從“涓涓細(xì)流”到“放量出讓”，集中供地成為今年地產(chǎn)圈的重磅性改革。

隨著各地首輪試水相繼結(jié)束，土地供給側(cè)變革初步效果如何，已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低調(diào)收?qǐng)?這其中，既有符合業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)的走向，也有意想不到的微妙變化在發(fā)生。

綜合各大機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，在這輪廝殺中表現(xiàn)突出的，多為資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企及央企，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口、萬(wàn)科等龍頭各領(lǐng)風(fēng)騷。“這與我們最初的研判一致，強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱(chēng)。

不過(guò)，首輪集中供地的整體熱度，還是超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期。

年初新規(guī)剛流出時(shí)，有龍頭房企人士曾告訴第一財(cái)經(jīng)，集中供地對(duì)房企資金要求高，可降低搶地?zé)岫取５�在�?shí)際土拍中，初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減，各能級(jí)城市地價(jià)也全線上漲。

是拿地沖規(guī)模、還是謹(jǐn)慎保利潤(rùn)，成為房企必須回答的終極命題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從當(dāng)下市場(chǎng)熱度看，沖擊規(guī)模仍是很多企業(yè)的核心訴求。不過(guò)，首輪試水結(jié)束后，各地或會(huì)完善土拍規(guī)則，屆時(shí)市場(chǎng)熱度有望降溫。

房企的理性與賭博

今年2月26日，自然資源部自然資源開(kāi)發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布，將對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)實(shí)行“兩集中”新政。其中，包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)等18個(gè)二線城市。

4月15日，長(zhǎng)春首次試水，最終平淡首場(chǎng)。在此后的74天內(nèi)，加上長(zhǎng)春已有21個(gè)城市首輪土拍收官，總土地成交金額高達(dá)9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中土拍收金高達(dá)10487億。

在這場(chǎng)土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性觀望。不過(guò)，中小房企未能像新規(guī)初衷所料，避開(kāi)大房企直接競(jìng)爭(zhēng)、獲得更多土地開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。相反，規(guī)模房企、尤其是國(guó)企央企，仍是行業(yè)新規(guī)則下的最強(qiáng)“獵手”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273幅含住宅地塊，占全部地塊的比重超四成，國(guó)企、央企等龍頭更是競(jìng)爭(zhēng)中的頭號(hào)玩家。從拿地幅數(shù)看，期內(nèi)融創(chuàng)拿地總量達(dá)41宗，排名第一。

(數(shù)據(jù)及圖片來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究中心)

從新增貨值看，前五月保利發(fā)展位列行業(yè)第一，全口徑新增貨值高達(dá)1801億元，融創(chuàng)中國(guó)全口徑新增貨值位居第二，達(dá)1620億元，招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地同樣在1500億以上。

作為央企地產(chǎn)龍頭，保利在集中供地中出手頻繁，如在上海以總價(jià)105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。據(jù)管理層在股東大會(huì)上披露，今年保利計(jì)劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，較去年上調(diào)后同比漲17.9%。

受累高價(jià)地塊、去年利潤(rùn)承壓的招商蛇口，今年未放慢搶地的步伐，前五月拿地金額高達(dá)638億元，位居行業(yè)第二，其中不乏溢價(jià)率達(dá)130%的重慶地塊。同期，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1327億元，居行業(yè)第七。

據(jù)其管理層表示，溢價(jià)率并不是唯一指標(biāo)，最終要看土地跟房?jī)r(jià)的關(guān)系。招商在拿地時(shí)，系按照一城一策戰(zhàn)略認(rèn)真測(cè)算后，在資源好、市場(chǎng)好的城市優(yōu)先投資。同時(shí)近五年來(lái)，通過(guò)綜合發(fā)展拿地已占土儲(chǔ)的35%。

出現(xiàn)在4城前5月拿地總額10強(qiáng)榜中的華潤(rùn)置地，拿地力度也頗為激進(jìn)。譬如，以封頂價(jià)111.61億獲杭州未來(lái)科技城地塊，21.28億元+配建2.34萬(wàn)平方米摘廣州宅地，溢價(jià)106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。

在近日股東大會(huì)上，華潤(rùn)管理層對(duì)此回應(yīng)稱(chēng)，集團(tuán)不會(huì)過(guò)于盲目，始終圍繞核心城市進(jìn)行布局。“土地市場(chǎng)現(xiàn)在分化比較嚴(yán)重，熱點(diǎn)地區(qū)、城市地價(jià)貴，開(kāi)發(fā)回報(bào)比較低，這種項(xiàng)目華潤(rùn)置地基本不會(huì)特別沖動(dòng)。”

相較而言，龍湖、中海等企業(yè)則較為謹(jǐn)慎，對(duì)利潤(rùn)率的把控也更為嚴(yán)苛。據(jù)悉，龍湖在拿地上堅(jiān)持毛利率在25%左右，凈利潤(rùn)率10%以上。不過(guò)，具體到各個(gè)地塊，熱點(diǎn)城市如重慶溢價(jià)率仍較高，非熱點(diǎn)城市則不然。

與上述龍頭主動(dòng)出擊不同，“三道紅線”之下，資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產(chǎn)低調(diào)拿了一宗，泰禾集團(tuán)、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展則在集中土拍中銷(xiāo)聲匿跡，中國(guó)恒大前五月新增貨值僅151億元。