“本輪樓市調(diào)控中，最先坐不住的不是開發(fā)商，也不是購房者，而是地方政府。”華遠地產(chǎn)董事長任志強今年7月曾如是表示。

而當馬鞍山對首套房免契稅、南京等地放松公積金貸款、廣州延長土地出讓金繳納期限等消息頻繁見諸報端時，地方政府的種種“小動作”似乎印證了任志強當初的判斷。

盡管中央一再強調(diào)樓市調(diào)控不會放松，但這些看似零散且分散于多個城市的政策“微調(diào)”，似乎都在試探著政策松動的可能性。業(yè)內(nèi)人士分析，地方政府“微調(diào)”的目標，主要是前期在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)中“最為令人擔憂的方面”。

放寬公積金貸款條件

對于地方政府而言，調(diào)整公積金貸款或許是唯一能觸動“銀根”、刺激樓市成交的地方權(quán)限，這多少能解釋各地紛紛出臺調(diào)整公積金貸款政策的“動機”。

就在10月底，寧波市住建委下發(fā)通知，對于已用商業(yè)貸款購房的購房者，可將剩余貸款全部或部分轉(zhuǎn)為公積金貸款。而這種調(diào)整的直接后果，就是使貸款利率大幅降低。

據(jù)寧波當?shù)孛襟w報道，如果以50萬元20年貸款計算，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款后，購房者在還款總額上就差了15萬元。對此，寧波市住建委的相關(guān)負責人直接公開表示，“這不是一種救市政策，而是給百姓的實惠。”

在銀行信貸壓力持續(xù)不減的情況下，利用住房公積金做“微調(diào)”文章其實已在南京、常州、重慶等不少城市中流傳互仿。

就在寧波出臺“商轉(zhuǎn)公”政策之前僅3天，南京市也頒布了公積金貸款新政，將最高貸款額度由之前的20萬元/人、40萬元/戶，恢復為30萬元/人、60萬元/戶，直接將一個家庭的公積金貸款額度增加了20萬元。此外，如果滿足以下條件之一還可以申請再次使用公積金貸款。

此外，早先重慶市也對公積金貸款進行了優(yōu)化：由現(xiàn)行的20萬元提高到40萬元，以加強對職工購房的支持力度。同時，申請的程序也進行了優(yōu)化，申請人可以直接向銀行提交申請審核放款，公積金中心進行事后審核。

“這比直接松綁限購要溫和許多。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，目前地方樓市調(diào)控正處于博弈的關(guān)鍵期，通過這樣一些措施來避免剛性需求被抑制，同時也并非明顯“與中央政策對著干”。

據(jù)張大偉分析，南京的松綁政策或許將成為各地尋求政策“微調(diào)”的范例，預計會有更多地方政府采取這樣低調(diào)的新政。

“現(xiàn)在我們調(diào)整公積金政策也在往省里報，調(diào)整的可能性很大，”東部一主要城市的市住建委官員告訴記者，“現(xiàn)在地方出政策主要還是隨大流，只要是對地方有利的，其他城市先出了而且上面也不反對，別的城市基本也會跟著出。”

“現(xiàn)在很多城市的調(diào)控政策都有執(zhí)行不力的情況，地方政府也是小動作不斷。”海爾地產(chǎn)總裁盧鏗在接受本報記者采訪時表示。

除公積金貸款之外，各地也在試探著出臺一些其他的減免稅費政策。早在今年8月份，安徽馬鞍山市就低調(diào)地宣布對于部分滿足條件的購買家庭唯一住房者，將全額補還契稅。此外，上海最近也傳出將研究針對年輕人結(jié)婚購買保障房的新政，旨在彌補因銀行貸款利率提升而被誤傷的剛需。

“盡管中央一再表示樓市調(diào)控不放松，但房地產(chǎn)政策其實與宏觀經(jīng)濟政策還是基本保持同一步調(diào)。”上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭公開表示，“但樓市政策的放松一定是自下而上的，地方政府先放松中央政府后放松。”

“松綁”土地政策

除了刺激樓市需求，對于地方政府而言，更加“傷不起”的是與地方財政緊密相關(guān)的土地收入。急劇縮減的成交量與降價帶來的直接后果，是土地流拍和底價成交現(xiàn)象劇增。

10月17日，廣州市攜南站商務(wù)區(qū)31幅地塊赴香港招商[簡介 最新動態(tài)]，提出了一個刺激方針，外資企業(yè)拿地將適當延長土地出讓金首付款繳納期限。

此前的10月14日，南京市政府也低調(diào)印發(fā)了《關(guān)于應(yīng)對當前經(jīng)濟形勢保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行的意見》，提出要加快推出區(qū)位佳、規(guī)劃優(yōu)、條件好的“三好”地塊，對重大建設(shè)項目用地在一定時間段內(nèi)給予付款的靈活性和寬限期。

“現(xiàn)在說政府是求著企業(yè)拿地，這一點都不夸張，現(xiàn)在不少地塊都是政府事先與企業(yè)協(xié)商好價格，掛牌之后馬上拍賣。”一位省級國土資源廳官員告訴記者，“不僅如此，政府還需要給予企業(yè)多項附加的優(yōu)惠條件。”

與此同時，記者從知情人士處了解到，針對北京目前土地供應(yīng)完成情況不利的局面，北京近期也會對土地出讓政策進行調(diào)整，除了拆分地塊小塊出售、降低保障房配建比例以外，還將放寬交款時限，并考慮降價出讓。

部分地方政府松綁土地政策的背后，是今年賣地越來越難及土地出讓金銳減。

11月1日，廣州南站推出的18幅地塊中，有12幅在拍賣前被叫停，僅剩的6幅地塊均以底價成交。從10月9日至今不到一個月的時間，廣州連續(xù)發(fā)出6份土地出讓補充公告，調(diào)整推地計劃，廣州南站的推地計劃更是歷經(jīng)兩度延期。

中國指 數(shù)研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國133個城市住宅類用地(包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環(huán)比減少37%，同比減少45%。深圳、廈門、福州、武漢、成都、西安等熱點城市的住宅類地塊紛紛出現(xiàn)零成交。

數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、南京三地今年前9個月的土地出讓金收入分別同比下降7.35%、21.33%、35.32%。

事實上，地方政府與開發(fā)商多年來形成一種特有的“共生關(guān)系”，圍繞土地財政產(chǎn)生的巨大利益鏈條，絕非短時間內(nèi)可以斬斷。