研究人士謝逸楓對本報記者表示，限購和限貸政策仍未實質(zhì)放松,地方微調(diào)尺度在中央控制范圍內(nèi)

“紅五月”樓市的圓滿與住宅用地市場的冷淡形成了鮮明對比。昨日發(fā)布的5月份中國300城市土地市場交易情報指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比減少33%，成交面積2297萬平方米，同比減少42%。中指院的報告同時指出，在政策預(yù)期依然不明朗的情況下，開發(fā)商庫存積壓、拿地需求下降。

雖然5月份成交開始有所回暖，但依然高企的庫存和穩(wěn)增長的壓力，還是使得地方微調(diào)房地產(chǎn)政策的預(yù)期升溫。昨日，德意志銀行發(fā)表的研究報告也指出，為保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長8%，中國將會在不超過所設(shè)底線情況下，容許房地產(chǎn)政策微調(diào)，有望鼓勵更多購房者入市。

中指院報告顯示，不僅土地成交量有所下降，住宅用地成交價格也出現(xiàn)“雙降”。5月份，全國300個城市成交樓面均價為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。

或是持續(xù)升高的高庫存讓開發(fā)商失去了大量購地的動力。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月底，全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

“庫存量處于高位意味地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險依然存在，房地產(chǎn)去庫存仍是后續(xù)政府調(diào)控的內(nèi)容之一，各地政府政策微調(diào)的可能性加大。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示。自2011年8月8日馬鞍山人才買房稅費優(yōu)惠起，截止到2012年6月1日，全國共有51個城市調(diào)控微調(diào)，45個城市通過，6個叫停。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控存在微調(diào)的條件。他向《證券日報》記者指出，首先是經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資重要的火車頭，拉動了60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)；其次是房價上漲趨勢已經(jīng)遏制；最后是考慮到保護(hù)合理購房需求，避免調(diào)控“一刀切”。

至于微調(diào)開啟后對房價的影響，謝逸楓認(rèn)為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)下，今年房價缺乏暴漲和反彈的條件。從政策層面上,限購和限貸政策仍未實質(zhì)放松,而微調(diào)的尺度在中央控制范圍內(nèi)。從市場層面上看，大由于當(dāng)前房企庫存高企，去庫存化速度不算理想，本輪去庫存進(jìn)程較2008年要長。從房企資金層面上看，貨幣和信貸及融資渠道依然收緊，房企負(fù)債率居高位和銷售回款緩慢，整體資金鏈依然偏緊的局面。況且，經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市恢復(fù)到調(diào)控前的狀態(tài)，至少需要半年到一年的時間。在經(jīng)濟下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和各地出臺的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開始逐步釋放。