時(shí)間來到年末，持續(xù)低溫運(yùn)行的樓市迎來了更多政策支持，除了需求端給出“誠意大禮包”之外，融資端也“三支箭”齊發(fā)，房地產(chǎn)正在蓄力走出“至暗時(shí)刻”。

市場端的起色尚需一定反應(yīng)時(shí)間，但一些希冀的苗頭正在發(fā)芽。

房企銷售額同比降42.1%

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年前11個(gè)月，TOP100房企銷售額同比下降42.1%，降幅較上月收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中TOP100房企單月銷售額同比下降34.4%，環(huán)比下降4.9%。

按不同銷售規(guī)模陣營來看，1-11月，各陣營房企銷售額增速均有所下滑。其中，TOP10房企銷售額均值為2783.9億元，較上年下降34.8%；TOP11-30房企銷售額均值為911.9億元，較上年下降47.2%；TOP31-50房企及TOP51-100房企銷售額均值分別為461.0億元和239.4億元，同比分別下降51.1%和42.3%。

今年，房企競逐千億的熱鬧場景不再是主流。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年前11個(gè)月，銷售額超千億房企19家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少51家。

隨著行業(yè)由規(guī)模化向更加有質(zhì)量的發(fā)展，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)或追求規(guī)�；�發(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。

從公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)來看，2022年1-11月，目標(biāo)完成率均值為65.4%，低于去年同期的85.7%，完成全年目標(biāo)壓力較大。

房企拿地總額同比減半

2022年前11個(gè)月，TOP100房企拿地總額11621億元，同比下降50.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，繼民企逐漸淡出之后，央、國企的積極性也明顯下降。

“與去年三批次有所不同的是，在財(cái)政部126號(hào)文發(fā)布之后，今年不少城投打算開發(fā)項(xiàng)目。” 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱表示，以無錫為例，四批次土拍地方城投引入了朗詩、香港綠地等市場化運(yùn)作房企合作開發(fā)。“在如今地方財(cái)政緊張、參與保交樓、出資托底土拍等背景下，地方城投急需提升自我造血能力。”他補(bǔ)充說。

分城市來看，杭州等城市民企拿地活躍度較高，而鄭州、武漢、長沙等城市則更加依賴地方國資企業(yè)托底。

11月，北京、深圳、杭州、南京、武漢等多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市進(jìn)行了2022年第四批次集中供地地塊，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆槁杂谢謴?fù)，代表房企拿地總額較上月略有增加。

多地放寬集中供地次數(shù)限制，供地“多次少量”或成常態(tài)。9月23日，長沙提出調(diào)整土地推介方式，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化更新；10月28日，南昌“力爭”退出集中供地，正式打響退出集中供地第一槍；武漢更是宣稱要在今年完成六個(gè)批次的集中供地，這也意味武漢進(jìn)入了常態(tài)化土地更新。去年開始施行的集中供地制度，今年正在逐漸變得靈活化。

從實(shí)際供地節(jié)奏來看，無錫和蘇州已分別于10月25日和10月31日率先完成了第四批次集中供地出讓；11月，南京、深圳、北京、杭州、武漢等地已完成2022年第四批次集中供地地塊。天津、廈門、濟(jì)南、青島、重慶、武漢等城市也明確要開展第四輪集中供地。

中指研究院認(rèn)為，兩集中政策的出臺(tái)目的是穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期，從而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。隨著土地市場降溫，溢價(jià)率下行、地塊底價(jià)成交現(xiàn)象變得逐漸增多，地方國資平臺(tái)托底現(xiàn)象顯著，全年供地計(jì)劃完成率不足六成。因此，多地增加供地次數(shù)，同時(shí)減少每次的出讓塊數(shù)，“多次少量”或?qū)⒊蔀槌�態(tài)。

百城房價(jià)跌幅微擴(kuò)

中指研究院對(duì)全國100個(gè)城市新房、二手房銷售情況調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，百城新建住宅平均價(jià)格為16190元/平方米，環(huán)比下跌0.06%，已連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較10月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲0.04%，漲幅較10月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。

百城二手住宅平均價(jià)格為15911元/平方米，環(huán)比下跌0.21%，已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅較10月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌0.64%，跌幅較10月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。

城市數(shù)量方面，11月，百城新房、二手房價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量保持年內(nèi)高位,共57個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，75個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌。

11月，新房、二手房價(jià)格環(huán)比均下跌的城市有45個(gè)，其中包含廣州、深圳兩個(gè)一線城市以及武漢、南京等20個(gè)二線城市。整體來看，盡管樓市利好政策不斷出臺(tái)，但市場下行態(tài)勢仍未改善，加上多地疫情反復(fù)，房價(jià)走勢承壓加劇。

成交規(guī)模同樣還未起色。11月，中指監(jiān)測的重點(diǎn)城市成交規(guī)模環(huán)、同比繼續(xù)下降，市場仍面臨較大壓力。多地二手房掛牌量明顯增加，11月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，且核心一二線城市房價(jià)普遍下跌。

租賃住宅方面，市場進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金整體水平繼續(xù)走低。11月全國50個(gè)城市住宅平均租金為36.9元/平方米/月，環(huán)比下跌0.49%，跌幅較上月收窄0.10個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，2個(gè)城市環(huán)比上漲，48個(gè)城市環(huán)比下跌。同比來看，全國50個(gè)城市住宅平均租金較去年同期下跌3.09%，跌幅較上月收窄0.54個(gè)百分點(diǎn)。

企穩(wěn)仍需時(shí)日

11月，多部門頻繁釋放利好政策，強(qiáng)化對(duì)企業(yè)端、需求端以及保交樓的資金支持力度，支持企業(yè)融資的“三支箭”均加快落地，房企資金壓力有望得到緩解，有助于穩(wěn)定市場主體預(yù)期。

與此同時(shí)，核心一二線城市繼續(xù)優(yōu)化樓市調(diào)控政策，杭州優(yōu)化“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，降低二套首付比例；成都、西安放松限購政策，對(duì)修復(fù)當(dāng)?shù)厥袌銮榫w產(chǎn)生積極作用。

從市場表現(xiàn)來看，受多地疫情防控形勢較為嚴(yán)峻等因素影響，短期房地產(chǎn)市場銷售尚未呈現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)跡象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月重點(diǎn)100城商品住宅成交面積環(huán)比延續(xù)10月的下降態(tài)勢，同比降幅仍近30%，月底重點(diǎn)城市商品住宅周度成交面積環(huán)比略有提升，但同比降幅仍較大，購房者觀望情緒較重，市場活躍度不足。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期來看，伴隨著房企資金面的持續(xù)改善，“保交樓”資金加快跟進(jìn)，購房者預(yù)期有望繼續(xù)修復(fù)。同時(shí)，核心城市政策仍有調(diào)整空間，供需兩端政策進(jìn)一步優(yōu)化，提振市場信心，但當(dāng)前多地疫情反復(fù)仍是制約政策顯效的關(guān)鍵因素，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)或需要更長時(shí)間。

來源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者孔海麗