3月5日上午，十三屆全國人大五次會議開幕，國務(wù)院總理李克強代表國務(wù)院向大會作政府工作報告，其中涉及房地產(chǎn)的提法包括房住不炒、“三穩(wěn)”目標、因城施策、良性循環(huán)、滿足合理住房需求、加快發(fā)展長租房市場、有序推進城市更新等，但是并未提及房地產(chǎn)稅。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此次兩會政策表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現(xiàn)了政策的連續(xù)性。

那么，今年政府工作報告涉房內(nèi)容與以往提法有何異同？在因城施策和精準調(diào)控下，房地產(chǎn)政策松緊尺度如何把握？房地產(chǎn)如何更好地促進“良性循環(huán)”？如何更好地滿足購房者的合理住房需求？

重申“房住不炒”，強調(diào)“三穩(wěn)”目標

今年全國政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的具體提法是：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式；支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

對于重申“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標，盤古智庫高級研究員江瀚表示：“房住不炒這個理念已經(jīng)成為這些年國家聚焦的一個核心原則，因此，房地產(chǎn)市場保持一個穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)是大勢所趨。我們判斷房地產(chǎn)市場的趨勢，穩(wěn)健將會是最大的主旋律。特別是‘三穩(wěn)’策略，將會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到更有效的引導作用，房地產(chǎn)市場未來調(diào)控的核心依然是求穩(wěn)，既不會出現(xiàn)大規(guī)模的過度上漲，也很難出現(xiàn)大規(guī)模的過度下跌。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，政府工作報告連續(xù)多年明確了“房住不炒”，代表了房地產(chǎn)市場不會再次全面刺激寬松，也代表了未來樓市政策將依然打擊投機性投資，對于真實居住予以保護，未來微調(diào)的政策也會有利于剛需。

“因城施策”下，政策支持力度或進一步加強

繼2020年后，“因城施策”再次出現(xiàn)在政府工作報告中。與此同時，“良性循環(huán)”首次出現(xiàn)在政府工作報告中，延續(xù)去年底的中央經(jīng)濟工作會議精神。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前部分城市因城施策，通過人才住房補貼、提高公積金貸款額度、降低首付比例、定向取消“認房又認貸”等政策，從需求端切實降低了購房成本，有效地促進了市場的筑底修復。預計后期房地產(chǎn)支持政策力度會進一步加強、城市范圍擴大，2022年全年房地產(chǎn)市場向好修復，實現(xiàn)良性循環(huán)和健康發(fā)展，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤發(fā)揮積極作用。

如何更好地滿足購房者的合理住房需求呢？對此，許小樂表示，支持合理住房需求中包括剛需和改善性住房需求，調(diào)控政策在保障剛需的同時滿足改善性住房需求。實際上，改善型住房需求在市場中的占比不斷提高，貝殼研究院估算，全國改善型換房需求占到50%-60%，包括品質(zhì)的改善和區(qū)域的改善。促進改善型需求釋放，既能夠打通二手房、新房和土地市場的循環(huán)，也能夠促進城市更新改造投資，對于發(fā)展租賃市場也有非常大的幫助�？梢哉f，在當前形勢下，滿足改善型需求能夠有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金困局。

穩(wěn)健貨幣政策靈活適度, 預計房貸實際利率持續(xù)下降

今年的政府工作報告還指出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度,保持流動性合理充裕。同時政府工作報告提到，推動金融機構(gòu)降低實際貸款利率。

實際上，近期，包括購房貸款首付比例下調(diào)等房地產(chǎn)金融政策變化成為市場熱點。諸如溫州市、南通市、佛山市、重慶市、贛州市、菏澤市等地區(qū)部分銀行下調(diào)首套房首付比例，福州市、晉中市、南寧市、北海市下調(diào)公積金購房首付比例。

與此同時，各大城市商業(yè)銀行房貸利率也有實質(zhì)性的下降。貝殼研究院2月份監(jiān)測的103個城市中，超八成城市的房貸利率下調(diào)。

而在前一日（3月4日），銀保監(jiān)會、中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，其中指出，滿足新市民合理購房信貸需求。支持商業(yè)銀行認真貫徹國家有關(guān)政策，緊緊圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，合理確定符合購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升借款和還款便利度。鼓勵商業(yè)銀行充分運用信息技術(shù)手段，多維度科學審慎評估新市民信用水平，對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求。

許小樂預計，2022年房地產(chǎn)金融信貸政策保持穩(wěn)健偏支持，銀行房貸利率下降，貸款額度有保障、投放節(jié)奏平穩(wěn)有序；針對房企較大的債務(wù)風險、“三線四檔”等金融調(diào)控政策進一步優(yōu)化，實現(xiàn)房企金融降杠桿平穩(wěn)有度。

加快發(fā)展長租房市場，或?qū)⒊雠_更多租賃住房支持政策

今年的政府工作報告中關(guān)于租賃住房的內(nèi)容并沒有去年多，但是字字精煉，涵蓋“堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)”。

“保障性住房建設(shè)不僅是長期構(gòu)建多層次住房供給體系、形成住房消費階梯的重要舉措，短期也是‘穩(wěn)經(jīng)濟’的有效抓手。2022年租賃市場和保障房市場依然會是大力推動發(fā)展。” 張大偉如是說。

許小樂表示，租賃領(lǐng)域?qū)⒁孕枨鬄閷�向，持續(xù)優(yōu)化租賃房源供給側(cè)。繼2018年兩會后，今年兩會再次強調(diào)租購并舉的戰(zhàn)略，意味著今年租賃領(lǐng)域?qū)⒃?ldquo;保障+市場”兩條線并行發(fā)展，共同解決大城市不同類型人群的租房問題，租賃房源供給側(cè)持續(xù)得到優(yōu)化。

去年的政府工作報告提到“規(guī)范發(fā)展長租房市場”，今年的政府工作報告提出“加快發(fā)展長租房市場”，這種轉(zhuǎn)變值得思考，長租公寓經(jīng)歷爆雷等一系列深度調(diào)整后，如何更好地快速發(fā)展？

“隨著去年中央、地方針對租賃領(lǐng)域監(jiān)管政策的出臺，租賃市場規(guī)范化發(fā)展環(huán)境基本形成，今年將更多地出臺土地、金融等支持租賃市場發(fā)展的政策，通過發(fā)揮市場主體的力量，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。”許小樂說。

推動縣城城鎮(zhèn)化，為縣域房地產(chǎn)市場帶來住房需求

今年的工作報告提出，新型城鎮(zhèn)化扎實推進，推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。同時提出，加強縣域商業(yè)體系建設(shè)。這給房地產(chǎn)市場尤其是房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些機會？

中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院首席經(jīng)濟學家楊暢表示，“十四五”規(guī)劃就明確提出，要“推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”，是現(xiàn)階段新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的一條主要線索。

許小樂表示，在推進以縣城為載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的驅(qū)動下，縣城在公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施、商業(yè)體系建設(shè)等方面將加強，有利于農(nóng)民工返鄉(xiāng)在縣城安置、鄉(xiāng)村農(nóng)業(yè)人口向縣城流入，為縣域房地產(chǎn)市場帶來住房需求，有利于區(qū)域樓市發(fā)展，特別是有利于庫存壓力較高的縣域城市去庫存，對于投資布局縣域較多的房企而言是機遇。

“對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要把握此類市場需求，積極做到業(yè)務(wù)和資源下沉。”研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示。

此外，對于如何更好地推動以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，楊暢表示：“現(xiàn)階段，國內(nèi)縣城發(fā)展呈現(xiàn)出一定的分化跡象，尤其是東部沿海地區(qū)出現(xiàn)了部分規(guī)模、體量、人口數(shù)量較為突出的縣城；另一方面，中西部低等級縣城出現(xiàn)人口流出的跡象。因此，未來如何對不同區(qū)域的縣城建設(shè)，提出針對性的政策措施，仍然值得觀察。”

來源：新京報