近期，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目明顯增多。

記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計，11月以來(11月2日至16日)，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有18個，相當于今年前10個月的總和。這些項目的出資人幾乎都為央企，其中，招商、華僑城、金茂等房地產(chǎn)央企股權(quán)轉(zhuǎn)讓頻繁。

業(yè)內(nèi)人士認為，房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的直接原因是融資環(huán)境收緊，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)下，出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。預(yù)計未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

央企密集轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目股權(quán)

記者根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開信息梳理統(tǒng)計，11月以來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目共有18個，而今年前10個月的項目數(shù)量分別為:2月2個，3月2個，5月3個，7月1個，9月3個，10月7個，11月僅半個月的數(shù)量就已經(jīng)相當于今年前10個月的總和。

這些項目的出資人幾乎都是央企，包括招商局集團、華僑城集團、中化集團、光大集團、中航工業(yè)、中信集團、中國電建、新興際華集團等8家。

在18個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項目中，招商局集團、華僑城集團、中信集團、中航工業(yè)、中信集團旗下各有2個，中化集團旗下有3個。這些項目大多處于虧損狀態(tài)，有的已經(jīng)資不抵債。其中，主業(yè)為房地產(chǎn)的央企旗下公司轉(zhuǎn)讓項目頻繁。

如招商局集團旗下招商蛇口于11月2日和11月3日先后轉(zhuǎn)讓兩個房地產(chǎn)項目，分別為深圳市太子灣商儲置業(yè)有限公司100%股權(quán)及23800萬元債權(quán)和深圳市商啟置業(yè)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價分別為109816.45萬元和260164萬元，這兩家標的公司均為虧損狀態(tài)。

華僑城集團旗下華僑城也于11月3日和11月6日先后轉(zhuǎn)讓兩個房地產(chǎn)項目，分別為武漢天創(chuàng)置業(yè)有限公司30%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)和溫州華僑城投資發(fā)展有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價分別為197739.1699萬元和27054萬元。這兩家標的公司也均虧損，并且均已資不抵債。

中化集團旗下中國金茂更是先后3次轉(zhuǎn)讓子公司房地產(chǎn)項目股權(quán)，11月4日掛牌轉(zhuǎn)讓青島方靖置業(yè)有限公司100%股權(quán)及500萬元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為4007.72萬元;11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓常州龍茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為86609.97萬元;11月13日掛牌轉(zhuǎn)讓福州濱茂房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價為52556萬元。這3家標的公司同樣均為虧損狀態(tài)。

值得注意的是，與動輒幾千萬甚至幾十億的轉(zhuǎn)讓底價相比，11月轉(zhuǎn)讓項目中有的底價不足50萬元，甚至僅要1萬元。11月9日掛牌轉(zhuǎn)讓的河北際華潤澤物業(yè)服務(wù)有限責任公司51%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價僅為1萬元，最新財務(wù)報表顯示，標的公司雖然仍盈利但已經(jīng)資不抵債。11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓的北京雋興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價也僅為49萬元，最新財務(wù)報表顯示，標的公司虧損并且已經(jīng)資不抵債。

融資監(jiān)管新規(guī)下股權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼續(xù)增加

對于房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息暴增的原因，克而瑞研究中心研究經(jīng)理朱一鳴認為，主要是融資環(huán)境收緊。融資監(jiān)管新規(guī)“三道紅線”出臺后，大部分房企有一條或多條指標“踩線”，政策壓力下，房企開始主動調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，通過增發(fā)新股、子公司IPO等方式加強股權(quán)融資，而出售部分資產(chǎn)是回籠資金最快速的方法之一。

不過，朱一鳴指出，股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息公布的較為頻繁的房企主要有華僑城、招商和金茂這三家央企，本身經(jīng)營傾向于穩(wěn)健保守，并非行業(yè)內(nèi)的高杠桿企業(yè)，積極出售股權(quán)主要是為了響應(yīng)監(jiān)管要求。從客觀方面看，國資委要求央企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則上都要通過產(chǎn)權(quán)交易所的公開掛牌程序，因而央企轉(zhuǎn)讓相關(guān)信息更為公開。從行業(yè)趨勢看，其余很多房企應(yīng)該也有轉(zhuǎn)讓動作，只是未達到公告標準，因而披露信息有限。

記者了解到，“三道紅線”全部踩線的富力近期也在轉(zhuǎn)讓股權(quán)。11月9日，富力地產(chǎn)公告稱，已與黑石聯(lián)屬的基金附屬公司正式簽合并事項協(xié)議，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內(nèi)的物業(yè)作價63億元，其中70%權(quán)益以44.1億元的價格轉(zhuǎn)讓給黑石。富力地產(chǎn)表示，本次合并事項有利于集團優(yōu)化資源配置、專注核心業(yè)務(wù)發(fā)展、增加資金儲備及降低負債率，有利于集團提高抗風險能力，實現(xiàn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

另外，證券時報記者從北京產(chǎn)權(quán)交易所的轉(zhuǎn)讓信息了解到，招商、華僑城、金茂的轉(zhuǎn)讓項目大多不是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，如金茂擬掛牌轉(zhuǎn)讓的福州濱茂51%股權(quán)、常州龍茂45%股權(quán)都涉及地產(chǎn)開發(fā)項目，屬部分權(quán)益出讓。

對此，朱一鳴認為，房企通過部分權(quán)益出讓可以為地產(chǎn)項目開發(fā)引入有實力的合作方，通過聯(lián)營、合營降低凈負債率指標，也可以通過繼續(xù)持有的部分股權(quán)獲得收益。而100%股權(quán)整體出售主要是出于盤活存量資產(chǎn)以及業(yè)務(wù)調(diào)整兩方面的考量。

在朱一鳴看來，股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮的出現(xiàn)，是行業(yè)資金壓力的體現(xiàn)，規(guī)模房企尚且需要股權(quán)變現(xiàn)以符合監(jiān)管要求，抵御風險的能力更弱的中小房企面臨的壓力更大。房企通過部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入有實力的合作方提前回籠資金，也通過整體股權(quán)出售剝離難以盈利甚至虧損的資產(chǎn)，降低負債率。預(yù)計行業(yè)洗牌將會持續(xù)，中小房企地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮退出的現(xiàn)象可能加速，行業(yè)集中度將進一步提升，同時，房企也將放棄之前廣撒網(wǎng)模式的多元化策略，放棄進展不佳的業(yè)務(wù)，未來房企股權(quán)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

某不愿具名的券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受證券時報記者采訪時也認為，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出來后，未來房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓或者股權(quán)合作肯定會增加。