11月19日，深圳上線二手房交易系統(tǒng)，這意味著深圳二手房交易告別“居間撮合”模式，進(jìn)入“單邊代理”時代，深圳先行先試，是全國首個采用單邊代理的城市。據(jù)悉，在11月19日12：00之前錄入的居間合同按照之前的模式交易，在節(jié)點(diǎn)之后的交易將適用新的規(guī)則。

以往二手房交易規(guī)則是建立在中介方依托“信息不對稱”基礎(chǔ)上，實(shí)行雙邊委托，進(jìn)行居間撮合交易，即一手托兩家，左手握右手。由于本身買賣雙方有利益沖突，中介方不可能同時代表買賣雙方利益，所以出現(xiàn)“吃差價”等情況。

新的二手房交易系統(tǒng)上線后，買賣雙方都將擁有自己的委托人，作為中介來說，只需維護(hù)自己代理人的利益。這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價安全地售出，買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)，買賣雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到了保障。

深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會關(guān)于新版二手房交易系統(tǒng)影響解讀

隨著11月19日深圳市住建局正式上線新版二手房交易系統(tǒng)，這個一直懸在深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)頭上的“靴子”總算是塵埃落定，而伴隨著新版交易系統(tǒng)上線到來的則是深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)顛覆式的變革，這預(yù)示著一場以維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，提升房地產(chǎn)中介服務(wù)質(zhì)量為核心的深圳新經(jīng)紀(jì)時代的到來。

變革一：中介從業(yè)模式“推倒重來”，中介“宰客”行為將成為歷史

大家知道，以往二手房交易規(guī)則是建立在中介方依托“信息不對稱”基礎(chǔ)上，實(shí)行雙邊委托，進(jìn)行居間撮合交易，即一手托兩家，左手握右手。試想下，被告和原告同時聘請一個律師互打官司，那么這個律師到底是代表被告利益呢，還是原告利益？而這就是現(xiàn)存二手房交易規(guī)則中最大的bug，中介方不可能同時代表買賣雙方利益，因?yàn)橘I賣雙方的利益訴求是互相對立的，賣方天然希望房子價格越貴越好，買方天然希望房子價格越低越好。因此，傳統(tǒng)中介為了迅速成交賺取傭金，最顯而易見的方式就是要么違背價值規(guī)律，互不向買賣雙方透露真實(shí)價格，只是進(jìn)行價格撮合（賣家不斷讓價，買家不斷提價）。最終造成買賣雙方均不滿意；要么，就是以犧牲，或損害買方權(quán)益的方式，偏向賣方，與賣方形成“攻守同盟”，將房子以高價甚至是“吃差價”的方式售出。

而新的交易系統(tǒng)，則是在國內(nèi)首次引用了“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系，中介方“各為其主”，只向自己的委托人負(fù)責(zé)，以爭取委托方在實(shí)際交易中的合法利益最大化。這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權(quán)責(zé)邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人的房子快速、保價、安全地售出，買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式為委托人匹配到高性價比的房源，同時要對所匹配推薦的房源質(zhì)量負(fù)責(zé)，買賣雙方的合法權(quán)益就在中介代理只向各自委托人負(fù)責(zé)的機(jī)制下得到了保障。

變革二：交易更安全

一是交易主體的實(shí)名認(rèn)證。無論是買方還是賣方均要在新系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)名認(rèn)證，此外，中介方則要提前完成實(shí)名登記與評級認(rèn)證后，才能登錄系統(tǒng)執(zhí)業(yè)，確保了交易主體的真實(shí)性。

二是百分百真房源。新系統(tǒng)將通過與不動產(chǎn)登記部門數(shù)據(jù)對接，實(shí)現(xiàn)對系統(tǒng)內(nèi)掛盤出售的房源進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)，核驗(yàn)通過的房源將生成唯一有效的房源編碼，消費(fèi)者可通過房源編碼查看房源真?zhèn)我约皩?shí)時權(quán)屬狀態(tài)。

三是交易節(jié)點(diǎn)自動核驗(yàn)。新系統(tǒng)已與民政、社保、不動產(chǎn)登記等多部門數(shù)據(jù)對接，在交易重要節(jié)點(diǎn)都會對房屋權(quán)屬狀態(tài)、買方購房資格等重要事項(xiàng)進(jìn)行自動核驗(yàn)，以確保交易的安全。

四是責(zé)任可追溯性，通過交易流程線上化，將買賣各方代理人的服務(wù)流程全部數(shù)據(jù)化，使得任何一方存在違規(guī)操作或隱瞞必要信息造成后續(xù)糾紛的情形，均可被溯源追責(zé)，例如買方代理人對所推薦匹配房源沒有做到盡職調(diào)查或刻意隱瞞房源必要信息，造成委托人權(quán)益受損的，就很容通過系統(tǒng)完成責(zé)任追溯，提高了委托人的維權(quán)效率。

變革三：成交效率更高

雖然新系統(tǒng)規(guī)定了取得房源委托的機(jī)構(gòu)將會擁有委托期間內(nèi)的房源“獨(dú)賣”權(quán)限，但并沒有限制或妨礙賣方的權(quán)益，在賣方隱私信息受到充分保護(hù)的前提下，房源售賣信息可在系統(tǒng)內(nèi)做到實(shí)時共享，系統(tǒng)內(nèi)的所有合規(guī)中介機(jī)構(gòu)都可以為這套房源尋找、匹配合適買家，真正實(shí)現(xiàn)房源跨機(jī)構(gòu)聯(lián)賣的效果，房源交易出售效率將大為提高。不但打破了此前為了搶房源，造成中介互相踩踏惡性競爭的局面，還因?yàn)橘u方隱私信息受到系統(tǒng)的強(qiáng)力保護(hù)，而免遭其他中介不必要的干擾，省事又省心。

變革四：交易流程更便捷

 新系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了交易全流程線上辦理功能。賣方從房源核驗(yàn)，到交易雙方委買、委賣關(guān)系的確定，再到交易合同的錄入，交易資格審查，以及交易合同簽署（通過i深圳APP刷臉認(rèn)證后進(jìn)行電子簽名）與生效，將原本割裂開來的交易流程進(jìn)行有效串聯(lián)，實(shí)現(xiàn)了線上一站式辦理和不見面快速審批，合同數(shù)據(jù)直接對接不動產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，買賣合同備案完成后即可申請過戶登記，提高了交易流程辦結(jié)效率。

變革五：促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)大小同權(quán)

據(jù)了解，該系統(tǒng)有一個較為特殊的設(shè)置，即買方可委托的中介數(shù)量不受限制，而賣方則至多能委托三家機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售。同時，第一家受托機(jī)構(gòu)將會在委托期限內(nèi)獲得房源優(yōu)先銷售權(quán)即房源“獨(dú)家”銷售權(quán)力，待第一家機(jī)構(gòu)委托期滿后，后續(xù)替補(bǔ)。這樣就避免重復(fù)委托造成的資源浪費(fèi)及糾紛隱患，當(dāng)然，房源“獨(dú)家”銷售將會倒逼賣方更為謹(jǐn)慎地選擇為其服務(wù)的中介，而如何在千千萬萬的中介中脫穎而出，就得依靠良好的口碑，口碑從何而來，無外乎良好的誠信、扎實(shí)的專業(yè)、優(yōu)異的服務(wù)體驗(yàn)。此外，由于買方委托中介的數(shù)量不受限制。因此，誰能更高效地為委托人找到合適的房源，并能在最短時間內(nèi)以最低價格談下房源，將會倒逼中介方不斷打磨自身的專業(yè)與服務(wù)能力，為委托人爭取到最大的權(quán)益。

而這一模式，將會打破現(xiàn)有行業(yè)競爭格局，業(yè)內(nèi)所有的中介機(jī)構(gòu)不論大小均有平等的服務(wù)機(jī)會，企業(yè)比拼的不再是資金與規(guī)模，而是信譽(yù)與服務(wù)、專業(yè)與能力！

變革六：星級將成為評價中介從業(yè)人員綜合素養(yǎng)的唯一標(biāo)準(zhǔn)

 新系統(tǒng)還通過與深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)對接，取得了全市實(shí)名登記的房地產(chǎn)中介從業(yè)人員綜合評價（包括從業(yè)年限、信用狀態(tài)、專業(yè)程度、服務(wù)效率、成交業(yè)績等多維度）數(shù)據(jù)。新系統(tǒng)將根據(jù)這些數(shù)據(jù)對中介從業(yè)人員進(jìn)行評級排序，最高為五星級，星級越高，代表該中介從業(yè)人員信用良好、服務(wù)專業(yè)、業(yè)績突出，新系統(tǒng)將優(yōu)先推薦給委托人，而信用不好的、業(yè)績差的、長期沒有成交業(yè)績的中介人員，新系統(tǒng)會將其排在后面，通過市場競爭，達(dá)到優(yōu)勝劣汰的效果。

因此，星級越高，獲得展示推介的機(jī)會也就越多，中介從業(yè)人員今后將更有動力制定自身長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽(yù)、提升專業(yè)能力，從而提升房地產(chǎn)中介行業(yè)整體的素質(zhì)。

總體而言，基于“單邊代理”邏輯運(yùn)行的新版二手房交易系統(tǒng)一旦運(yùn)行成功，將是對過去三十年我國房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)則的徹底顛覆，這種中介服務(wù)底層邏輯的改變，不僅僅提高了房產(chǎn)流轉(zhuǎn)交易效率，更重要的是，這種改變將更有利地保障消費(fèi)者權(quán)益，當(dāng)然，對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言，短期內(nèi)或?qū)⒔?jīng)歷一個適應(yīng)期，但萬變不離其宗，在消費(fèi)升級的大背景下，能滿足日益增長的對美好居住品質(zhì)需求的服務(wù)者，一定能在這場新經(jīng)紀(jì)時代變局中大放異彩，我們拭目以待。