn)商的市場化。

從2000年到2010年，2010年中國造了多少房子呢？房產(chǎn)商造了10億平方米，又漲了10倍。

然后從2010年的10億，到2017年我們那一年建了17億平方米。如果沒有什么障礙房地產(chǎn)這么狂下去，是不是就會變成20億，或者再過10年變30億呢？

不可能的，因為市場飽和了，因為1990年人均住房面積8平方不夠住的，到了2000年人均住房也就到了11平方米，但是2010年中國的人均住房到了30平方米，2019年就去年統(tǒng)計下來全國城市化居民，農(nóng)民不算，城市化地區(qū)人均住宅面積48平方米，大體是50平方米。

一個人到了50平方米，三口之家150，講全國平均，這就過剩了。當(dāng)然還有住的很困難，沒有房子住。但是從人均角度講，這個到了50平方米，是平衡了達(dá)到峰值了。

到了人均50平方米，年建設(shè)量17億平方米，實際上是中國的天花板，哪怕我們中央政府不說，房子是用來住的，禁止房地產(chǎn)再用他來炒作，我跟你說識時務(wù)的房產(chǎn)商市場規(guī)則也會推動房產(chǎn)的產(chǎn)量從高一年生產(chǎn)17億，過個3、5年降到15億、14億，而不是每年總是35%、50%往上增長。

這個是不會的，市場會起這個作用，這個一個概念，就產(chǎn)量的概念。

第二個就所謂價格，1990年多少錢呢？一平方米200塊，那時候工資是多少呢？58塊。

我講這個意思，就是說那時候的房價很便宜，到2000年的時候，這個房價差不多就是在平均上海的房價，就是在2000多塊，最貴的房子上海衡山路、高安路這些地方，房子就是7000一平方，其他地方1000多、800，均價在1000多，我的意思是說10年漲了10倍。

然后又過了10年，上海的房子2000多塊均價，2010年到了2萬塊，又漲了10倍，2萬塊均價，衡山路那種房子就變成了12萬，這意思2000年7000塊一平方，現(xiàn)在12萬，漲了15倍，差不多翻了4番。

就這個概念。

那么你說這是貨幣現(xiàn)象，因為我們通貨膨脹，我們的M0基礎(chǔ)貨幣，2000年是整個中國的基礎(chǔ)貨幣M0只有多少呢？只有2萬多億，到了2010年是多少呢？20萬億，到了現(xiàn)在是多少呢？34萬億基礎(chǔ)貨幣。這么講是通貨膨脹，從2萬多億變成30幾萬億，漲了十五六倍。