暑期旅游高峰來(lái)臨，旅游地產(chǎn)的表現(xiàn)卻各不相同。

近日，曾被譽(yù)為華南地區(qū)最具特色的旅游綜合體、一度被當(dāng)作廣東清遠(yuǎn)“城市名片”的御金街項(xiàng)目，被媒體爆料因項(xiàng)目停工、商家撤離已成“爛尾”工程。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)高調(diào)宣布投資400億元，開(kāi)發(fā)無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城旅游地產(chǎn)項(xiàng)目；途家與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)手旅游地產(chǎn)發(fā)展；70余個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)在重慶旅游地產(chǎn)黃金周展會(huì)上……各種數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)投資熱正處于持續(xù)升溫狀態(tài)。

當(dāng)前旅游地產(chǎn)“冷熱不均”的現(xiàn)狀到底因何形成？又該如何“突圍”？《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者就此采訪了有關(guān)各方。

投資熱銷售冷

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去30年，中國(guó)旅游地產(chǎn)投資總額僅8000億元，近兩年每年的投資總額卻都超過(guò)了1萬(wàn)億元。截至2012年底，我國(guó)面市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)2259個(gè)。萬(wàn)科、中信、首創(chuàng)、海航、華僑城、珠江地產(chǎn)等60多家知名房企均已涉足旅游地產(chǎn)，總投資額超過(guò)8000億元。國(guó)家旅游局綜合協(xié)調(diào)司司長(zhǎng)張堅(jiān)鐘表示，旅游地產(chǎn)正在成為從其他行業(yè)撤出的游資的新出路。

那么，旅游地產(chǎn)投資熱背后的銷售經(jīng)營(yíng)情況如何？

日前，港資企業(yè)元一集團(tuán)旗下的安徽元一房地產(chǎn)發(fā)展公司向房管部門遞交申請(qǐng)，以“市場(chǎng)行情不佳難以銷售”為由，要求撤消在合肥近郊開(kāi)發(fā)的元一雙鳳湖國(guó)際旅游度假村六期102棟別墅的預(yù)售許可證，暫改為自持。方興地產(chǎn)旗下的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目麗江“金茂?雪山語(yǔ)”也因市場(chǎng)遇冷，被迫放緩?fù)票P節(jié)奏。就連號(hào)稱“中國(guó)旅游地產(chǎn)專家”的雅居樂(lè)，也對(duì)旗下旅游地產(chǎn)項(xiàng)目給出7.8折的全線優(yōu)惠，意在迅速出貨。

正全力打造國(guó)際旅游島的海南，旅游地產(chǎn)銷售同樣遇冷。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，海南旅游地產(chǎn)異軍突起，各大景區(qū)幾乎被開(kāi)發(fā)商搶占一空，但實(shí)際銷售情況卻并不樂(lè)觀。以三亞鳳凰島項(xiàng)目為例，一期均價(jià)每平方米6.5萬(wàn)元，如今卻只有當(dāng)初的六成左右，部分業(yè)主已被套。

既然銷售遇冷，在暑期游高峰時(shí)段，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中自持酒店部分的經(jīng)營(yíng)狀況又如何呢？

記者致電北京古北水鎮(zhèn)旅游有限公司，客服人員告訴記者，除商鋪外，70%的景區(qū)已開(kāi)放，原本每晚2000多元的客房，現(xiàn)在700多元就能入住。盡管促銷力度不小，但是當(dāng)日仍有100多間沒(méi)人入住，客人以團(tuán)隊(duì)為主，散客很少。

而雅居樂(lè)海南清水灣項(xiàng)目對(duì)外營(yíng)業(yè)的兩大酒店中，萊佛士酒店300多套標(biāo)間和大床房，當(dāng)日剩下200多套；瀚海度假酒店165間大床房剩余數(shù)超過(guò)100間。

對(duì)此，某業(yè)內(nèi)人士告訴記者，造成這種狀況的原因主要在于產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，沒(méi)有短途游、暑期游的對(duì)位產(chǎn)品。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，“目前旅游地產(chǎn)的最大癥結(jié)在于大多數(shù)項(xiàng)目只是借旅游之名搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商不重視旅游的服務(wù)功能和旅游價(jià)值，也不注重產(chǎn)品本身的服務(wù)價(jià)值，錯(cuò)位的規(guī)劃設(shè)計(jì)打造出來(lái)的產(chǎn)品，自然后繼乏力。這也是旅游地產(chǎn)之所以出現(xiàn)投資熱、銷售冷、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳的根本原因。當(dāng)下的旅游業(yè)更趨向于休閑化、散客化、自助化，傳統(tǒng)的觀光模式已不能滿足人們的多元旅游需求，近距離、短時(shí)間的‘微度假’將成為都市人旅游方式的首選。旅游地產(chǎn)應(yīng)該有針對(duì)性地打造對(duì)位的產(chǎn)品。”

產(chǎn)品創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

對(duì)于御金街的“爛尾”，廣東省清遠(yuǎn)市旅游局市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科科長(zhǎng)趙偵俊稱：“這個(gè)項(xiàng)目從一開(kāi)始就不是政府主導(dǎo)的，項(xiàng)目之所以走到今天這步，或與過(guò)度市場(chǎng)化有關(guān)。”

中國(guó)建筑(601668,股吧)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院顧問(wèn)總規(guī)劃師韓秀琦接受本報(bào)記者采訪時(shí)則稱，“出現(xiàn)這種情況并非是單一過(guò)度市場(chǎng)化問(wèn)題造成的，更主要的原因在于沒(méi)有綜合考慮項(xiàng)目的整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，靠人造景觀打造的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往線路設(shè)計(jì)不足、定位模糊，這種片面性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生足夠的吸引力。旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)從居住舒適度的整體出發(fā)創(chuàng)新，在充分考慮人文底蘊(yùn)和地域文化特色的基礎(chǔ)上，結(jié)合自然景觀合理布局各種配套設(shè)施。”

在國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)陷入產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)加劇、投資熱銷售冷的亂局時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始“冷眼向洋”，從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，開(kāi)啟了一條轉(zhuǎn)型變革之路。

萬(wàn)科日前以天洋萬(wàn)科?北戴河小鎮(zhèn)為起點(diǎn)，與途家簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，迎合互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代對(duì)傳統(tǒng)行業(yè)提出的“輕資本、重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型要求，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的接力。

龍湖在其旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)城源著中，實(shí)行“景區(qū)環(huán)境+城市設(shè)施”并存的開(kāi)發(fā)模式，依據(jù)長(zhǎng)城腳下的特色文化元素和自然資源，加強(qiáng)景區(qū)配套設(shè)施和服務(wù)產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，將旅游度假視作一種升級(jí)版的消費(fèi)生活方式，將“旅游在景區(qū)，生活在社區(qū)”作為未來(lái)的發(fā)展方向。這同中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰的觀點(diǎn)不謀而合。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)要注重科學(xué)規(guī)劃與旅游資源相適應(yīng)、與生態(tài)環(huán)境相協(xié)調(diào)。不僅要有完善的配套，更要在產(chǎn)品內(nèi)涵上下工夫，在服務(wù)水平上上檔次，努力提高產(chǎn)品價(jià)值，增強(qiáng)產(chǎn)品的吸引力。

無(wú)錫萬(wàn)達(dá)城則強(qiáng)化了文化旅游主題，投資總金額達(dá)210億元，力爭(zhēng)打造世界特大型創(chuàng)新式文化旅游商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在談到旅游地產(chǎn)時(shí)認(rèn)為，未來(lái)將出現(xiàn)一批能夠?qū)⒆匀伙L(fēng)光、旅游和養(yǎng)老資源進(jìn)行綜合匹配的綜合類企業(yè)，這類企業(yè)將取代單純加工住宅的企業(yè)，在市場(chǎng)中勝出。企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也將體現(xiàn)服務(wù)配套能力、多元化元素的整合能力。

7月2日，李克強(qiáng)總理在主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)曾指出，“要著力推動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，旅游產(chǎn)品向觀光、休閑、度假并重轉(zhuǎn)變，旅游服務(wù)向優(yōu)質(zhì)高效提升”，這無(wú)疑給當(dāng)前紛擾的旅游地產(chǎn)服下一粒“清心丸”。

對(duì)此，韓秀琦告訴本報(bào)記者，“旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，離不開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新，在精準(zhǔn)定位的基礎(chǔ)上，只有結(jié)合當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的客觀情況、遵循和諧共生的可持續(xù)發(fā)展思路，將人文、歷史、山水、風(fēng)光等諸多元素融入其中，才能設(shè)計(jì)出贏得市場(chǎng)、贏得未來(lái)的產(chǎn)品，也只有這樣的產(chǎn)品，才能促進(jìn)旅游地產(chǎn)的健康發(fā)展。”