北京市近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交約1.6萬套，成交均價每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。

數(shù)據(jù)表明，北京市2011年提出的“新建普通住房價格與2010年相比穩(wěn)中有降”的年度房價調(diào)控目標(biāo)順利完成。

從去年四季度開始，樓市出現(xiàn)了一波“降價潮”。全國兩會后的記者會上，溫家寶總理回答記者提問時指出，一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此，調(diào)控不能放松。

那么，房價還會繼續(xù)降嗎？近期樓市成交出現(xiàn)回暖，價格會不會就此反彈？正在觀望的普通購房者，又要如何應(yīng)對充斥著各種預(yù)測和判斷的樓市呢？

“以價換量”帶動成交回暖

無論看統(tǒng)計數(shù)據(jù)，還是看一些樓盤的銷售情況，一線城市的房價確實降了。

除了北京以外，國家統(tǒng)計局公布的2月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比下降了的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市僅有4個。

在成交量持續(xù)低迷的市場上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄準(zhǔn)自住型需求、降價明顯、性價比高的項目才能賣得動。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，北京簽約10套以上的約60個項目中，有70%是在去年調(diào)低入市價格的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大了打折促銷力度。如順義區(qū)一個項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調(diào)了20%以上，降為每平方米1.2萬元，很快售罄。而大興區(qū)去年11月開盤的一個項目，以低于周邊近20%的價格入市，立刻成為區(qū)域的銷售冠軍，也拉低了區(qū)域的房價。

隨著房價的明顯下降，3月份起，各地樓市成交量也出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇。相比成交量跌入近兩三年最低點的1、2月份，3月份一線城市的成交量上漲達(dá)到50%左右。售樓處的人氣也逐漸旺了起來，市場似乎迎來了“小陽春”。

“今年北京市普通住房價格仍在保持持續(xù)下降的態(tài)勢，市場以價換量的態(tài)勢十分明顯。”北京房協(xié)秘書長陳志介紹，從市場交易主要購買人群看，九成都是首次置業(yè)。投資投機(jī)性需求繼續(xù)得到抑制。

但進(jìn)入4月份，成交量又再次出現(xiàn)大幅下滑。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市成交量的大幅波動，說明市場的回暖缺乏足夠的需求支撐，很難持續(xù)。

在開發(fā)商看來，即便是短暫的“小陽春”，也是近年來難得的銷售黃金期。“成交量的回暖，受益于銀行降低了首套房貸的門檻，以及一些限購的城市新年釋放了一些獲得購房資格的需求，絕不意味著市場全面回暖了。” 一位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，開發(fā)商不可以盲目樂觀，應(yīng)該繼續(xù)維持降價的策略，趁著好時候抓住機(jī)會多搶一些剛需。

一線城市房價將繼續(xù)下降

時至今日，人們對2009年3、4月份房價在“小陽春”的帶動下一路飆升仍然印象深刻。也有不少人擔(dān)心，如今，市場成交量有所回暖，房價會不會就此反彈，停止調(diào)整的步伐。

“今年初開始，各級政府反復(fù)表示要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，尤其是總理在兩會后記者會上的堅定表態(tài)，已經(jīng)讓市場認(rèn)為調(diào)控可能放松、房價可能反彈的猜測徹底被否定了。”旭輝集團(tuán)副董事長林偉表示，只要以限購、限貸為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策不松動，市場就難以迎來需求的大爆發(fā)，房價也就不可能大反彈。今年一線城市的房價將繼續(xù)下降的趨勢已經(jīng)被廣泛認(rèn)可。

樓市調(diào)控政策層面未見松動，在執(zhí)行層面則進(jìn)一步收緊。據(jù)記者了解，一些城市對調(diào)控政策的執(zhí)行力度一度有所放松，包括限購、限貸在內(nèi)的一些政策，通過“找人”，都能設(shè)法規(guī)避，甚至成了某種公開的潛規(guī)則。為了打擊其中涉及的相關(guān)主管部門的腐敗現(xiàn)象，確保調(diào)控政策嚴(yán)格落實，部分城市已經(jīng)開始調(diào)查相關(guān)工作人員，并對其中涉及的問題進(jìn)行了處理。

前幾年的房地產(chǎn)市場，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“風(fēng)太大，豬都能飛”，開發(fā)商們個個賺得盆滿缽滿。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的處境也在發(fā)生變化。目前公布2011年年報的70多家上市房地產(chǎn)企業(yè)，庫存超過9000億元，再創(chuàng)歷史新高。同時，年報也反映出房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張、負(fù)債高企、償債壓力大的狀況。這意味著今年的樓市將以“去庫存”為主題，持續(xù)的降價促銷將是必然。

　北京中原地產(chǎn)市場研究部分析認(rèn)為，年初一些項目嘗到了“以價換量”的甜頭，這會對市場產(chǎn)生示范效應(yīng)，其他沒有降價的、促銷力度不夠的項目，為了銷售必然會跟進(jìn)降價。一線城市整體房價仍將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。

去年開始，由于樓市低迷，開發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎，“底價成交”成為住宅土地市場上越來越普遍的現(xiàn)象。這也意味著，房價成本的重要構(gòu)成之一——地價成本大幅降低。“未來房地產(chǎn)調(diào)控會呈現(xiàn)常態(tài)化的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)的凈利潤率估計將穩(wěn)定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然會拉低未來房價的成本，房價也沒有大幅上漲的成本基礎(chǔ)。”龍湖地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

堅持調(diào)控不動搖

無論是買是租，讓普通百姓住得起房，終究是中國樓市發(fā)展無法回避的問題。

政府提出要通過調(diào)控，促進(jìn)房價回到“合理價位”。人們計算房價收入比，剖析房價成本……但無論以哪個標(biāo)準(zhǔn)看，不少城市的房價仍然處于過高的水平。

即便在統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價不斷下降的情況下，仍有不少居民反映，身邊的樓盤根本沒有降價，有的甚至還在逆市漲價。觀察北京、上海等地房價調(diào)整的結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊區(qū)降價力度顯然較大，而地段較好、公共配套完善的區(qū)域，房價仍然維持在高位。

因此，除了房價收入比、成本、銷售量等技術(shù)性指標(biāo)，普通家庭能否承受，也將是判斷房價是否合理的重要標(biāo)準(zhǔn)。

對自住型需求的購房者而言，當(dāng)前買房過高的門檻也讓他們感到買房難。在差別化的信貸政策和限購政策的影響下，去年以來一些居民自住型購房需求也遭到調(diào)控政策的“誤傷”。房價下降的額度甚至趕不上利率上漲增加的支出，普通居民買房的門檻反而更高了，這有違調(diào)控的初衷。

因此，國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家指出，在堅持調(diào)控促使房價繼續(xù)下降的同時，要對居民合理的自住型購房需求予以保護(hù)和鼓勵。調(diào)控政策要突出“鼓勵消費、抑制投機(jī)”的特點。

近期，部分銀行在一定程度上恢復(fù)了首套房貸的利率優(yōu)惠，降低了首次置業(yè)的門檻。一些項目的價格似乎降到了相對合理的水平，樓市成交量忽高忽低，一些擔(dān)心“踏空”的普通購房者很迷惑，到底現(xiàn)在該不該買房？

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從目前的情況看，一線城市的房價出現(xiàn)暴跌的可能性不大，基本會呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢。購房者應(yīng)該保持淡定，不要被各種數(shù)據(jù)擾亂�？梢赃x取自己中意的地段和項目，重點關(guān)注這些項目的房價信息，如果價格降到自己認(rèn)為相對合理也可以承受的水平，可以出手買房，并盡可能增加首付比例，可以享受比較大的折扣優(yōu)惠，在高利率情況下，還可以降低房貸利息成本。

“既然在未來一段時間內(nèi)房價不大可能出現(xiàn)大的反彈，不妨進(jìn)一步觀望，讓時間來檢驗房價是否合理。”上述專家表示，購房者應(yīng)有足夠的耐心，堅持自己對市場的判斷，靜待市場博弈的結(jié)果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，還是要結(jié)合自己的需求和承受能力，擇機(jī)入市。

同時，在自身支付能力有限的情況下，“強(qiáng)行”買房會影響家庭的生活質(zhì)量，不妨通過租房來解決階段性的住房問題。

江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐認(rèn)為，政府要促進(jìn)房價進(jìn)一步回歸到合理水平，還要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)多建設(shè)中小戶型、中低價位的普通商品房，從而拉低整體房價。有眼光的開發(fā)商也應(yīng)該能看到，未來誰能增加普通住房的供應(yīng)，誰就能多搶占市場份額。政府也要把盤活、規(guī)范租賃市場作為完善住房供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，讓人們有房可租、租得起房。

“經(jīng)過兩三年的調(diào)控，政府、企業(yè)和購房者的心理都會變得更加理性。更重要的是讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場也更容易穩(wěn)定。”周嵐說，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的樓市。