◎換住計劃本質類似于分時度假，主要都是應用于旅游地產。

◎買一所房子，然后去N個面朝大海、春暖花開的地方住。

61歲的老陳剛剛退休，長期居住工作在四川的他，退休后的夢想就是環(huán)游全國，尤其是四季如春或者靠海的地方，比如海南、云南等地。

最近老陳聽到一種“換住計劃”模式，感覺很新穎，即購買一個公司旗下一套文旅地產物業(yè)后，可以換住到這家公司旗下其他地區(qū)文旅地產物業(yè)居住一段時間。但老陳同時也擔心，這是不是一種營銷噱頭？

記者了解到，目前，雅居樂、榮盛發(fā)展旗下榮盛康旅都在文旅地產項目主推“換住計劃”。

有文旅專家在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，換住計劃本質類似于之前盛行的分時度假，換住計劃本身的經營方向不存在什么問題，關鍵是看如何監(jiān)管。

升級版分時度假

分時度假起源于國外，最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產的使用權進行交換。

換住計劃可以算是分時度假的另一種演變。景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐告訴記者，換住計劃其實嚴格來說不算什么創(chuàng)新的營銷方式，其本質類似于分時度假，主要都是應用在旅游地產。

榮盛康旅相關負責人表示，其換住模式是基于旗下APP會員體系來運營的，即業(yè)主只要將其持有的旅居度假物業(yè)加入這一換住體系，就可以將自身持有的旅游度假物業(yè)與其他會員進行換住共享，以實現(xiàn)候鳥式生活。

雅居樂云海大區(qū)策劃負責人顧廣洲告訴記者，雅居樂選擇推出換住計劃也是基于文旅地產業(yè)主購房時一些抗性，比如這類房屋空置期比較長、家具等容易老化，還需要定期打掃等等，所以為了讓業(yè)主消除這些顧慮，我們推出了換住計劃。

就緣何選擇推行換住模式，榮盛康旅相關負責人告訴記者，換住運營模式的建立，一方面使階段性閑置資產得到了合理利用，也為康養(yǎng)旅居生活創(chuàng)造了更多可能性；另一方面打破了所持物業(yè)的房型壁壘，換住運營模式可以通過預約實現(xiàn)房型定制化，根據(jù)出行人數(shù)選擇最適合的房型。

監(jiān)管是換住計劃的關鍵

除了雅居樂、榮盛這類開發(fā)商，還有很多中小旅游地產項目一直將分時度假、換住計劃作為營銷手段，打出“8%～10%投資回報率”、“XX天全年旅居權”等口號，購房者需要謹慎選擇。

這些中小旅游地產項目往往要求業(yè)主先一次性交付一筆會員費/權益費/居住權費用，將房委托給開發(fā)商或者第三方經營，并承諾一定的投資回報率，同時業(yè)主每年可以有十幾二十天的物業(yè)居住權。但等業(yè)主交錢后，要么這些旅游地產項目的承諾、服務、回報遠不及預期，要么有的直接暴雷跑路。

2020年9月，北京市東城區(qū)人民法院一份旅游合同糾紛一審民事判決書顯示，張女士2009年與一家度假公司簽訂合同，支付了46800元成為分時度假卡會員，該度假公司承諾在未來的15年每年為張女士一定的度假村網(wǎng)絡金冠級和銀冠級酒店/度假村免費入住的權益。但合同簽訂后，度假公司以沒有房源、酒店為由拒不履行。2019年，該度假公司已被吊銷營業(yè)執(zhí)照。后法院判決雙方解除合同。

因此，周鳴岐也提醒，換住計劃本身的經營方向不存在什么問題，關鍵是看如何監(jiān)管。因為之前有不少開發(fā)企業(yè)把類似的分時度假做成了一種高風險金融產品，比如要求業(yè)主一次性支付購買價格，然后承諾較高的回報率，以及短期的自由居住權等等，這就很容易成為一種變相的高風險融資計劃，很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此需要相關部門的嚴格監(jiān)管，以及開發(fā)商自己在商業(yè)模式上去控制這類風險。

“盛行天下?lián)Q住運營模式建立至今，其實并沒有遇到什么阻礙，但精品度假地產項目開發(fā)周期較長是一個不可避免的客觀因素，所以我們的康養(yǎng)旅居項目需要相對較長的時間來不斷完善生活配套和各種業(yè)態(tài)。”榮盛康旅相關負責人指出。

對于未來，他們相信這種以相對較小投入、體驗不同生活的方式會得到越來越多認可，其現(xiàn)有業(yè)主會員會逐步固定。

目前，對于換住計劃，顧廣洲表示，雅居樂面臨的困難一是需要給業(yè)主詳細解釋業(yè)主積分兌換機制；二是因為業(yè)主需要給第三方運營公司支付一定的維護費、管理費之類，但同時也有一些福利；三是也會有業(yè)主擔心第三方運營公司的穩(wěn)定性，但我們選擇的是品牌合作開發(fā)商，其維護難度也不高，這方面風險我們是有穩(wěn)定把控的。

周鳴岐指出，換住計劃對于旅游地產類項目來說，是較為常見的一種銷售手段。因為旅游地產對很多購房者來說實際上多是作為旅居之所，居住周期不長，反而空置期較長，有閑時進行出租運營的需求。

周鳴岐補充道，有些開發(fā)商由于不擅長這類文旅、度假的運營，也會選擇由第三方運營公司來執(zhí)行換住計劃、或者分時度假計劃。對于這種，開發(fā)商、業(yè)主就需要謹慎選擇第三方運營公司，以免出現(xiàn)第三方運營公司暴雷、跑路等情況。