今年“銀十”迎來慘淡開局。

佑威及樓市專評網(wǎng)10日提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（10月3日-10月9日）上海市新建商品住宅成交面積為8.54萬平方米，環(huán)比（較前周）下跌39.81%，創(chuàng)下近29周的新低；新增供應(yīng)面積亦環(huán)比下跌80.79%，至5.84萬平方米；而成交均價則環(huán)比上漲4.27%，至22777元/平方米。

上海盤谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海昨日直言，“9月的市場表現(xiàn)非常不如人意，而10月開局之差令人不敢相信。”不過，宋海強(qiáng)調(diào)，“十一”房展會的參觀人數(shù)還是非常多的，這說明潛在購房者大有人在，只是他們對房價是繼續(xù)下探還是盤整存在矛盾心理。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該把壓箱底的好項(xiàng)目以合適的價格拿出來展示。

佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)還提到，與過去6年同期相比，上周的成交量亦為最低。據(jù)黃志堅(jiān)介紹，上周上海新建商品住宅的成交量，僅為去年同期的23.10%。即便和2008年金融危機(jī)時時的同期表相比，也下跌了27.55%。

開發(fā)商還在“扛”

事實(shí)上，今年“銀十”的糟糕開局早有伏筆。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔介紹，自8月起，上海樓市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7萬平方米的低位，但成交低迷并未構(gòu)成價格的回落。黃河滔認(rèn)為，經(jīng)過“十一”房展會的觀察，當(dāng)前房價與潛在購房者心理價位存在的偏差，仍是制約成交活躍度的關(guān)鍵。

但降價目前似乎并非大部分開發(fā)商的策略選項(xiàng)。

宋海稱，目前，在上海，大幅降價的現(xiàn)象還只存在于個別樓盤。“現(xiàn)在業(yè)內(nèi)說的最多的是‘扛’這個字。”宋海說，很多開發(fā)企業(yè)寧愿調(diào)低銷售目標(biāo)，也不選擇降價跑量，“雖然不同的項(xiàng)目現(xiàn)金流情況不同，公司目標(biāo)也不盡相同，但大范圍的你追我趕降價的情形還沒有出現(xiàn)，應(yīng)該說，不少開發(fā)商對此輪的宏觀調(diào)控是做了準(zhǔn)備的。”

據(jù)宋海介紹，他們在嘉定新城的一個剛需項(xiàng)目，如果從傳統(tǒng)的銷售效率看，應(yīng)該算已進(jìn)入尾盤期，但目前市場成交低迷，要想售罄，所需的時間會比以往延長很多。

部分樓盤已選擇了降價策略，但在業(yè)內(nèi)人士看來，效果也難言樂觀。

上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健說，“在‘十一’房展會上，有一些大幅促銷的項(xiàng)目，有打?qū)φ鄣�，有原價1000萬元的別墅賣700萬元的，有標(biāo)桿樓盤打8.8折的……這些促銷力度比歷年都熱鬧，可越是這樣，買房人越疑慮，越猶豫。”

上海住宅存量仍在上升

“種種因素表明，限購令下，降價換量將是多數(shù)開發(fā)商不得不做的選擇。如果10月房價仍然假摔或降價幅度不夠，則成交量依然難逃低迷狀況，局勢會變得對開發(fā)商愈加不利，后市房價或從‘下跌抵抗’演變成兵敗如山倒式的‘急跌’。”黃志堅(jiān)認(rèn)為，目前上海住宅存量仍在上升，開發(fā)商回款嚴(yán)重不足，壓力越來越大。

網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日發(fā)稿，上海一手住宅可售面積為876萬平方米，仍處歷史高位。

在楊健看來，眼下開發(fā)商應(yīng)該樹立自己的品牌，同時定價要貼近市場，要給客戶實(shí)實(shí)在在的讓利。

楊健解釋說，現(xiàn)在的購房者都很成熟。如果開發(fā)商在房價上“假摔”，反倒會令他們反感，那么連看房、談價的余地都沒有了。

分析師薛建雄同樣認(rèn)為，10月成交量不會有起色，開發(fā)商面臨的難題已經(jīng)不是普通的營銷手段所能解決的了。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍分析，盡管眼下以價換量沒能大范圍展開，但從市場整體走勢上來看，降價對于資金回籠的促動能力卻體現(xiàn)得愈發(fā)充分。