近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展，明確未來(lái)改造計(jì)劃。同時(shí)，奧園、時(shí)代、富力等房企今年也積極簽約城市更新改造項(xiàng)目，熱情不減。

隨著行業(yè)由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡，城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，房企也在這一賽道上你追我趕。

01四成百?gòu)?qiáng)上市房企、過(guò)半50強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模

我們初步假定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)方即認(rèn)定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開(kāi)信息，可知超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。

由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，相比之下該梯隊(duì)中有更多房企樂(lè)于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領(lǐng)域，形成規(guī)模的房企占比則達(dá)51%。

內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新:

一方面，通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤(rùn);

另一方面，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。

02房企城市更新潛在土儲(chǔ)建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模有所差距。

我們用房企通過(guò)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)。

根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開(kāi)信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過(guò)城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面不到10萬(wàn)方，但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。

整體來(lái)看，一是由于越來(lái)越多的房企進(jìn)入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。

03佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先

第一梯隊(duì)包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗(yàn)豐富，獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來(lái)可釋放建面達(dá)百萬(wàn)級(jí)別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬(wàn)平。

第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬(wàn)平，既有碧桂園、保利、中海這樣的全國(guó)性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。

第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平，其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有十來(lái)家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。