來(lái)源：新京報(bào)

記者：張曉蘭 編輯：楊娟娟

近日，新京報(bào)記者在房地產(chǎn)租售平臺(tái)上看到，目前有不少月租金超10萬(wàn)元的高端住宅房源正在租賃中，包括上海湯臣一品和北京緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等小區(qū)的房源。

為何這些處于“塔尖”的高端住宅會(huì)出現(xiàn)在租賃市場(chǎng)？事實(shí)上，近年來(lái)在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃“靠齊”，高端住宅長(zhǎng)租化成為行業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)上半年雖然受疫情影響波動(dòng)較大，但目前市場(chǎng)正逐步恢復(fù)，看好行業(yè)未來(lái)的發(fā)展。

高端住宅市場(chǎng)日趨向租賃“靠齊”

近期的租賃行業(yè)頗為熱鬧，繼首批三只保租房REITs上市一個(gè)月后，9月22日，上交所網(wǎng)站披露，華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金向上交所提交申報(bào)并獲受理�？梢哉f(shuō)，在保租房建設(shè)提速的同時(shí)，公募REITs佳訊頻傳，拉開(kāi)了行業(yè)金融化的大幕。而在市場(chǎng)化租賃方面，也有一大趨勢(shì)越發(fā)明顯——“房住不炒”大背景下，高端住宅市場(chǎng)越來(lái)越向租賃靠齊。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據(jù)湯臣集團(tuán)的業(yè)務(wù)策略，兩棟住宅大樓劃作銷(xiāo)售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網(wǎng)顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米；D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

新京報(bào)記者注意到，在貝殼找房平臺(tái)上，湯臣一品一套西南朝向的4室1廳1衛(wèi)的精裝修房源正在對(duì)外出租，面積為437平方米，93000元/月，為季付價(jià)。

其他項(xiàng)目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺(tái)顯示，目前上海月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共44套；北京月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區(qū)包括緣溪堂、使館壹號(hào)院、萬(wàn)城華府等；深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺(tái)上，目前上海、北京、深圳月租金10萬(wàn)元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，高端住宅市場(chǎng)冷暖不像剛需市場(chǎng)那么敏感，漲價(jià)、降價(jià)都“不會(huì)坐電梯，只是走樓梯”，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對(duì)較高，對(duì)一些業(yè)主或投資客來(lái)說(shuō)，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產(chǎn)保值。”

高端住宅租賃的房東、租客都是誰(shuí)？

值得一提的是，市面上的高端住宅，都是哪些人群在出租，又是誰(shuí)在租��？

“近年來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)上，出現(xiàn)了一個(gè)趨同現(xiàn)象，即高凈值客戶，以前可能會(huì)通過(guò)頻繁買(mǎi)賣(mài)的方式獲得收益，但在‘房住不炒’背景下，越來(lái)越多的房產(chǎn)持有者會(huì)更加理性地規(guī)劃資產(chǎn)，使其成為具有出租收益的產(chǎn)品運(yùn)作起來(lái)。”自如旗下高端租住品牌自如曼舍CEO陳侃如是說(shuō)。

“買(mǎi)和租是完全不同的生活方式，有很多租房群體比較富有，只不過(guò)選擇了不同的生活方式。”據(jù)陳侃介紹，常見(jiàn)的高端住宅租賃以月租金25000元、年租金30萬(wàn)元起步，可以看出高端住宅的租客群在國(guó)內(nèi)也屬于高凈值人群，在住房市場(chǎng)中，此類(lèi)人群可選擇的房源較多，他們的需求已不是“租一套房或者買(mǎi)一套房來(lái)住”，而更多是如何最大化提升居住品質(zhì)。

在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來(lái)，高端租賃住房產(chǎn)品可分為分散式的高端住宅和集中式的服務(wù)式公寓，兩者的客源結(jié)構(gòu)頗為類(lèi)似，基本以在國(guó)內(nèi)工作的外籍高管、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè)主以及年輕新富人群為主，疫情影響下，國(guó)內(nèi)客源占比正在不斷提高。

貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，從租客特征來(lái)看，今年高端服務(wù)式公寓租客群體呈現(xiàn)出外籍租客占比減少、90后租客占比增加的趨勢(shì)。

而從租金方面來(lái)看，根據(jù)ICCRA對(duì)一線城市的服務(wù)式公寓的租金監(jiān)測(cè)，今年上半年高端租賃住房產(chǎn)品的平均租金，較2021年同期上漲約8.6%，平均出租率變化不大。

“雖然高端租賃住房產(chǎn)品在整體租賃住房市場(chǎng)的份額不足7%，但確實(shí)存在市場(chǎng)需求。相比普通租賃住房產(chǎn)品而言，從運(yùn)營(yíng)層面來(lái)看，雖然租金水平處于高位，但運(yùn)營(yíng)成本也相對(duì)較高，因此，毛利潤(rùn)率在65%左右，低于普通租賃住房產(chǎn)品。”趙然表示。

疫情平穩(wěn)后高端租賃市場(chǎng)逐步恢復(fù)

那么，今年以來(lái)，高端住宅租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出怎樣的走勢(shì)？黃卉分析指出，相比于疫情前的2019年，今年以來(lái)，高端服務(wù)式公寓出租率仍有所下降，但疫情影響下，租客對(duì)于居住安全和品質(zhì)的要求也在提高，服務(wù)式公寓的租賃需求仍然較強(qiáng)。

聚焦分散式高端住宅租賃方面，據(jù)陳侃介紹，從一線城市來(lái)看，今年上半年在疫情影響下，外籍人士有所減少，國(guó)內(nèi)高端住宅客群也減少了出行，因此，高端住宅租賃市場(chǎng)受疫情影響波動(dòng)較大。

“不過(guò)，相比短租市場(chǎng)而言，長(zhǎng)租市場(chǎng)所受影響會(huì)小一些。就自如曼舍來(lái)看，雖然也受疫情影響，但整體運(yùn)行相對(duì)比較穩(wěn)健。原因在于，目前達(dá)到一定體量、規(guī)模，且專(zhuān)業(yè)提供高端服務(wù)的分散式服務(wù)機(jī)構(gòu)并不多，曼舍高峰期入住率可達(dá)97%以上，今年受疫情影響，略微有所下降，但也在90%-95%之間。”陳侃表示：“隨著疫情的平穩(wěn)，入住率目前在穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)會(huì)恢復(fù)至95%以上。”

同時(shí)，針對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展，陳侃表示：“高端住宅租賃是個(gè)朝陽(yáng)行業(yè)，朝陽(yáng)行業(yè)不代表是暴利行業(yè)，而是一個(gè)比較辛苦、瑣碎、對(duì)綜合能力要求較高的服務(wù)性行業(yè)，需要通過(guò)時(shí)間沉淀才能打磨出品牌價(jià)值、服務(wù)溢價(jià)。對(duì)行業(yè)從業(yè)者而言，短期內(nèi)有挑戰(zhàn)，但長(zhǎng)期而言發(fā)展機(jī)會(huì)較大。”

黃卉指出，不同于藍(lán)領(lǐng)或白領(lǐng)的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務(wù)于金領(lǐng)、短期商務(wù)出差人群等細(xì)分群體，該群體注重居住體驗(yàn)與服務(wù)品質(zhì)，隨著未來(lái)消費(fèi)升級(jí)與品質(zhì)需求的提升，高端住宅租賃的市場(chǎng)空間也將更大。對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，需要提升服務(wù)運(yùn)營(yíng)能力與品質(zhì)管控能力，從滿足租客居住體驗(yàn)角度出發(fā)來(lái)延展租后服務(wù)范圍，以提升客戶的信任程度。