11月，熱點(diǎn)一二線城市集中供地為土地市場(chǎng)帶來(lái)了起色。不過(guò)，從前11個(gè)月來(lái)看，22城的集中供地呈高開(kāi)低走態(tài)勢(shì)，各批次之間溢價(jià)或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低，底價(jià)成交地塊占比逐漸增高。央企、國(guó)企仍是拿地主力，地方城投公司托底入場(chǎng)；僅有杭州在內(nèi)的少數(shù)城市，民企表現(xiàn)突出。

值得關(guān)注的是，隨著土地市場(chǎng)的下行，各地集中供地更加靈活化，“小步快跑”或成常態(tài)，更多城市推出第四批次、第五批次供地。對(duì)此，在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，12月上海四批次供地以及傳言中的北京五批次供地成為焦點(diǎn)，后續(xù)或?qū)⒂懈�多城市趕上今年土拍末班車。

前11個(gè)月，22城集中供地呈現(xiàn)高開(kāi)低走的態(tài)勢(shì)，溢價(jià)或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低。

11月土地市場(chǎng)略顯升溫，房企補(bǔ)倉(cāng)核心城市

距離2022年結(jié)束還有一個(gè)月，從前11個(gè)月來(lái)看，土地市場(chǎng)整體呈高開(kāi)低走態(tài)勢(shì)。據(jù)中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至11月30日，22城集中供地共計(jì)成交涉宅用地1275宗，成交規(guī)劃建面12743萬(wàn)平方米，同比減少45.04%；成交土地出讓金16197億元，較去年的22735億元減少28.76%。各批次之間溢價(jià)或觸頂?shù)貕K占比持續(xù)走低，底價(jià)成交地塊占比逐漸增高。

不過(guò)，剛剛過(guò)去的11月，土地略顯升溫。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在22個(gè)集中供地城市中，共有8個(gè)城市完成了新一輪土地集中供應(yīng)，累計(jì)成交85宗涉宅用地，攬金約853億元。其中，北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了今年第四批次集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)在一定程度上帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)。

在中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱看來(lái)，11月土拍熱度較高的城市仍以核心城市為主，其中北京第四批次超80%地塊溢價(jià)成交、半數(shù)地塊競(jìng)價(jià)觸頂；深圳第四批次超60%地塊溢價(jià)成交，同樣半數(shù)地塊競(jìng)價(jià)觸頂；杭州第四批次半數(shù)地塊溢價(jià)成交，超30%地塊競(jìng)價(jià)觸頂。反觀其他城市，大部分地塊均以底價(jià)成交。

對(duì)于熱點(diǎn)城市在年末土拍熱度提升的主要原因，張凱表示，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，高能級(jí)核心城市由于城市基本面好、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有熱度，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。另外，核心城市供地縮量提質(zhì)，北京、深圳、杭州第四批次供地總量均為個(gè)位數(shù)，比如北京推出6宗地，深圳推出7宗地，而且主城區(qū)地塊占比較高，對(duì)房企吸引力較強(qiáng)。還需要關(guān)注的是，部分房企仍希望完成今年全年投資任務(wù)，想在年底把握為數(shù)不多的核心城市供地機(jī)會(huì)。

華潤(rùn)置地、保利發(fā)展新增貨值居前兩名

企業(yè)拿地意愿下降是今年土地市場(chǎng)的主要特征。因?yàn)槭芷诜繝�尾擔(dān)憂、房?jī)r(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱、居民收入預(yù)期悲觀三重影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不振，尤其是市場(chǎng)化運(yùn)作房企參與拿地的積極性亦呈下降趨勢(shì)。

房企拿地意愿從數(shù)據(jù)中也能得到充分體現(xiàn)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額11621億元，拿地規(guī)模同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從拿地排名來(lái)看，央企、國(guó)企參與熱度較高，仍是主力。今年前11個(gè)月，央企新增貨值位列三甲。其中，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展和招商蛇口占據(jù)新增貨值榜單前三位，1-11月，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值2031億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1944億元和1714億元。

圖/中指研究院

而從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來(lái)看，央企、國(guó)企也是主力。華發(fā)股份、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展等全國(guó)性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市布局，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企，這與穩(wěn)健型央企國(guó)企的資金狀況相對(duì)較好有直接關(guān)系。

相較而言，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙等城市則更加依賴地方國(guó)資企業(yè)托底。而在杭州等城市，民企拿地活躍度較高，作為民營(yíng)企業(yè)，濱江集團(tuán)在杭州保持拿地龍頭地位。

對(duì)此，張凱表示，近期部分民企的表現(xiàn)為行業(yè)的發(fā)展注入了希望。作為民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重鎮(zhèn)，杭州第四批次土拍僅1宗地塊由國(guó)資競(jìng)得，其余地塊均由民企獲取，民企拿地金額占比達(dá)92%。與此同時(shí)，同處長(zhǎng)三角的無(wú)錫，此次民企拿地金額占比也超過(guò)30%。這樣的變化與金融16條中“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”對(duì)于行業(yè)信心的提振不無(wú)關(guān)系。

值得關(guān)注的是，從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，繼民企逐漸淡出之后，目前房地產(chǎn)央企、國(guó)企的積極性也明顯下降，地方的城投公司托底進(jìn)場(chǎng)。

不過(guò)，中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛表示，與去年三批次供地有所不同的是，自財(cái)政部126號(hào)文提到“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”之后，今年不少城投也在引入合作伙伴開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。以無(wú)錫為例，在第四批次集中供地中，地方城投引入了朗詩(shī)、香港綠地等市場(chǎng)化運(yùn)作房企合作開(kāi)發(fā)。在如今地方財(cái)政緊張、參與“保交樓”、出資托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。

集中供地靈活化，多地推出第四、五批供地

從去年開(kāi)始施行的集中供地制度，在今年逐漸開(kāi)始變得靈活化，表現(xiàn)為更多城市放寬了供地次數(shù)限制，推出第四批以及第五批供地。比如，無(wú)錫和蘇州已分別于10月25日和10月31日率先完成了今年第四批次集中供地；11月，南京、深圳、北京、杭州、武漢等地也已完成第四批次集中供地。天津、廈門、濟(jì)南、青島、重慶、武漢等城市也明確要開(kāi)展第四輪集中供地。

早在9月23日，長(zhǎng)沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新；10月28日，南昌提出“力爭(zhēng)”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍；而武漢更是宣稱要在今年完成六個(gè)批次的集中供地，這也意味武漢開(kāi)始進(jìn)入常態(tài)化土地出讓狀態(tài)。

2021年，土地“兩集中”（即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）政策出臺(tái)目的是穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。“但隨著土地市場(chǎng)降溫，土地溢價(jià)率下行，底價(jià)成交逐漸增多，地方國(guó)資平臺(tái)托底現(xiàn)象明顯，在多地全年供地計(jì)劃完成率不足六成的情況下，增加供地次數(shù)、減少每次出讓地塊數(shù)量，‘多次少量’或?qū)⒊蔀槌�態(tài)。”張曉飛稱，從目前來(lái)看，合計(jì)有18個(gè)城市推出了四批次、五批次集中供地出讓公告，其中，8個(gè)城市已經(jīng)成交，確定還有10個(gè)城市將在12月完成出讓。

對(duì)于12月土地市場(chǎng)，張凱認(rèn)為，最值得關(guān)注的集中供地可能是上海四批次6宗地塊的土拍表現(xiàn)。另外，值得期待的則是傳言中的北京五批次供地。當(dāng)然后續(xù)或?qū)⑦�有更多城市趕上今年的土拍“末班車”。

“盡管近期各類利好政策不斷，但無(wú)論是金融16條、預(yù)售資金監(jiān)管優(yōu)化、還是“第三支箭”，其核心目的都是對(duì)房企的紓困，很難在土拍市場(chǎng)上立刻起到作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)之前，土地市場(chǎng)尚不具備全面回升的基礎(chǔ)，土拍熱點(diǎn)城市仍將為北上深杭等核心城市。”張凱如是說(shuō)。

新京報(bào)記者 袁秀麗